Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие

1. Проблемы выбора способа управления жилым домом

Жилищное законодательство, в частности ЖК РФ, дает собственникам жилого помещения возможность (и даже обязанность) самим выбрать способ управления многоквартирным домом. На сегодняшний день в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом, как уже говорилось, ЖК РФ указывает на обязательность принятия решения о выборе такого способа управления. В противном случае органом местного самоуправления (ОМС) после соблюдения определенных формальностей будет выбрана управляющая организация без учета мнения жильцов. Такая организация назначается местной администрацией после проведения конкурса по отбору управляющей организации. Однако в ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если собственники жилого дома проявили пассивность и за данным домом ОМС закрепил некую управляющую организацию, то собственники жилых помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющей организацией по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, в случае если до истечения срока действия договора собственники помещений в доме все-таки решат собраться и переизбрать управляющую организацию либо изменить способ управления.

А теперь подробно рассмотрим все "плюсы" и "минусы" каждого из указанных способов управления.

1.1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений: преимущества и недостатки

Подобный способ управления многоквартирным домом устанавливается в ст. 164 ЖК РФ. Суть его заключается в следующем:

1) договоры на оказание коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления и т.д.) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени;

2) договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают с юридическими и физическими лицами на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Преимущества данного способа управления очевидны: нет отдельных органов управления домом, нет штата работников этого органа управления, которым нужно платить заработную плату, следовательно, собственник дома несет меньше расходов на содержание жилья. Степень риска взяточничества и воровства бухгалтера, председателя и других членов правления дома равна нулю ввиду его отсутствия, а это значит, что все деньги, сданные жильцами дома, пойдут по назначению поставщикам коммунальных услуг и лицам, осуществляющим услуги по содержанию и ремонту дома.

Но и минусы у этого способа управления также существуют. Прежде всего, только в относительно небольших многоквартирных домах жители могут применить данный способ управления. Ведь для того чтобы просто всем собраться (а собираться придется часто) и решить вопросы по поводу заключения договоров на содержание и ремонт жилого дома, необходимо выбрать человека (или группу лиц), который будет эти решения собрания воплощать в жизнь. Причем на всех собраниях должны быть свой агитатор, лидер, своя инициативная группа, которая будет ходить во все необходимые инстанции на благо общего дела. Это - работа, причем немалая и постоянная. Кто-то, один человек или несколько, должны будут ее делать. А выполнять работу бесплатно, как говорится, за "спасибо", тем более в доме с большим количеством квартир, вряд ли кто-либо согласится. Кроме того, не стоит забывать и про взяточничество и воровство, правда, в данном случае в минимальном размере.

Следующее "неудобство" такого способа управления - заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг непосредственно каждым собственником жилого помещения. Это значит, что собственник должен от своего имени заключить договор на тепло-, газо- и электроснабжение, обеспечение холодной и горячей водой и прочее, таким образом, для оплаты коммунальных услуг ему ежемесячно придется тратить несколько часов, а то и дней. Кроме того, для получения льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг ему придется предоставлять подтверждающие льготу документы, всевозможные бумаги в каждую энергоснабжающую организацию. Это довольно неудобно и не для всех приемлемо. Хотя, следует отметить, что в ЖК РФ предусмотрена возможность возложения полномочий всех или части собственников жилья на конкретное лицо, например одного из собственников или человека со стороны. Однако решается этот вопрос, как и все другие, на общем собрании собственников. Решение оформляется протоколом, на основании которого выписывается доверенность на заключение договоров, и эта доверенность подписывается всеми или большинством собственников помещений. Доверенность выдается в письменной форме и нотариального заверения не требует.

На примере Санкт-Петербурга хочется заметить, что непосредственное управление в многоэтажных домах распространения не получило. Это вызвано как вышеперечисленными факторами, так и нежеланием крупных жилищно-коммунальных хозяйств отказываться от управления такими домами, а также наличием препятствий со стороны властных структур.

Blog

Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие

Содержание