«Об оценочной деятельности в рк»

Вид материала

Содержание

Финансовый анализ
Формула расчета
2) Показатели деловой активности
3) Показатели доходности
4) Показатели платежеспособности
Roe = roa·em
Методы определения полной восстановительной стоимости
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
2. Методы определения физического, функционального и внешнего износов
Lf - фактический срок эксплуатации
А – стоимость активов оцениваемого предприятия Метод недозагрузки производственных мощностей

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 46

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ

Финансовые показатели	Усл обознач	Формула расчета
1) Показатели Ликвидности
К текущей ликвидности	CR	CR=CА/CL
К мгновенной ликвидности	QR	QR = (Ca+VS+AR+AINV)/CL
К абсолютной ликвидности	QАR	QAR=(Ca+VS)/CL
Чистый оборотный капитал (ЧОК)	NWC	NWC=CA-CL
Отношение ЧОК к выручке	%WCS	WCS = NWC/ NS,
2) Показатели деловой активности
К оборачиваемости активов	ТАТ	TAT=NS/ATA
К оборачиваемости основного капитала	FAT	FAT=NS/E
К оборачиваемости ТМЗ от выручки	ITR	ITR=NS/AINV
К оборачиваемости дебиторской задолженности	RT	RT=NS/AR
Средний период оборачиваемости (дней)	АCP	ACP=AR/(NS/365)
3) Показатели доходности
Валовая доходность	GPM%	GPM%=(NS-CGS)/NS*100
Рентабельность	NPM%	NPM%=NOPAT/NS*100
Ставка доходности (рентабельности) активов	ROА%	ROA = EBIT / ATA
Ставка доходности собственного капитала	ROЕ%	ROЕ = EBIT / E
4) Показатели платежеспособности
Отношение долговых обязательств к активу	DAR,%	DAR,%=(CL+LD)/ATA
Отношение долговых обязательств к собственному капиталу	DER,%	DAR,%=(CL+LD)/E
Показатель "покрытия" процента	IC	IC = (EBIT + DЕР) / I
Мультипликатор собственного капитала	EM	EM=ATA/E
Коэф. покрытия процентных выплат	ICR	ICR=EBIT/I
5) Анализ Дюпона
ROE = ROA·EM
ROE = NPM·TAT·EM

МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Затратный подход базируется на так называемом логическом принципе замещения, согласно которому неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Следует различать термины, применяемые в оценке: стоимость воспроизводства и замещения. В первом случае это расходы на создание точной копии оцениваемого объекта, во втором – воссоздание объекта с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому имуществу и обладающему с ним одинаковой степенью полезности. На практике обычно определяется стоимость замещения, т.к. оценка производится чаще всего по укрупненным показателям. Чтобы не путаться в терминах, мы рекомендуем для стоимости замещения и воспроизводства установить один термин – Полная восстановительная стоимость (RV). Для того чтобы методом амортизированных затрат замещения (АЗЗ) рассчитать рыночную стоимость, из полной восстановительной стоимости вычитается накопленный износ, т.е. общая потеря стоимости (физический, функциональный и внешний износ).

Процесс применения затратного метода состоит из следующих этапов:

расчет полной восстановительной стоимости (RV);
оценка всех видов износа: физического (W_f), функционального (W_m) и внешнего (W_e);
расчет остаточной стоимости путем вычитания износа из восстановительной стоимости (RVR);.
оценка стоимости земельного участка (V_L);
сложение стоимости земельного участка и стоимости его улучшений (зданий, сооружений и т.п., расположенных на участке).

Для целей финансовой отчетности иногда требуется определить первоначальную переоцененную стоимость:

Справедливая стоимость зданий в этом случае рассчитывается по формуле:

Методы определения полной восстановительной стоимости

В зависимости от требуемой точности оценки, применяют один или несколько затратных методов:

1) приведенных исходных затрат (индексный метод) – определение стоимости воспроизводства путем умножения цены приобретения на произведение годовых индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по данным Госкомстата РК за период эксплуатации оцениваемого имущества, за вычетом износа (см. одноименный раздел настоящего сборника);

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение стоимости воспроизводства на основе применения укрупненных показателей стоимости строительства в национальной валюте (УПСС КО-ИНВЕСТа- 2008-9 г.г.) и других утвержденных в установленном порядке укрупненных нормативов, за вычетом износа;

3) метод сравнительной единицы (удельных затрат) - определение стоимости воспроизводства на основе применения удельных показателей в расчете на единицу производственной мощности (посадочное место, койко-место, кВт и т.п.), за вычетом износа; метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа (см. соответствующий раздел настоящего сборника);

4) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа. Этот метод применяется при оценке ущерба;

Четыре вышеперечисленных метода отличаются друг от друга только исходными данными для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения).

1) Метод приведенных исходных затрат используется для оценки тех объектов, для которых нет данных о затратах по аналогам, или для оценки крупных сооружений промышленной недвижимости, когда применение иных способов заняло бы очень много времени. Переоценка по этому методу производится путем приведения балансовой стоимости каждой инвентарной единицы основных средств к текущим ценам с помощью индексов переоценки, устанавливаемых органами статистики.

