Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие

Вид материала

Закон

Содержание 1.3. Управление жилым домом управляющей организацией: преимущества и недостатки Что такое "управляющая организация"? Федеральным законом Договор управления жилым домом Заключение договора управления. Чаще всего управляющие организации работают через ГУ "ЕИРЦ". Заключение договора управления с товариществом собственников жилья. Изменение или расторжение договора управления. Что же можно отнести к "плюсам" и "минусам" такого способа управления многоквартирным домом?

Подобный материал:

• «Жилищно-коммунальное хозяйство», 185.46kb.
• Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, 242.27kb.
• Услуги населению. Жилищно-коммунальное хозяйство. Бюллетени, 6.46kb.
• Пресс-релиз, 82.96kb.
• Календарный план учебных занятий по дисциплине: Модуль Введение, 40.14kb.
• Реферат отчёта по нир на тему: «Разработка подсистемы ситуационного прогнозирования, 16.22kb.
• Программа 2-ой Международной конференции «Жилищное и коммунальное хозяйство Республики, 62.88kb.
• Выдержки из доклада главы Администрации муниципального района Краснокамский район, 195.79kb.
• Программно-целевое планирование 42 > Транспорт и дорожное хозяйство 43 > 10. Жилищно-коммунальное, 1382.7kb.
• Общество с ограниченной ответственностью "жилищно-коммунальное хозяйство села сейм", 314.2kb.

1.3. Управление жилым домом управляющей организацией: преимущества и недостатки

Этот способ управления жилым домом впервые был введен новым ЖК РФ. Раньше в городах были распространены государственные муниципальные предприятия - так называемые дирекции единого заказчика (ДЕЗы), которые управляли большими комплексами домов. Теперь все чаще эти дома стали выходить из ГУП "ДЕЗ" и переходить в ТСЖ либо доверять свое управление управляющим организациям. Зачастую управляющая организация - это реорганизовавшийся путем выделения своих частей ГУП "ДЕЗ".

Что такое "управляющая организация"? О том, что управляющие организации связаны с местной властью и ОМС, свидетельствует хотя бы тот факт, что согласно правилам ч. 4 ст. 161 ЖК РФ именно орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Собственники помещений в многоквартирном доме в таком случае обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, победившей на конкурсе. ОМС не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления домом.

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" открытый конкурс по выбору управляющей организации должен быть проведен ОМС до 1 мая 2008 г., если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г.

Сегодня можно сказать, что управляющие компании растут как грибы после дождя - значит, цель их создания оправдывает средства и учредителям управляющих организаций это действительно выгодно. В настоящее время идет разделение сфер влияния между управляющими организациями по поводу управления многоквартирными домами.

Договор управления жилым домом. Существует два способа управления жилыми домами управляющими компаниями:

первый способ - заключение договора управления многоквартирным домом непосредственно с собственниками этого дома;

второй способ - заключение договора управления как бы через посредника - ТСЖ. Иначе говоря, жильцы-собственники дома сначала организуют ТСЖ, а оно, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией.

Для осуществления управления многоквартирным домом управляющая организация обязана заключить такой договор одним из вышеперечисленных способов. В ч. 2 ст. 162 ЖК РФ дается определение договора управления.


По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.


Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Для того, чтобы выбрать управляющую организацию необходимо на общем собрании собственников помещений в жилом доме заключить договор управления.

В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ содержится перечень существенных условий договора управления:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Типовой договор на управление многоквартирным домом, заключаемый между собственником жилого дома и управляющей организацией, приведен в приложении 3.

Заключение договора управления. По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Если другие условия не установлены договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.


! Договор управления заключается на основании проведенного ранее общего собрания собственников помещений жилого дома.


О проведении собрания должны быть надлежащим образом уведомлены все собственники помещений, в том числе представители муниципальной или государственной власти, владеющие собственностью в данном доме (об этом говорилось ранее).

При проведении собрания ведется протокол. В протоколе общего собрания должно быть указано:

1) дата и место проведения собрания (или указано, что собрание проводилось в заочной форме);

2) кто из собственников принял участие в общем собрании, сколькими процентами голосов в сумме они обладают.

На собрании должен быть достигнут необходимый кворум - более 50% от общего числа голосов. После объявления кворума начинается оглашение повестки дня, которая в обязательном порядке фиксируется в протоколе. На повестку дня могут быть поставлены следующие вопросы.

1. Выбор председателя общего собрания.

2. Выбор счетной группы для подсчета результатов голосования.

3. Выбор способа управления многоквартирным домом.

4. Выбор управляющей организации (если выбран этот способ управления).

5. Утверждение существенных условий договора управления, а именно:

а) срока действия договора;

б) размера ежемесячной платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества;

в) перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядка осуществления собственниками контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

д) порядка и сроков проведения отчета управляющей организации;

е) способа изменения существенных условий договора.

Далее следует перечисление по пунктам вопросов повестки дня и изложение сути этих вопросов. В общем виде это выглядит так.


