«Об оценочной деятельности в рк»

Вид материала

Документы

Содержание Подход сравнения продаж. Подход капитализации дохода 2. Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей 2) требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа к объекту оценки, а также в полном объеме к документации, не Основные изменения, внесенные в мсо 2007 Международные стандарты оценки База оценки МПО 1. Оценка для целей подготовки финансовой отчетности. Специализированное имущество. Связанное с торговлей имущество. Ипотечная стоимость. Ипотечная стоимость МПО 3. Оценка активов государственного сектора МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества. МР 2. Оценка стоимости интересов (прав) аренды. Термины и определения Активы внеоборотные Активы материальные Активы нематериальные Активы оборотные ... Полное содержание

Подобный материал:

• Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности, 60.26kb.
• Темы курсовых работ Развитие оценочной деятельности в рф, Проблемы переходного периода, 25.26kb.
• 1. Понятие оценочной деятельности, 823.25kb.
• Самостоятельная работа Кредитная, 99.73kb.
• Заседание гип «Ключевые компетенции» Тема: «Новые подходы к контрольно-оценочной деятельности, 129.86kb.
• Об утверждении Программы профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной, 81.95kb.
• Распоряжение Мэра Москвы от 12 июля 1999 г. N 723-рм, 112.02kb.
• Г. И. Микерин Руководитель тематической секции по методологии и стандартам, 96.75kb.
• Курс по выбору (опд): Психолого-педагогические основы оценочной деятельности педагога, 412.7kb.
• Информационное сообщение по отдельным вопросам лицензирования оценочной деятельности, 166.19kb.

Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи

Министерства юстиции Республики Казахстан

НИИ проблем устойчивого развития регионов

Инновационного Евразийского университета


СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА

Сборник нормативно-справочных документов


часть 1

Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» и Международным стандартам оценки МСО 2007


Методы затратного подхода и затратные справочники


2010

СОДЕРЖАНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ ………………………………………………………………………...	3
Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» (новая редакция по состоянию на 01.12.09 г.) ……………………………………………………………….	4
Основные изменения, внесенные в МСО 2007 ……………………………………….	26
Термины и определения, применяемые в оценочной деятельности …………………	35
Символы и обозначения, применяемые в формулах по оценке стоимости …………	49
Финансовые показатели ………………………………………………………………...	52
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ………………………………………………………………..	53
Усредненные сроки службы конструктивных элементов зданий ……………………	59
Индексы увеличения стоимости основных средств ………………………………….	64
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2009 года ……………….	64
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2008 года ……………….	66
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2007 года ……………….	68
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2006 года ……………….	70
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2005 года ……………….	72
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2004 года ……………….	74
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2003 года ……………….	76
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2002 года ……………….	78
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2001 года ……………….	80
Индексы стоимости основных средств на 1 января 2000 года ……………….	82
Сроки полезной службы объектов основных средств ………………………………...	84
Порядок определения полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы ………………………………………………………………..	152
Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов промышленного строительства ………………………………………………………..	156
Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов гражданского строительства ………………………………………………………..	203
Укрупненные показатели СМР и капвложений ТЭС и ТЭЦ ……………………….	214
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………………….	219

ПРЕДИСЛОВИЕ

В текущем 2010 году исполняется 15 лет развития профессиональной оценки в Казахстане и 10 лет со дня принятия закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». За этот период в основном была создана нормативно-правовая база регулирования оценочной деятельности. Однако разразившийся в 2008 году глобальный экономический кризис наглядно показал ее недостатки. По этой причине в ноябре 2009 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности», целью которого является создание условий для обеспечения достоверности оценки. Для этого в новой редакции закона предусмотрены серьезные санкции за составление оценщиком недостоверного отчета об оценке и создание основ системы саморегулирования оценочной деятельности.

Недостоверным может быть признан отчет об оценке имущества, составленный с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки. Так как в последнее время произошли серьезные изменения в Международных стандартах оценки МСО – 2007 и действующем законодательстве по оценочной деятельности, а также ощущается недостаток в нормативно справочной литературе, настоящий сборник предназначен для оказания правовой помощи всем субъектам оценочной деятельности.

Следует отметить, что в новой редакции закона об оценочной деятельности, установлено, что стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, поэтому оценщики уже не могут руководствоваться ранее принятыми государственными стандартами серии СН РК, срок действия большинства из которых истек. Кроме того, многие положения этих стандартов, а также Правил по оценке, утвержденных в 2002 году, устарели и не соответствуют основным положениям МСО – 2007, применение которых на территории Республики Казахстан разрешено действующим законодательством. До официального принятия стандартов оценки оценщики могут использовать приведенный в настоящем Сборнике нормативно-справочный материал, т.к. он полностью соответствует требованиям МСО – 2007.