Алгоритм определения полной стоимости замещения зданий и сооружений с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

VR = VR₀ х Tr

где,

VR - полная восстановительная стоимость объекта;

VR₀ - первоначальная стоимость объекта оценки;

Tr – тренд – произведение годовых индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по данным Госкомстата РК за период эксплуатации оцениваемого имущества, если не производилась его переоценка. Так, например, если имущество приобретено в 2005 году, то тренд будет равен:

2) Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости

В настоящее время в Казахстане для оценки зданий и сооружений продолжают использовать укрупненные показатели восстановительной стоимости УПВС, составленные в рублях в ценах 1969 года. Так как эти нормативы рассчитывались в условиях административно-командной системы, то в них занижены показатели прибыли застройщика, не учтены налоговые платежи, а затраты на строй материалы приняты по твердым государственным ценам. Поэтому итоговая величина полной восстановительной стоимости, найденная по УПВС, получается значительно (от 3х до 10 раз) заниженной.

Расчет полной восстановительной стоимости производится по формуле:

где: S – площадь (объем) оцениваемого объекта;

N – норматив в тенге на единицу площади (объема);

К_разл – поправка на разницу в площади или (объеме) между оцениваемым зданием и справочным аналогом;

К_сейс– корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности

К_пз– корректирующий коэффициент доначислений стоимости прямых затрат, накладных расходов или прибыли, который введится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях;

К_рег-эк– региональный экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Астане, ежеквартально сообщается пользователям УПСС;

К_зон-эк– зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, определяемы оценщиком самостоятельно по коэффициенту зонирования;

К_инфл– корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен справочников УПСС КО-ИНВЕСТА. Ежеквартально сообщается пользователям УПСС в разрезе регионов и 15 конструктивных систем (стены кирпичные бетонные, металлоконструкции, магистральные сети и т.п.). Это дает более точный результат, т.к. цены на разные стройматериалы изменяются не одинаково.

Метод сравнительной единицы (удельных затрат) отличается от метода укрупненных показателей тем, что нормативы стоимости в этом случае даны на единицу мощности оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется применять для оценки бизнеса (имущественного комплекса) и отдельных объектов соцкультбыта. В настоящее время в Республике Казахстан действуют строительные нормы «Порядок определения расчетной стоимости строительства на стадии технико-экономического обоснования» СН РК8.02-01-2002. Но в них даны нормативы только на очень ограниченный круг объектов соцкультбыта (29 нормативов).

Ниже в разделе «Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности» приведено более 1500 укрупненных показателей стоимости строительно-монтажных работ на возведение зданий и сооружений промышленного, энергетического и гражданского строительства, а также стоимость оборудования этих объектов. Там же приведена формула расчета и поправочные коэффициенты

Метод поэлементного расчета (сметный) применяется в случае, если у собственника оцениваемого объекта сохранилась проектно сметная документации или требуется высокая точность при определении восстановительной стоимости, например, при оценке ущерба нанесенного собственнику имущества, определении стоимости страхового случая и т.п. В этом случае составляется смета на строительство или ремонт (оценка ущерба) на основании проектной документации или дефектной ведомости в сметных ценах. Полученный результат умножается на так называемый "рыночный коэффициент", применяемый в строительстве в данной местности, либо на соответствующий коэффициент Госкомстата РК.

2. Методы определения физического, функционального и внешнего износов

Понятие износа в теории оценки принципиально отличается от аналогичного бухгалтерского термина. Износ в бухгалтерском учете - это процесс потери физических и моральных характеристик объектов основных средств, а амортизация - это стоимостное выражение износа в виде систематического распределения амортизируемой стоимости актива в течение срока службы. В теории оценки под износом понимается потеря стоимости имущества в результате физического и морального (функционального) устаревания, а также по внешним экономическим причинам.

Физический износ в теории оценки подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый физический износ имеет место в тех случаях, когда стоимость, добавляемая в результате ремонта, равна или превышает затраты на ремонт.

Неустранимым физический износ считается тогда, когда на время проведения оценки стоимости неэкономично ремонтировать или заменять элемент, то есть когда затраты на ремонт превышают прирост стоимости. Скрытые физические элементы, например, каркас стен или фундамент, черный пол, перекрытия чаще страдают от неустранимого физического износа. Мы рекомендуем при оценке недвижимости находить общий физический износ по формуле:

Lf - фактический срок эксплуатации

Lr - остаточный срок эксплуатации.

Остаточный срок эксплуатации определяют, расчетным способом по формуле:

L_max- предельный срок эксплуатации

Предельные сроки эксплуатации принимаются на основании данных технического паспорта на имущество, либо по утвержденным рекомендуемым нормам. В случае отсутствия данных о предельном сроке службы оцениваемого имущества или когда условия ее эксплуатации значительно отличались от среднего уровня, остаточный строк эксплуатации определяется экспертным путем.