Пример

"По первому вопросу "Выбор председателя общего собрания" слушали доклад Иванова С.В., который предложил избрать председателем общего собрания собственников жилого дома Иванова А.А. Приняли участие в голосовании 66% собственников помещений. Результаты голосования:

- за - 56%;

- против - 2%;

- воздержались - нет.

Принято решение: избрать председателем общего собрания - Иванова А.А.".


После проведения голосования по всем вопросам повестки дня, составленный протокол подписывается секретарем и председателем общего собрания.


! На основании решения общего собрания собственников жилого дома, оформленного протоколом, управляющая организация заключает договор управления домом.


Для организации деятельности управляющей компании нужны документы о регистрации из налогового органа (документ о присвоении ИНН и КПП), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о внесении соответствующей записи о регистрации данной управляющей компании в качестве юридического лица. Лицензии на данный вид деятельности законом не требуется.

Далее нужно утвердить штат работников управляющей организации во главе с директором и главным бухгалтером, протокол собрания собственников жилья, в котором собственники выбрали данную управляющую организацию и договор управления. На основании договора управления жилым домом управляющей организации передается вся техническая документация на дом, в том случае, если дом ранее находился в ведении другой управляющей организации. После этого управляющая организация заключает договора с ресурсоснабжающими организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Чаще всего управляющие организации работают через ГУ "ЕИРЦ". Управляющая организация заключает с ГУ "ЕИРЦ" договор на оказание услуг по расчетному обслуживанию - расчету, перерасчету, учету платежей, пени, ведению лицевых счетов; кассовому обслуживанию - предоставлению услуг по приему платежей жильцов многоэтажного дома за жилищные и коммунальные услуги через собственные пункты или другим способом и перечислению принятых платежей. После передачи управляющей организацией необходимой документации по жилому дому ГУ "ЕИРЦ" осуществляет расчетное обслуживание путем открытия и ведения лицевых счетов, проводит начисление оплаты за жилищно-коммунальные услуги, учитывает субсидии и льготы, предоставляемые собственниках жилых помещений.

Особо следует отметить, что только ГУ "ЕИРЦ" как уполномоченный представитель муниципального образования осуществляет начисление оплаты и принимает платежи за наём жилых помещений по муниципальному жилищному фонду, находящемуся в управлении управляющей организации, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовым актами.


! Любая управляющая организация (например, ТСЖ или управляющая компания), осуществляющая управление в доме, где есть муниципальное жилье, обязана заключить договор с ГУ "ЕИРЦ" для осуществления платы за наём жилого помещения, так как управляющая организация не вправе сама начислять собственникам и взимать с них начисления по найму.


Конечно, заключение договора с муниципальным расчетно-кассовым центром требует дополнительных затрат, поэтому многие управляющие организации и ТСЖ стремятся избежать этих расходов, самостоятельно рассчитывая и принимая оплату за содержание жилья и жилищно-коммунальные услуги. Однако им следует помнить, что начисление и прием оплаты за наём муниципального жилого помещения производится только уполномоченным на то органом муниципалитета. Так, в Москве в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 июня 2002 г. N 476-ПП "О создании Единых информационно-расчетных центров" формирование и организация доставки жителям единого платежного документа, обобщающего начисления поставщиков жилищно-коммунальных и прочих услуг и ресурсов, с учетом действующих льгот и субсидий; организация приема населения, позволяющего жителям получать информацию обо всех предоставленных жилищно-коммунальных и прочих услугах, начислениях и оплате за них (единое окно); оформление запрашиваемых населением документов, справок, выписок и т.д., а также формирование пакета документов для предоставления субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг осуществляются именно ГУ "ЕИРЦ".

Заключение договора управления с товариществом собственников жилья. Согласно правилам ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления жилым домом может быть заключен с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или другим специализированным кооперативом. Для организации и обеспечения более эффективной эксплуатации, обслуживания и ремонта жилых домов, входящих в товарищество собственников жилья, ТСЖ может передать в пользование управляющей организацией жилые дома, входящие в указанное товарищество. При этом ТСЖ передает управляющей организации:

1) права на обслуживание всех лицевых счетов по жилым домам, входящим в ТСЖ;

2) лицевые счета квартиросъемщиков, собственников жилья, проживающих в жилых домах ТСЖ;

3) право от своего имени за счет денежных средств ТСЖ заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг на поставку тепловой энергии и горячего водоснабжения; водоснабжения и канализации; вывоз твердых бытовых отходов и др.;

4) право привлекать на договорной основе юридических и физических лиц для выполнения работ, оказания услуг, для организации и обеспечения эксплуатации и обслуживания жилого дома;

5) право принимать от квартиросъемщиков, собственников жилого дома и перечислять по назначению денежные средства, поступающие в качестве платы за коммунальные услуги, взносы членов ТСЖ, обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества ТСЖ;

6) право быть непосредственным получателем всех денежных средств, возмещаемых государственными и муниципальными органами от предоставления льгот и субсидий жильцам;

7) право подавать исковые заявления, выступать в суде и взыскивать с граждан просроченную задолженность, пени за просрочку оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Таким образом, когда ТСЖ выбирает управляющую организацию, оно наделяет ее большим комплексом полномочий по управлению домом. Обычно за ТСЖ остаются функции контроля за деятельностью управляющей организации. В частности, ТСЖ:

привлекает управляющую организацию при рассмотрении жалоб и заявлений жильцов;

проводит плановые и внеплановые проверки технического состояния жилого объекта, объектов инженерной инфраструктуры и придомовой территории;

оценивает качество выполнения порученных управляющей организации работ в соответствии с критериями качества, установленными требованиями нормативных актов и др.

