1. Понятие оценочной деятельности

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6

21. Доходный подход к оценке имущества. Метод прямой капитализации.

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

-текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

-текущей и будущей экономии на налогах;

-доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

-налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

-других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1.Принцип ожидания

2.Принцип спроса и предложения

3.Принцип замещения

V = ЧОД/R

R - ставка капитализации

ЧОД = ДВД – ОР

ДВД = ПВД – потери + доп. дох

ПВД = стоимость единицы * количество единиц

R = R_f + R_inf + R_risk + R_л + R_м + R_стр + R_r

R_f – безрискованя ставка

R_inf – уровень инфляции

R_risk – риск вложения в конкретный объект

R_л – риск ликвидности (премия за ликвидность)

Ликвидность – возможность быстро продать объект

R_м – поправка за менеджмент

R_стр – страновой риск

R_r - норма возврата капитала; метод Ринга R_r = 1/n, где n – срок владения объектом

22. Сравнительный подход к оценке имущества. Общая характеристика.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

23. Сравнительный подход к оценке имущества. Классификация поправок и порядок их внесения.

Классификация и последовательность внесения поправок:

поправка на права
условия финансирования
условия продаж
дата продажи
физические характеристики

24. Сравнительный подход к оценке имущества. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

25. Затратный подход к оценке имущества. Общая характеристика.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1.Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания

2.Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

3.Расчет выявленных видов износа

4.Оценка рыночной стоимости земельного участка

5.Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка

26. Затратный подход к оценке имущества. Метод расчета восстановительной стоимости.

Стоим. воспроизводства-ст. создания объекта идентичному объекту оц-ки с использованием тех же самых технологий и материалов.

Стоим. замещения – ст. создания объекта,обладающей аналогичной полезностью.

27. Затратный подход к оценке имущества. Определение величины внешнего износа.

Внешний износ-обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

28. Затратный подход к оценке имущества. Определение величины функционального износа.

Функциональный износ-потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

29. Затратный подход к оценке имущества. Определение величины физического износа.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ:

устранимый
не устранимый

И_ф = ХВ/ФЖ*100%

ХВ (хронологический возраст) – промежуток времени от начала эксплуатации объекта до оценки

ФЖ (срок физической жизни) – период на который рассчитана эксплуатация объекта

И_ф – физический износ

30. Затратный подход к оценке имущества. Виды износа. Определение величины совокупного износа

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.

И = И_ф + И_м + И_в

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Вторая часть

1. Особенности оценки недвижимости. Особенности недвижимости как объекта оценки и инвестирования.

1. Базовая особенность:

1. Неперемещаемость

2.Уникальность

3.Относительная дифицитность

4.Длительность создания и срока службы здания

5.Вечность земли

2. Особенности недвижимости как товара:

1.Специфика оборота

2.Потенциальный рост стоимости земли при потенциальном снижении стоимости здания

3.Низкая эластичность

3. Особенности организационно-правового характера:

1.Раздельность прав

2.особенность налогообложения

3.Необходимость инвестиционного менеджмента

4. Особенности инвестиционного характера:

1.Низкая ликвидность

3.Повышенный риск

3.Гибкость условий финансирования

2. Особенности оценки недвижимости. Особенности оценки земельных участков.

3. Особенности оценки недвижимости. Оценка объектов с участием заемного капитала.

Ливредж-финансовый рычаг.

Особенность оценки объекта с использованием заёмного капитала заключается в том, что объект при сделках с которыми используются заемные средства, как правило, имеет более высокую цену, чем те объекты при покупке которых использовались лишь собственные средства.

4. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств. Основные особенности методики оценки машин, оборудования и транспортных средств.

Методика оценки машин, оборуд. и т/с. тесно связана с оценкой недвижимости, но вто же время имеет существенные отличия:

1.Совершенно разный характер объектов оценки.

2.При оценке машин, обор. и т/с. имеется проблема идентификации объекта оценки.

3.Исключительную роль играет износ.

4.На стоимость машин, обор. и т/с. оказывают влияние нематериальные активы, тов. знак, ноу-хау, патенты.

5.Рынок машин, обор. и т/с. очень структурирован, а сектора этого рынка не перересекаются.

6.Для многих видов спец. машин обор. рынок ограничен.

7.Рынок машин, обор. и т/с. весьма подвижен по сравнению с рынком недвижимости.

8.Машины, обор. и т/с. относятся к продуктам отраслей машиностроения. Отраслевые факторы существенно отражаются на себестоимости и на ценах объектов.

9.В связи с тем, что изготовитель оборудования, как правило, стремится реализовать его на возможно большем числе рынков, произведенные ими маркетинговые и рекламные затраты могут существенно отражаться на цене машин, оборуд. и т/с.

10.При оценке машин, обор. и т/с. обязательно учитывается зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла на котором он находится.

5. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств. Способы определения физического износа. Метод экспертизы физического состояния и метод эффективного возраста.

Метод экспертизы физического состояния приглашаются эксперты для определения износа.

Метод эффективного возраста.

Кфн=Тэф/Тн

Тэф- срок эффективной жизни

Тн- срок нормальной жизни

Тэф= Т*Ксм*Кхл*Кур

Ксм - коэффициент характера производства:

Массовое пр-во 0,9-1

Серийное 0,67-0,71

Единичное 0,5-0,65

Кур.-коэф условия работы

В цеху 1

В отдельном помещении 0,6-0,7

Рабата во вредных для оборудования условиях 1,3-1,5

6. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств. Оценка машин, оборудования и транспортных средств сравнительным подходом.