Следует отметить, что метод эффективного или остаточного возраста может значительно занижать величину износа, против расчета его поэлементным методом. Дело в том, что конструктивные элементы здания со временем изнашиваются по разному. Если общий строк задания 100 – 125 лет, то линолеум, окна, системы отопления и электроснабжения выходят из строя значительно быстрее, чем стены и фундамент. В сборниках УПСС даны нормативы стоимости всех конструктивных элементов. Рассчитав износ каждого из них, можно более точно найти общий износ. По нашим расчетам величина износа, рассчитанная поэлементным методом в два – три раза больше, чем по остаточному возрасту. Справочник КО-ИНВЕСТА позволяет также корректировать и первоначальную стоимость каждого конструктивного элемента. Например, стоимость фундаментов, зависит от их глубины залегания и прочности грунта.

Функциональное устаревание (моральный износ) - это потеря стоимости из-за неспособности имущества адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено. В теории оценки этот вид износа тоже делится на устранимый и неустранимый. Причем, неустранимый износ рекомендуется оценивать по потере дохода, вызванного моральным старением объекта. Экономический износ тоже рекомендуется определять доходным методом. То есть оценщик должен по своему усмотрению разделить ожидаемую потерю дохода на две причины их вызвавших: моральный износ и неудачное месторасположение. Обычно сделать такой анализ довольно сложно. Поэтому мы рекомендуем для оценки функционального износа жилья и коммерческой недвижимости применить метод массовой оценки, с помощью которой рассчитать коэффициенты этажности, планировки и т.п. Расчет стартовых коэффициентов описан в стандарте СО РК 14640 КАО –011/2: 2004.

Для промышленной недвижимости построенной в период затратной плановой экономики можно принимать функциональный износ в пределах до 20%.

Экономический (внешний) износ на развивающихся рынках трактуется как уменьшение стоимости имущества в следствие изменения внешней среды, экономической политики, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации и др. качественных параметров.

Факторы, которые вызывают Экономический Износ

Спад спроса на выпускаемую продукцию (если он не вызван плохой работой менеджмента компании);
Увеличение сырьевых цен;
Степень (уровень) загрузки мощностей в отрасли (например, в следствии падения спроса на продукцию);
Усиление конкуренции в отрасли и падение цен на выпускаемую продукцию (как правило, связано с наличием импорта и экспорта).

Мы рекомендуем сначала определить общий износ (Wо):

Wо= RV-V_о

RV – полная восстановительная стоимость;

V_о - рыночная стоимость, рассчитанная доходным или сравнительным методом.

Затем полученный общий износ распределить его по трем видам.

Затем рассчитать внешний износ:

Общий износ можно оценить также с помощью финансовых методов:

Метод сравнения экономических показателей:

Сопоставляются показатели:

рентабельности;
цен на продукцию и сырье;
соотношение спроса и предложения;
фондовые индикаторы.

Если все соотношения по каждому из 4-х пунктов (показателей), указанных выше, следуют одной общей тенденции , то видимо Эк.Износ действительно существует, но его еще необходимо доказать. Если нет единой тенденции, то причину падения показателей необходимо искать внутри предприятия, ею может быть плохой менеджмент, например.

где: ROA_f– фактическая рентабельность объекта оценки;

ROA_o – среднеотраслевая доходность;

А – стоимость активов оцениваемого предприятия

Метод недозагрузки производственных мощностей:

Если активы загружены на мощность гораздо меньше проектной, то, следовательно, фактическая прибыль инвестора будет меньше той, на которую он рассчитывал при вложении средств в предприятие. Однако, падение прибыли, связанное с недозагрузкой мощностей, будет в %-ном соотношении гораздо выше, чем показатель недозагрузки. Это объясняется эффектом операционного рычага.

где: %Wо- процент общего износа;

GP_pr– проектная валовая прибыль;

GP_fakt- фактическая валовая прибыль

%U - % недозагрузки производственных мощностей;

DOL – операционный рычаг.

где: EBIT – прибыль до уплаты процентов и налогов;

FC - условно постоянные издержки.

Финансово аналитический метод (ФАМ)

Метод недозагрузки несколько завышает износ, т.к. исходит из предпосылки, что при налогооблагаемой стоимости равной нулю рыночная стоимость также равна нулю, что не верно. При отсутствии чистого дохода денежный поток как минимум равен амортизации (DEP), капитализируя которую можно найти расчетную стоимость (V_c) в точке безубыточности;

Коэффициент капитализации находим делением Чистого денежного потока после налогообложения, на полную восстановительную стоимость:

Тогда общий износ будет равен:

Q_PR₍_f_,_c₎ – объем продаж в натуральном выражении проектный (фактический, в точке безубыточности)

(p-v) –цена и минус себестоимость на единицу продукции;

FC – постоянные затраты;

Т – подоходный наолг.

Blog

«Об оценочной деятельности в рк»

Содержание