Оценка качества выполняемых работ производится ТСЖ путем плановых (в соответствии с условиями договора) и внеплановых проверок санитарного и технического состояния жилого объекта и придомовой территории. Акт оценки качества работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого объекта составляется ТСЖ в одностороннем порядке и предоставляется управляющей организации для ознакомления.

При выявлении недостатков в работе управляющей организации ТСЖ может потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков, возникших по вине управляющей организации;

б) возмещения расходов по устранению этих недостатков, если устранение производилось силами третьих лиц и оплачивалось за счет ТСЖ;

в) возмещение вреда, причиненного имуществу ТСЖ работниками управляющей организации в процессе осуществления деятельности по управлению домом.

Таким образом, ТСЖ выступает в качестве контролирующего органа, уполномоченного собственниками жилого дома.

Изменение или расторжение договора управления. Согласно правилам ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Так, в соответствии с правилами гл. 29 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможно также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор управления жилым домом при наличии существенных изменений обстоятельств по общему правилу можно лишь в судебном порядке. Вместе с тем ЖК РФ предусматривает еще два основания для расторжения или изменения договора во внесудебном порядке. Так, в соответствии с правилами ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Также согласно правилам ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Что же можно отнести к "плюсам" и "минусам" такого способа управления многоквартирным домом? Положительным моментом в этом способе управления является слаженность работы управляющей организации, наличие у нее связей как с властными структурами, так и с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Это позволяет утверждать, что проблем с заключением договоров с ресурсоснабжающими организациями у дома, находящегося под управлением такой компании, практически не будет.

С другой стороны, для обслуживания большого комплекса домов, которыми управляет управляющая компания, ей требуется и большой штат работников, которым конечно надо платить заработную плату. Их заработная плата входит в структуру тарифа на содержание и ремонт жилья, а он в таких крупных управляющих организациях не выбирается на общем собрании собственников жилого дома, а устанавливается в размере фиксированного тарифа, утвержденного ОМС. Следовательно, если указанный тариф изменить нельзя, то управляющая организация будет увеличивать в структуре тарифа на содержание и ремонт жилья затраты на заработную плату работников компании, экономя при этом на других составляющих. Здесь следует пояснить, что в структуру тарифа на содержание и ремонт жилья входит начисление заработной платы обслуживающему персоналу, ремонт подъездов, уборка придомовой территории и подъездов, уплата налогов, оплата услуг по обслуживанию лифтов, вывозу мусора, другие расходы. Значит, экономить управляющая организация будет на ценах услуг по обслуживанию дома, что может привести к ухудшению качества содержания дома. Кроме того, как уже отмечалось, дополнительных финансовых затрат требует оплата услуг расчетно-кассового обслуживания жильцов дома управляющей организации по договору, заключенному с ГУ "ЕИРЦ".

К недостаткам этого способа управления также следует отнести и отсутствие реального участия в управлении делами своего дома со стороны собственников квартир. Общее собрание в таких домах проходит очень редко. Как правило, собственники жилья по тем или иным вопросам голосуют в форме заочного голосования, зачастую даже не зная его итогов. Поэтому такой способ управления многоквартирным домом подходит, как это ни обидно звучит, для инертных граждан, которым нет особого дела до решения каких-то формальных с их точки зрения вопросов, присутствия на собраниях и т.п. Таким людям важен лишь конечный результат, но ведь и он зависит только от собственников жилого дома!

Разработчики реформы ЖКХ твердят, что управляющая организация - не перепродавец услуг, зарабатывать она будет на обслуживании внутридомового оборудования. Но здесь уместно предположить, что это обслуживание должно стать поистине золотым для жильцов, чтобы окупить все расходы управляющей компании (создание и функционирование аварийных, эксплуатационных и абонентских служб), не говоря уже о ее вполне понятном желании еще и получать прибыль. Ясно, что никакие жильцы такую стоимость обслуживания не осилят, да и управляющей организации "интереснее" работать с основными потоками коммунальных средств, которые формируются из затрат на предоставляемые ресурсы. И поэтому вызывает большие сомнения компетентность и добросовестность управляющих организаций в распоряжении такими средствами: имеющийся небольшой опыт скорее свидетельствует об обратном.


! Итак, мы рассмотрели три способа управления жилым многоквартирным домом, предлагаемые нам законодательством. Мы проанализировали их достоинства и недостатки, показали скрытые ловушки и подводные камни. Теперь только вам предстоит решать, какой способ управления вашим домом для вас предпочтительнее.