Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие

Вид материала

Закон

Содержание 1.2. Организация товарищества собственников жилья или иного жилищного кооператива как способ управления жилым домом: преимуществ Решение о создании ТСЖ. Устав ТСЖ. Примерная форма Обжалование решения общего собрания. Заочное голосование. Уведомление территориальных ОМС о принятом собственниками решении. Протокол общего собрания собственников жилья. Права и обязанности членов ТСЖ. Регистрация ТСЖ. Между тем у этого способа управления есть и отрицательные стороны.

Подобный материал:

• «Жилищно-коммунальное хозяйство», 185.46kb.
• Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, 242.27kb.
• Услуги населению. Жилищно-коммунальное хозяйство. Бюллетени, 6.46kb.
• Пресс-релиз, 82.96kb.
• Календарный план учебных занятий по дисциплине: Модуль Введение, 40.14kb.
• Реферат отчёта по нир на тему: «Разработка подсистемы ситуационного прогнозирования, 16.22kb.
• Программа 2-ой Международной конференции «Жилищное и коммунальное хозяйство Республики, 62.88kb.
• Выдержки из доклада главы Администрации муниципального района Краснокамский район, 195.79kb.
• Программно-целевое планирование 42 > Транспорт и дорожное хозяйство 43 > 10. Жилищно-коммунальное, 1382.7kb.
• Общество с ограниченной ответственностью "жилищно-коммунальное хозяйство села сейм", 314.2kb.

1.2. Организация товарищества собственников жилья или иного жилищного кооператива как способ управления жилым домом: преимущества и недостатки

Этот способ управления стал одним из самых любимых среди собственников жилья, но, несмотря на это, доля ТСЖ в регионах увеличивается достаточно медленно. Рассмотрим на примере ТСЖ все положительные и отрицательные стороны такого способа управления.


Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).


В соответствии с правилами ч. 5 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи о нем в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс и другие признаки юридического лица.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

Решение о создании ТСЖ. В соответствии с правилам ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Правом голосования на общем собрании обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, установленными законодательством, либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

На общем собрании собственников жилья решаются вопросы о создании ТСЖ, о принятии Устава ТСЖ и его утверждении; о выборах правления, председателя, ревизионной комиссии ТСЖ.

Устав ТСЖ. Согласно правилам ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В уставе ТСЖ должны содержаться сведения о наименовании товарищества, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены товарищества, порядке выхода из него и выдачи выплат, размере вступительных и иных взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению обязательных платежей, вступительных и иных взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью товарищества, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке реорганизации и ликвидации товарищества.

Примерная форма устава ТСЖ была утверждена распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. N 9-РП "Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы". С некоторыми изменениями эта форма может быть использована и сегодня (см. приложение 1).

Обжалование решения общего собрания. Согласно правилам ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (в частности о создании ТСЖ), является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех из них, которые не участвовали в голосовании. В то же время собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Согласно правилам ч. 5 указанной статьи заявление об обжаловании решения общего собрания может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. В свою очередь, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, в частности, если допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Заочное голосование. В соответствии с правилами ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников в многоквартирном доме может быть принято и без проведения собрания, т.е. путем проведения заочного голосования.


Под заочным голосованием понимается передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.


При этом в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлен обязательный перечень сведений, которые должны быть указаны в решении:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Уведомление территориальных ОМС о принятом собственниками решении. Если в многоквартирном доме, помимо помещений, находящихся в частной собственности, существуют помещения, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, то после надлежащего уведомления всех собственников на собрание должен прийти представитель от муниципалитета и (или) государственной организации. При несоблюдении этого положения, общее собрание собственников дома может быть признано незаконным.

Так, в соответствии с распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 "Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм" в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по управлению таким домом способом или управляющей организацией, отличной от ранее управлявшей домом организации, уполномоченное общим собранием собственников лицо, члены инициативной группы или выбранное правление жилищного объединения (например, ТСЖ) направляют (заказным письмом с уведомлением о вручении) уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о выборе иного способа управления многоквартирным домом (в нашем случае - о создании ТСЖ) с приложением пакета документов (или их копий) в префектуру административного округа. К уведомлению должен быть приложен обязательный пакет документов, содержащий следующие сведения:

а) выписку из технического паспорта БТИ на здание;

б) реестр собственников помещений (физических и юридических лиц) на дату проведения собрания с указанием распределения долей;

в) сведения о проведенном оповещении собственников помещений или членов жилищного объединения о проведении общего собрания (например, список уведомленных о проведении общего собрания, подборка чеков и квитанций (или их копий) приема заказных писем почтовым отделением по каждому письму с вложением уведомления о проведении общего собрания с повесткой дня, указанием даты, места и времени его проведения);

г) листы регистрации (их копии) собственников помещений и их представителей при проведении собрания с указанием долей (голосов) присутствующих;

д) копии доверенностей присутствующих на собрании представителей собственников помещений;

е) протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов жилищного объединения о выборе способа управления многоквартирным домом, подписанный председателем и секретарем собрания, членами счетной комиссии.