В начале Сборника приведена новая редакция закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.12.09 г., к которым даны постатейные комментарии. Рассматриваются различные вопросы оценочной деятельности, начиная с проблем заключения договоров на оценку, кончая лицензированием. Приводятся основные термины, которые применяются в оценочной деятельности и их определения, которые приведены в соответствие с Международными стандартами МСО 2007. Во втором разделе представлен современный информационно справочный материал: основные методы и модели их оценки, укрупненные показатели восстановительной стоимости на единицу мощности, индексы увеличения стоимости активов предприятий с 1994 по 2009 года, сроки полезной службы объектов основных средств и стандартные ставки роялти. До принятия новой редакции закона об оценочной деятельности оценщики имели право самостоятельно применять методы оценки. В новой редакции закона указано, что методы оценки должны выбираться в соответствии с национальными и/или международными стандартами оценки. Применение единой терминологии, моделей оценки, одинаковых символов и обозначений повысит единообразие оценки и простит процесс проведения экспертизы отчета.


КОММЕНТАРИЙ

 Настоящий комментарий подготовлен профессорам Инновационного Евразийского университета, директором НИИ проблем устойчивого развития регионов, председателем Координационного Совета объединений оценщиков Казахстана Елисеевым В.М. Он является одним из разработчиков проекта основного текста закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 9.11.09 г. № 197-IV.

В комментарии последовательно по главам, статьям и пунктам разъясняются нормы законодательства по вопросам оценочной деятельности. При этом анализируются все нормативные правовые акты, в которых регулируются отношения связанные с установлением рыночной стоимости имущества, а также основные положения Международных стандартов оценки МСО 2007.

Основной текст закона набран полужирным курсивом.

Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II

Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 5.12.09 г.)

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

1. Отношения, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – ЗОД), связаны с заключением и выполнением договора возмездного оказания услуг. Согласно п.1 статьи 683 ГК РК (особенная часть) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. К договору о возмездном оказании услуг применяются общие положения о подряде (статьи 8616 – 650 ГК РК), если это не противоречит требованиям главы 33 «Возмездное оказание услуг».
   
2. Одним из отличий данного договора от подрядного договора заключается в том, что исполнитель обязан оказать услуги лично, если это не предусмотрено договором возмездного оказания услуг (статья 684 ГК РК).
   
3. Отношения, регулируемые настоящим законом, возникают между заказчиком и оценщиком с момента заключения договора о возмездном оказании услуг и прекращаются с момента приемки заказчиком отчета об оценке. В соответствии с пунктами 2-5 статьи 630 ГК РК заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). Заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ - в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, - три года со дня приемки работ.
   
4. К субъектам оценочной деятельности на основании статьи 4 настоящего закона относятся также третьи лица – лица, не входящие в число оценщиков и заказчиков, имеющие определенное отношение к оцениваемому имуществу, к оценочной деятельности оценщика и к заказу заказчика. В ЗОД не дан исчерпывающий перечень третьих лиц и порядок регулирования отношений, которые у них возникают при осуществлении оценочной деятельности. К ним можно отнести:
   

• Уполномоченный орган по оценочной деятельности, права которого установлены в статье 19 ЗОД;
  
• Палаты оценщиков (см. главу 3-1 ЗОД);
  
• Уполномоченные органы по управлению государственной и коммунальной собственностью (см. п.п. 2-1 и 2-2 статьи 6 ЗОД);
  
• Суд (см. п. 2 статьи 7 ЗОД).
  

К числу «третьих лиц» могут себя относить банки второго уровня, выдавшие кредит под залог имущества, страховые компании и т.д., но эти взаимоотношения настоящим законом не регулируются, т.е. не могут относиться к оценочной деятельности и устанавливаются другими нормативными правовыми актами.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности

1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности основывается на Конституции Республики Казахстан, состоит из настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

К иным нормативным правовым актам настоящим законом отнесены акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке (см. п.8 статьи 2 ЗОД).

2. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом, то применяются правила международного договора.

Так как наше законодательство в области оценочной деятельности полностью соответствует Международным стандартам оценки, иные правила в международных ратифицированных договорах не предусмотрены. Во всех ратифицированных договорах, так же как и в нашем законодательств, компенсация ущерба должна устанавливаться в соответствии с рыночной стоимостью (см. например, п.2 статьи 6 Соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций в государствах-членах Евразийского экономического сообщества, ратифицированного 10.07.09 № 173-IV).

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

1. оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;
   

1. В соответствии с международными стандартами оценки (введение в МСО 1, 2 и 3 п.3.3) стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таки образом – стоимость – это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи. В глоссарии МСО 2007 устанавливается, что оценка - это процесс оценочного расчета стоимости.
   
2. Поскольку оценщик устанавливает «возможную» стоимость, то в нормативных правовых актах и стандартах оценки должна быть утверждена методика определения погрешности в измерении стоимости и даны пределы этой погрешности.
   

В пункте 34 Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд, утвержденного приказом Министра юстиции от 7.12.07 г. № 329 установлено, что погрешность в расчетах оценивается по величине коэффициента вариации, который представляет собой отношение стандартного отклонения (вариации) к средней величине стоимости, рассчитанной разными методами. Коэффициент вариации не должен превышать 20%. В стандартах Палат оценщиков могут быть установлены более жесткие требования к точности оценки, например для объектов массовой оценки 10%.

2.