1. Понятие оценочной деятельности
| Вид материала | Документы |
- Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности, 60.26kb.
- «Об оценочной деятельности в рк», 10695.2kb.
- Темы курсовых работ Развитие оценочной деятельности в рф, Проблемы переходного периода, 25.26kb.
- Самостоятельная работа Кредитная, 99.73kb.
- Заседание гип «Ключевые компетенции» Тема: «Новые подходы к контрольно-оценочной деятельности, 129.86kb.
- Об утверждении Программы профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной, 81.95kb.
- Распоряжение Мэра Москвы от 12 июля 1999 г. N 723-рм, 112.02kb.
- Г. И. Микерин Руководитель тематической секции по методологии и стандартам, 96.75kb.
- Курс по выбору (опд): Психолого-педагогические основы оценочной деятельности педагога, 412.7kb.
- Информационное сообщение по отдельным вопросам лицензирования оценочной деятельности, 166.19kb.
11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы.
В процессе оценки можно выделить 6 этапов:
Постановка задач. Данный этап включает в себя:
• формирование цели оценки
• определение вида стоимости
• идентификация объекта и прав, связанных с ним
• определение даты оценки
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной
- Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор №
ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем.
Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками…
Оценщик имеет право… (перечислить права)
Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности)
По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику.
Договор заключён на …
Реквизиты сторон
Техническое задание на проведение оценки…
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Он должен содержать:
• основание заключения договора
• вид оценки объекта оценки
• вид определения стоимости объекта оценки
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки
• сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует)
- Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта.
- Сбор, проверка и анализ данных .Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами:
• Сравнительный
• Доходный
• Затратный
В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта.
- Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить.
В отчете в обязательном порядке указывается:
• Дата проведения оценки
• Используемые стандарты, цели и задачи.
• Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки.
В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны:
• Дата составления, порядковый номер
• Основания на проведение оценки
• Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации.
• Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица.
• Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения.
• Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины.
• Дата определения стоимости объекта.
• Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов.
Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки.
Отчет должен быть:
• Пронумерован
• Прошит
• Подписан оценщиком
• Скреплен печатью
Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное.
В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий :
-мотивация продавца и покупателя является типичной ;
-обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;
-платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
-компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
12. Теория стоимости денег во времени. Будущая и настоящая стоимость денежной единицы.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.
Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.
Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.
Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:
1)сумма денежных средств
2)времени выплаты или получения
3)риска
4)соответствующей ставки дохода на инвестиции
Аннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.
FV=PV(1+i)n-,будущая стоимость денежной единицы
PV=FV/(1+i)n-,текущая стоимость единицы.Это величина,обратная накопленной сумме единицы.Используя эту функцию можно решить,какую сумму надо положить сегодня,чтобы получить заданную сумму в будущем.
13. Теория стоимости денег во времени. Будущая стоимость аннуитета и фактор фонда возмещения.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.
Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.
Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.
Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:
1)сумма денежных средств
2)времени выплаты или получения
3)риска
4)соответствующей ставки дохода на инвестиции
Аннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.
FV=PMT((1+i)n-1)/i-,будущая стоимость обычного аннуитета.Если платежи осуществляются в начале каждого периода,то рассматривается авансовый аннуитет.
PMT=Fv*i/(1+i)n-1-фактор фонда возмещения.Показывает денежную сумму,которую необходимо вносить в конце каждого периода для того,чтобы через заданное число периодов остаток составил одну денежную единицу.Эта величина,обратная фактору накопления единицы за период,учитывает только возврат инвестированных средств.Различают фактор фонда обычного возмещения и авансового возмещения.Фактор фонда авансового возмещения предусматривает поступление платежей в начале периода.
14. Теория стоимости денег во времени. Текущая стоимость аннуитета и взнос на амортизацию единицы.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.
Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.
Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.
Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:
1)сумма денежных средств
2)времени выплаты или получения
3)риска
4)соответствующей ставки дохода на инвестиции
Аннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени/
PV=PMT(1-1/(1+i)n)/i- текущая стоимость аннуитета.Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов.
PMT=PV*i/1-1/(1+i)n- взнос на амортизацию.Амортизацией в теории оценки называется процесс погашения долга с течением времени.Взнос на амортизацию единицы-показывает,каким будет обязательный периодический платеж по кредиту,включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.Платеж определяется как величина,обратная текущей стоимости аннуитета.Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает:процент-доход на инвестиции и выплату части первоначальной основной суммы.
15. Принципы оценки, основанные на представлениях пользователя.
Включает в себя принципы полезности, замещения, ожидания.
Принцип полезности – любой вид имущества обладает стоимостью только в том случае, если оно полезно какому-либо потенциальному собственнику и нужно ему для удовлетворения его потребностей в данном месте в течении данного периода времени.
Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены взимаемый за другой объект такой же полезности.
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости
16. Принципы оценки, связанные с рыночной средой.
Принцип конкуренции – прибыль превышает уровень необходимый для оплаты факторов производства, на рынке обостряется конкуренция, в результате чего стоимость объектов снижается.
Принцип изменения – стоимость объекта не остается постоянной, а изменяется с течением времени.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.
Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.
Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.
Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.
Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату
17. Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
1. Пр. остаточной продуктивности-опред-ся, как чистый доход, созданный с землей, после вычета чистого дохода, создан. трудом, капиталом, управлением.
2. Пр. вклада-заключ-ся, в добавлении к-л. дополнит-ого фактора, по оцениваемому
объекту, в следствии чего увеличивается/уменьш-ся стоим. данного объекта.
3. Пр., возрастающихся/ уменьш. доходов-
по мере добавления доп-х ресурсов, чист доход будет расти быстрыми темпами, но
до определенной точки. После кот. ЧД будет расти сначала замедляющ. темпами, а затем прирост дохода станет меньше затрат на добавление ресурсов.
4. Пр. сбалансированности -к люб. типу недвижимости соответствуют оптимальные суммы разл. факторов при сочетании, кот. достигаются максимальная ст. объекта.
5.Пр. экономич. величины-люб. объект, д/достижения своей максимальной стоимости,
должен обладать оптимальными размерами в соответствии с рыночными условиями данной
местности (Дания, Голландия).
6. Пр. экономич. разделения -экономическое разделение прав на недвижимость имеет место,
в том случае, если права могут быть разделены на и более интереса. В результ. чего возрастает
стоимость объекта.
18. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной.
19. Доходный подход к оценке имущества. Метод дисконтированных денежных потоков.
Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяй к объектам недвижимости:
1.Приносящим доход;
2.Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
3.Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;
4.Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
20. Доходный подход к оценке имущества. Общая характеристика.
1)Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяй к объектам недвижимости:
1.Приносящим доход;
2.Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
3.Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;
4.Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
2)Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:
-текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);
-текущей и будущей экономии на налогах;
-доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;
-налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;
-других возможных денежных поступлений и выгод.
Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
1.Принцип ожидания
2.Принцип спроса и предложения
3.Принцип замещения