Помимо вышеперечисленных документов при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования также необходимо предоставить:

а) листы голосования (их копии) по установленной форме;

б) листы регистрации собственников помещений и их представителей (по сравнению с упомянутыми аналогичными документами, поименованными в п. "г", они имеют некоторые отличия);

в) протокол счетной комиссии.

Уведомление с приложением протокола решения общего собрания без указанных выше документов направляется заказным письмом с уведомлением о вручении также в административный орган местного управления и ранее управлявшую домом организацию, если в доме отсутствует муниципальная собственность и (или) ранее этот дом находился в ведении управляющей организации.

Протокол общего собрания собственников жилья. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. В протоколе фиксируется количество присутствующих на собрании, наличие кворума для проведения голосования, повестка дня, результаты голосования по каждому вопросу повестки дня, выступающие; выбираются председатель и секретарь собрания, которые подписывают протокол. Протоколы общих собраний собственников помещений и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Образец протокола общего собрания собственников жилья представлен в приложении 2.

Права и обязанности членов ТСЖ. Регистрация ТСЖ. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Вместе с тем участились случаи, когда в одном и том же доме существуют две и более жилищные организации, причем все они могут быть зарегистрированы в государственных регистрирующих органах. В результате возникают судебные тяжбы по поводу законности создания того и другого ТСЖ, а пока суд да дело собственники помещений находятся в положении "двоевластия" и платят за содержание многоквартирного дома, куда входит, в том числе, и заработная плата правления двух жилищных организаций, т.е. жители одного дома содержат два штата органов правления.

Согласно правилам ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Если решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья принято, то образовавшееся ТСЖ нужно зарегистрировать в уполномоченных государственных органах и предпринять ряд действий, необходимых для начала нормального функционирования товарищества. Для этого в первую очередь следует получить из территориальной налоговой инспекции документы о внесении записи о вновь созданном ТСЖ в единый государственный реестр юридических лиц, документ о регистрации юридического лица, документ о присвоении ИНН и КПП. Лицензии данный вид деятельности юридического лица не требует.

Согласно правилам ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; и др.

Товарищество собственников жилья обязано (ст. 138 ЖК РФ):

а) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

б) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

в) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

г) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

д) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

и др.

Что можно отнести к преимуществам подобного способа управления? Положительных сторон при выборе такого способа управления многоквартирным домом, как организация товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или другого жилищного потребительского кооператива, весьма много.

Во-первых, ТСЖ, как правило, включает в себя один-два многоквартирных дома, что существенно повышает эффективность управления и контроля за состоянием такого сравнительно небольшого количества квартир. Во-вторых, деятельность правления ТСЖ более прозрачна, действия членов правления легко контролируемы. Можно сказать, что общие начала управления товариществом собственников жилья более демократичны, чем в крупных управляющих организациях. Так, для своевременного решения возникших проблем собирается общее собрание всех собственников жилья, обеспечиваются свободная выборность членов правления, сменяемость председателя, открытость финансовой деятельности товарищества. Ввиду этих положительных моментов в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, практически всегда отмечаются чистота и порядок в подъездах и на придомовых территориях, качественное и своевременное, а главное, бесперебойное предоставление коммунальных услуг. Кроме того, члены ТСЖ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения их неоправданных потерь. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, в частности в отдельных приватизированных квартирах.

Между тем у этого способа управления есть и отрицательные стороны. Так, правление ТСЖ, в частности бухгалтер и председатель правления, не всегда бывают добросовестными и порядочными людьми. На практике встречаются случаи растраты и присвоения денег, заключения договоров с третьими лицами на заведомо невыгодных условиях для членов товарищества и многое другое.

Кроме того, к "минусам" этого способа управления относится, во-первых, пассивность большинства собственников, которым кажется, что многие проблемы можно решить переизбранием правления и совершенствованием устава ТСЖ. Действительно, многие проблемы становятся неразрешимыми только тогда, когда они запущенны, когда возникает круговая порука между плохим руководством ТСЖ и органами власти.

Во-вторых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства членов ТСЖ, хотя бы по аналогии с акционерными обществами. Вместе с тем нельзя допустить, чтобы под этим предлогом бюрократия получила возможность вмешиваться в дела ТСЖ и смещать неугодных ей членов правления.

В-третьих, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны для специалистов. Благодаря давлению общественности понимание этой необходимости существует сейчас и на уровне Правительства РФ*(1).

ТСЖ - это высшая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности к ней.

Есть три условия успешного функционирования ТСЖ:

1) психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в успехе общего дела;

2) информированность жителей, своего рода "коммунальный ликбез";

3) квалифицированный менеджмент.

Этот своеобразный минимум требований ТСЖ весьма вероятен в коммерческих домах-новостройках, где много активных людей, научившихся "командной игре". Однако примерно в 80% домов эти условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи.

Государство дает возможность домовладельцам самим решать судьбу своего дома, а каким образом воспользоваться этим правом - решать только вам.