Заключается в том что для массовых видов МОиТс вполне возможно найти полностью идентичный объект. Следовательно при оценке МОиТс сравнительным подходом выделяют следующие методы:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Используется в случае когда для оцениваемого объекта можно найти несколько идентичных объектов с известными ценами продаж. Учитывая, их идентичность поправки на физические характеристики не вносятся. Могут вноситься поправки на экономические характеристики: условия в поставке, различие налогообложения, различие в розничных оценках и т.д.

Метод с анологичным объектом.

Используется когда невозможно найти идентичный объект. Производят стандартную процедуру внесения поправок цены продаж аналогичных объектов.

Метод направленных качественных корректировок.

Используется когда вычисление количественной величины поправок представляется затруднительным, но возможно внесение качественных. Для использование данного метода необходимо наличие 2ух аналогов, один из которых по своим характеристикам будет хуже объекта оценки( нижний аналог), а другой лучше (верхний аналог). Использования данного метода исходит их положения, что положительные и отрицательные корректировки равнозначны и ст-ть объекта вычисляется по формуле:

V=Цн+(Цв-Цн)/(Nн⁺+Nв^-)

Цн -цена нижнего аналога

Цв –цена верхнего аналога

Nн⁺кол-во повышающих поправок корректировок нижнего аналога

Nв^-понижающих корректировок верхнего аналога

4.Метод индексов

Применяется в случаях,когда д/объекта оц-ки известна его стоим-ть в прошлом. Соотв-но, задача оценщиков сводится к пересчету этой ст. на дату оценки.
V = V0*I
V0 – первоначальная стоимость объекта (известная в прошлом);
I – ценовой индекс, отражающий изменение цен от нулевого периода до момента оц-ки.

5.Метод расчета по удельным показателям

7. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств. Оценка машин, оборудования и транспортных средств затратным подходом.

При оц-ке МОиТс в затратным подходом выделяют следующие методы:
1. Расчет по цене однородного объекта;
2. Метод по агрегатному расчету;
3. Метод расчета по удельным затратным показателям.
1. Расчет по цене однородного объекта -
Суть метода заключается в том, что д/оцениваемого объекта, если он не сложный и
конструктивно однородный, подбирается однородный объект, кот. похож на объект оц. по конструкции, используемым материалам
и технологий изготовления. Соотв-но, цена объекта оц. рассчитывается путем вычитания и стоим-ти создания однородного объекта совокупного износа объекта оценки.
2. Метод по агрегатному расчету – Применение дан. метода, целесообразно,
тогда когда оцениваемый объект можно собрать из неск. составных агрегатов.
Алгоритм применения метода, включают этапы:
1. Анализируется строение оцениваемого объекта и составляется перечень агрегатов;
2. Собирают ценовую информацию покаждому агрегату;
3. Определяется ст-ть создания объекта, путем суммирования ст-тей всех агрегатов.
К этой сумме прибавляется стоимость горки;
4. Из ст. создания объекта вычитывается савокупный износ объекта оц-ки.
3. Метод расчета по удельным затратным показателям – К затратным показателям относят такие показатели, изменение, кот.приводит к однозначному изменению с/с.
Например: Масса машины габаритный объемсуммарная мощность Соответственно, стоим-ть создания объекта рассчитывается исходя из произведения значения затратного показателя на кол-воэтих показателей.

8. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств. Способы определения физического износа.

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с оценкой недвижимости, но в тоже время имеет существенные отличия:

совершенно разный характер объектов оценки
при оценке МОиТС имеется проблема идентификации объектов оценки
при оценке МОиТС исключительно важную роль играет износ
на стоимость МОиТС влияют нематериальные активы такие, как товарный знак, ноу-хау
рынок МОиТс структурирован и сектора рынка не пересекаются
для многих видов специализация машин и оборудования рынок ограничен
рынок МОиТС весьма подвижен при сравнении с рынком недвижимости
МОиТС относятся к продажам отраслей машиностроения. Отраслевые факторы существенно отражаются на с/с на ценах объектов.
в связи с тем что изготовитель оборудования, как правило, стремится реализовать его на возможно большем числе рынков, произведенных или маркированных и рекламные затраты могут существенно отражаться на цене МОиТс
при оценке МОиТС обязательно учитываются зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится

Существует 5 методов определения физического износа:

1 метод: метод экспертизы физического состояния - приглашаем эксперта для определения износа.

2 метод: метод эффективного возраста

К_фн=Т_эф/Т_н -

Т_эф- срок эффективной жизни Т_н–срок нормы жизни

Т_эф=Т*К_см*К_хп*К_ур- хронологический срок жизни

К_см –коэффициент характера производства: 1. Для массового производства – 0,9-1, 2. для серийного производства – 0,67-0,71 3. для единичного производства 0,5-0,65

К_ур- коэффициент условия работ, если машины или оборудование раб в цехе – 1, раб в отдельн ком – 0,6-0,7, раб Во вред для оборуд цел – 1,3-1,5

3 метод: метод средневзвешенного хронологического возраста

И_ф=∑ (Т_эФ_i *d_i) /Т_н

Т_эФ_i – эффективный возраст _i агрегата или_iсоставной части или _i агрегата в общую машину, оборудования или транспортных средств Т_н– нормативный фон службы

Blog

1. Понятие оценочной деятельности

Содержание