1. Понятие оценочной деятельности
| Вид материала | Документы |
- Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности, 60.26kb.
- «Об оценочной деятельности в рк», 10695.2kb.
- Темы курсовых работ Развитие оценочной деятельности в рф, Проблемы переходного периода, 25.26kb.
- Самостоятельная работа Кредитная, 99.73kb.
- Заседание гип «Ключевые компетенции» Тема: «Новые подходы к контрольно-оценочной деятельности, 129.86kb.
- Об утверждении Программы профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной, 81.95kb.
- Распоряжение Мэра Москвы от 12 июля 1999 г. N 723-рм, 112.02kb.
- Г. И. Микерин Руководитель тематической секции по методологии и стандартам, 96.75kb.
- Курс по выбору (опд): Психолого-педагогические основы оценочной деятельности педагога, 412.7kb.
- Информационное сообщение по отдельным вопросам лицензирования оценочной деятельности, 166.19kb.
1. Понятие оценочной деятельности
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).
Объекты оценочной деятельности:
- отдельные материальные объекты (вещи)
- совокупность вещей, составляющих имущество лица
- вещные права
- права требований
- работы, услуги, информация.
2. Субъекты оценочной деятельности
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).
3. Объекты оценочной деятельности
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.
Объекты оценочной деятельности:
- отдельные материальные объекты (вещи)
- совокупность вещей, составляющих имущество лица
- вещные права
- права требований
- работы, услуги, информация.
4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
- стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики)
- стоимость объектов для целей налогообложения
- Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.
1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов
2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе
- утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию
- инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости.
- Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров.
- Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения).
Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.
- специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов
Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.
Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.
Критерии рыночной стоимости включают:
1.Типичная мотивация
2.Информирование сторон
3.Период предложений к продаже
4.Условия продажи
Элементы стоимости:
1.Спрос
2.Полезность
3.дифицитность
4.передаваемость
5. Случаи обязательной оценки.
Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это:
договор между оценщиком и заказчиком.
- решение суда
- решение органа государственной власти
Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9)
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
6. при национализации имущества;
7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
6. Недвижимое и движимое имущество.
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ)
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ.
Основные документы, регламентирующие ОД:
ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»
- Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.
- Гражданский кодекс РФ – основной свод законов.
- Ведомственные постановления
8. Современное состояние рынка оценки в РФ.
Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год.
Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.
9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ.
Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является:
Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФ
- Влияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.
- Междисциплинарный, межведомственный характер.
Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов:
Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.
- Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.
- Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.
- Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.
- Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.
- Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности.
- Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
- Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве.
Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются:
Лицензирование
- Система стандартов
- Система сертификации и качества услуг
- Классификация учебных программ, подготовка оценщиков.
- Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиков
- Организация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство
7.Контроль за исполнением законодательства
Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ.
В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов.
Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики.
При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок.
Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва.
Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем.
Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур.
Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками.
Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает:
лицензирование оценочной деятельности
- разработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценки
- контроль за осуществлением оценочной деятельности.
- согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.
- взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности.
Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае:
при определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценки
- при использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога
- при продажи или ином отчуждении объектов
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям
- при передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа.
Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае:
обращение взыскано на имущество по обязательствам
- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.
- отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.
- выкуп из
- конфискация
Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов:
ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров
10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций.
В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства.
Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является:
• Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами.
• Наличие компенсационного фонда.
• Наличие органа управления и структурных подразделений.
• Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством.
Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности.
Функции СОО:
1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности.
2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения.
3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти.
4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики.
5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации.
6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации.
7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов.
Права саморегулируемой организации оценщиков.
1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти.
2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков.
СОО обязана:
соблюдать требования законодательства РФ
- формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг
- осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
- применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации
- сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства
- отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях
- исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
- вести реестр членов СОО
- организовывать проведение проф переподготовки оценщиков
Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов:
заявление
- учредительные документы
- копия свидетельства о постановке на налоговый учет
- копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО
- копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете
- копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
- копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда
- копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию
- копия реестра членов некоммерческой организации
Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам:
некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства
- некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями