Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Документы

Содержание Дата выпуска: 04.10.2006 Ольга кондрашова Илья минов Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА

Подобный материал:

• Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного, 5448.65kb.
• Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
• Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
• Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
• Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
• Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
• Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
• Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
• Девиз Конкурса «Пока в России Пушкин длится…», 48.13kb.
• Правительство москвы постановлени, 178.7kb.

Источник: Московская правда

Дата выпуска: 04.10.2006


В Москве строятся "молодежные кварталы"


Сразу более 400 молодых семей получат квартиры в микрорайоне 1Б в Лианозове по программе правительства Москвы "Молодой семье - доступное жилье".

Об этом заявила префект Северо-Восточного административного округа Москвы Ирина Рабер в ходе недавнего объезда стройплощадок СВАО. По ее словам, квартал 1Б стал крупнейшей площадкой строительства жилья по программе "Молодой семье - доступное жилье". Кроме того, по словам префекта, еще 400 квартир по соседству с молодыми семьями получат участники городской программы социальной ипотеки. Заселение "молодежно-социального" микрорайона уже началось: на сегодняшний день строительные работы там практически завершены. На территории квартала построено шесть высотных жилых домов общей площадью 98 тысяч квадратных метров, гимназия на 550 учащихся и детский сад.

По мнению Ирины Рабер, новый микрорайон представляет собой удачный пример комплексной застройки, принятой в городе за правило для массового жилищного строительства. Этот принцип заключается в том, что новые кварталы сразу получают все необходимое для комфортной жизни - магазины, школы, детские сады и спортивные сооружения. "Здесь будут присутствовать и детский сад, и школа, и спортивный комплекс, и поликлиника, - отметила префект. - Два объекта - гимназия на 550 учащихся и детский сад - уже сданы. В будущем году начнется строительство поликлиники, а также спортивного комплекса. Вся необходимая инфраструктура появится здесь к 2008 году". Особого внимания, по ее мнению, достойна новая гимназия, которая будет открыта для учащихся в ноябре нынешнего года.

"Проект гимназии - инновационный. Это - "школа будущего", - отметила Ирина Рабер. - Здесь расположено восемь компьютерных классов, библиотека с медиатекой, два спортивных зала, очень хороший киноконцертный зал на 330 мест". Напомним, московские власти намерены построить несколько "школ будущего" в рамках эксперимента. Если он окажется удачным, то школы нового типа будут строиться массово. "Если проект школы будет переведен из инновационного в типовой, что первоначально и предполагалось, это будет большой шаг в строительстве объектов образования в столице", - подчеркнула префект. В целом же, по словам главы управы района "Лианозово" Сергея Семерханова, до 2012 года в Лианозове планируется построить около 40 тысяч квадратных метров жилья, в том числе объекты малоэтажного строительства. Немалая часть новых квартир будет по-прежнему предназначена для социальных программ.

Но Лианозово не единственный район Москвы, где социальное строительство будет играть ведущую роль. В конце сентября московское правительство объявило о создании специального фонда государственных инвестиций в градостроительную деятельность. Средства, выделяемые в фонд из городского бюджета, в основном пойдут на строительство социального жилья. Приоритетными инвестиционными проектами станут национальные проекты, реализуемые в рамках федеральной целевой программы "Жилище", "Молодой семье - доступное жилье", "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Распоряжаться средствами фонда будет создаваемый в правительстве Москвы Комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ - Мосинвестконтроль. Возглавит новое ведомство советник мэра Александр Рябинин.

По данным мэрии, ежегодно в Москве строится 33,7 тысячи социальных квартир. Из них порядка 16 тысяч квартир идут на долю переселенцев из пятиэтажек, 8,5 тысячи - для очередников, 4 тысячи квартир - для молодых семей, 5,2 тысячи - для участников социальной ипотеки. Социальное строительство в Москве началось не сегодня и не вчера - было бы правильнее сказать, что оно не прекращалось вовсе.

Однако придание жилищному проекту статуса национального, уверены столичные чиновники, позволит еще активнее развивать социальные жилищные программы. Темпы реализации нацпроектов в Москве впечатляют уже сегодня. Так, по состоянию на август благодаря программе "Молодой семье - доступное жилье" свои жилищные проблемы решили 12 тысяч молодых московских семей. Такие данные привел в недавнем интервью "Эху Москвы" представитель Москвы в Совете Федерации Олег Толкачев.

"Молодежная" ипотека является одной из разновидностей социальной ипотеки - принципиально нового для России механизма, который заработал в Москве еще в прошлом году. Социальная ипотека рассчитана главным образом на льготников. Она позволяет им использовать собственные - пусть даже скромные - средства для того, чтобы ускорить многолетние очереди на жилье. Суть этой схемы заключается в том, что город либо выдает льготникам жилищные субсидии, либо строит жилье по особому заказу и затем продает очередникам по себестоимости, которая существенно ниже рыночных цен. Но в случае с молодыми семьями ситуация особая: им положены дополнительные льготы. Так, если в семье рождается ребенок - один, два или больше, то город списывает семье определенную долю задолженности: чем больше детей в семье, тем меньше долг.

Однако сегодня национальный проект сталкивается с некоторыми трудностями. Беда в том, что не во всех регионах строится достаточно жилья, чтобы удовлетворить растущий спрос на него, и не везде одинаково активно развиваются ипотечные схемы. "В прошлом году по отчету в Российской Федерации было сдано 42 миллиона квадратных метров жилой площади, а по проекту "Доступное жилье" требуется выйти на уровень минимум 80 миллионов метров, - отмечает Олег Толкачев. - Вообще-то говоря, во всем мире имеется норматив для развития страны: чтобы восстанавливать выбывающее жилье, нужно строить примерно один квадратный метр на жителя в год".

Однако пока речь идет об удвоении, а не утроении - то есть от норматива в 0,3 квадратных метра на жителя страны в год перейти 0,5 - 0,6 метра на жителя в год.

"Эту цифру нужно спроецировать на каждый федеральный округ и на каждый субъект Федерации - и мы увидим большую неравномерность. Мы увидим, что такие города, как, например, Москва, где на 10,5 миллиона жителей строится 5,5 миллиона метров жилья, вообще-то говоря, практически уже подошли к цифре 0,6, - подчеркивает московский сенатор. - Но есть регионы, где сроят даже меньше 0,3 метра на человека. Поэтому когда мы говорим о проекте "Доступное жилье", очень важным является понимание того, где, в каких регионах какие нужно решить задачи. Второй вопрос, который предстоит здесь решить, кроме индустрии ДСК, это вопросы ипотеки. Если мы говорим о доступном жилье, то без решения вопроса доступности кредитов для любых семей, в том числе и для молодых, проблема просто не решается".

Источник: Бизнес

Дата выпуска: 05.10.2006


«Ведис групп» уходит с «Павелецкой»


ОЛЬГА КОНДРАШОВА

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

На столичном рынке недвижимости произошла загадочная сделка. Как стало известно «Бизнесу», компания «Ведис групп» продала площадку бывшего фурнитурного завода, расположенного рядом с Павелецким вокзалом, на месте которого планировала построить многофункциональный бизнес-центр класса А. Покупатель участка пока неизвестен, однако эксперты предполагают, что это девелоперская структура, аффилированная с крупным российским банком.

По информации участников рынка, продавец получил за объект высокую по рыночным меркам сумму $140 млн.

Сразу несколько участников рынка сообщили «Бизнесу», что «Ведис групп» продает МФЗ. Сотрудник компании отметил, что «уже получен задаток и сделка находится в процессе». Президент «Ведис групп» Сергей Бобков от комментариев отказался.

ЗАО «Московский фурнитурный завод» (МФЗ) занимает территорию 2,5 га по ул. Кожевническая, д. 8/4 рядом с Павелецким вокзалом. Производственные мощности с участка практически полностью выведены в поселок Обухово Ногинского района, и на их месте компания «Ведис групп» планировала построить комплекс класса А общей площадью 110 тыс. кв. м, включающий офисы и гостиницу на 160 мест.

Выяснить, кто стал покупателем, «Бизнесу» не удалось. Однако некоторые участники рынка и представители консультационных компаний сообщили, что это девелоперская компания, аффилированная с крупным российским банком. При этом большинство из них предположили, что речь идет о Банке Москвы, который уже фигурировал в ряде девелоперских проектов. В частности, «дочка» банка, ЗАО «Лизингбизнес-сервис», недавно завершила строительство гостиницы Holiday Inn в Сокольниках. Кроме того, как уже писал «Бизнес», еще два проекта ведет ЗАО «Кузнецкий Мост девелопмент», которое, по словам участников рынка, аффилировано с Банком Москвы. «Кузнецкий Мост девелопмент» строит офисно-гостиничный комплекс площадью 80 тыс. кв. м недалеко от станции метро «Проспект Мира». Кроме того, компания недавно объявила о строительстве крупнейшего в Москве торгово-развлекательного комплекса общей площадью 220 тыс. кв. м в районе метро «Автозаводская», где также выступит девелопером.

По поводувозможной сделки с «Ведис групп» в Банке Москвы отказались от комментариев. Президент ЗАО «Кузнецкий Мост девелопмент» (КМД) Борис Шемякин заявил, что компания «не покупала этот объект».

«Ведис групп» уже давно хотела продать площадку на МФЗ, для чего «были подготовлены все необходимые документы, получено разрешение на строительство и согласован проект»,— рассказал «Бизнесу» партнер компании Knight Frank Стас Тихонов. Однако, по словам участников рынка, объект долго не продавался из-за того, что «Ведис групп» просила слишком большую по рыночным меркам сумму. Руководители нескольких российских компаний, которые ведут девелоперские проекты на юге Москвы, признались, что рассматривали предложение о покупке МФЗ, но не сошлись в цене. А партнер крупной консультационной компании сообщил, что, вероятно, по этим же причинам отказались и крупные западные инвестиционные фонды, которые присматривались к объекту. В частности, как писал «Бизнес», около трехчетырех месяцев назад интерес к объекту проявлял крупный западный фонд, однако его название тогда не раскрывалось. Позднее стало известно, что это был немецкий фонд Evropolis, который специализируется на инвестициях в недвижимость Восточной Европы.

Тем не менее дорого продать объект удалось. По словам информированных участников рынка, сумма сделки составила $140 млн. Эксперты называют эту сумму завышенной, напоминая, что девелоперу предстоит вложить еще около $100 млн на строительство комплекса.

Впрочем, Стас Тихонов указывает, что это едва ли не последний свободный участок в районе Кожевнической улицы. «Проблем с заполняемостью нового комплекса, скорее всего, не возникнет, так как уже сейчас рядом с метро „Павелецкая” сформировалась крупная деловая зона,— уверен он.— Здесь есть доступ к аэропорту Домодедово, рядом метро».

Эксперты предполагают, что сделка может ускорить реализацию остальных проектов компании.

«Ведис групп» недавно анонсировала ряд крупных проектов по строительству жилой и коммерческой недвижимости на месте промышленных предприятий, но еще нигде не вышла на площадку. Не исключено, что она испытывает проблемы с финансированием.

Продажа МФЗ поможет хотя бы частично их решить.


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 05.10.2006


Офисы сдаются в лизинг


ИЛЬЯ МИНОВ

До сих пор, несмотря на явные преимущества перед другими финансовыми инструментами, лизинг коммерческой недвижимости оставался эксклюзивной услугой. Сейчас объем лизинговых операций по строительству и приобретению коммерческой недвижимости не превышает 1-2%. Чтобы приблизиться хотя бы к уровню Восточной Европы, где доля операций с недвижимостью на рынке лизинга составляет 10%, по оценкам экспертов, потребуется не менее трех лет. Участники рынка надеются, что «разогреть» рынок получится у московских властей, которые в рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса намерены реализовать по этой схеме площади в 50 строящихся бизнес-центрах.

В Европе пик лизинговых операций на рынке коммерческой недвижимости пришелся на конец 1990-х. В те годы объем лизинга недвижимого имущества, по экспертным оценкам, превысил $117 млрд, что позволило Европе увеличить свою долю на мировом рынке почти на треть. В последнее время этот сегмент стал активно развиваться в Восточной Европе.

В Польше, Венгрии, Чехии совокупный объем сделок с недвижимостью в портфелях лизинговых компаний превышает 10%, в Австрии и Германии — около 20%. Лидером является Италия, где половина всех сделок в портфеле специализированных компаний приходится на недвижимость. На Апеннинах этот финансовый инструмент успешно конкурирует с банковскими кредитами.

Лизинг позволяет предпринимателям снимать офисные или производственные площади с правом последующего выкупа.

На Западе этот инструмент широко используется и при строительстве новых объектов.

«Использование лизинговых схем в сегменте коммерческой недвижимости предусматривает налоговые льготы — налоги на прибыль и имущество»,— говорит генеральный директор «Экспо-лизинг» Константин Дистилятор. Это удобно и собственникам недвижимости, которым при традиционной схеме аренды помимо операционных расходов приходится выплачивать НДС. А для девелоперов лизинг может стать хорошим источником «коротких» денег.

Несмотря на все преимущества, этот финансовый инструмент пока не получил в России широкого распространения.

«Хотя сегодня около двух десятков лизинговых компаний заявляют о выходе на рынок коммерческой недвижимости, однако совокупный объем сделок с недвижимым имуществом в их портфелях не превышает 1-2%, что составляет около $100-200 млн»,— констатирует заместитель генерального директора «Локат лизинг Руссия» Дмитрий Шабалин.

Широкому распространению лизинга недвижимого имущества мешают несколько проблем. Самая трудноразрешимая, по мнению участников рынка,— «серые» схемы, по которым работают собственники офисных, торговых, производственных, складских помещений. Чтобы оптимизировать налоговые издержки, они в разы сокращают на бумаге балансовую стоимость своих объектов. В то же время при передаче их в лизинг компании указывают рыночную цену, в результате чего возникает огромная дельта между балансовой и реальной стоимостью.

«На практике образовавшаяся разница облагается налогом на прибыль и НДС. В итоге собственникам приходится отказываться от сделки»,— говорит Шабалин.

«Потенциальных лизингополучателей смущает и тот факт, что по действующему законодательству земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, нельзя передавать в лизинг, а порядок их выкупа пока не определен»,— отмечает руководитель направления лизинга недвижимости компании «Интерлизинг» Мария Иванова.

Кроме того, в отличие от Европы в России лизинг недвижимости не стал альтернативой банковским кредитам. «Дело в том, что в некоторых случаях процентные ставки по лизингу могут быть выше, чем по банковскому кредиту»,— говорит Константин Дистилятор.

С ним соглашается и Шабалин: «Лизингодатели привлекают банковские кредиты, и снижение рисковой составляющей в процентной ставке компенсируется добавлением маржи самой лизинговой компании».

Впрочем, участники рынка надеются, что через три-пять лет лизинг недвижимости в России достигнет показателей Восточной Европы и объемы сделок составят $1-2 млрд. По их мнению, для этого есть все предпосылки. Прежде всего, снижение процентных ставок по банковским кредитам позволит лизинговым компаниям привлекать более дешевые средства, что отразится на лизинговых платежах. Кроме того, увеличение объемов строительства заставит девелоперов искать дополнительные источники финансирования.

Экспериментальной площадкой для широко внедрения лизинга недвижимости может стать муниципальная недвижимость, считают участники рынка. Недавно в связи с нехваткой в столице офисной недвижимости и производственных площадок и постоянным ростом арендных ставок мэр Юрий Лужков решил помочь малому и среднему бизнесу, создав специальный лизинговый фонд. Эта организация, предположительно, будет составлять базу данных по офисным площадям, находящимся в городской собственности, и заниматься передачей этих объектов компаниям на лизинговой основе с правом последующего выкупа. Сейчас департамент экономической политики и развития города занимается разработкой концепции работы будущей организации.

Как ранее сообщал руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаил Вышегородцев, всего в столице планируется построить около 50 деловых центров для малого и среднего бизнеса, что составит около 1 млн кв. м.


Источник: КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА

Дата выпуска: 05.10.2006


Так будут ли падать цены на жилье в Москве?

Что реально происходит сейчас на рынке столичной недвижимости


Ценам на жилье расти дальше некуда, скоро они остановятся и даже откатятся вниз, утверждают одни эксперты. К концу года цена квадратного метра подпрыгнет до $5 тысяч с нынешних $4 тысяч, говорят другие. Что на самом деле будет происходить на московском рынке недвижимости в ближайшие месяцы? Как быть людям, которые собрались покупать квартиру, - делать это сейчас или стоит немного подождать? Ответы на все эти вопросы попыталась найти "Комсомолка".

Квадратный метр дорожает быстрее, чем растут доходы Жилье в столице, да и в России в целом, дорожает со времен дефолта.

Но в последний год цены будто с цепи сорвались. Пару месяцев назад "Комсомолка" разбиралась, почему квадратный метр в Москве вдруг стал стоить $3 тысячи. А на прошлой неделе цена перешагнула $4-тысячный порог.

- Ценовой скачок на недвижимость, как известно, пришелся на конец прошлого - первую половину нынешнего года, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО-Юникон" Елена МАТРОСОВА. - В Москве стоимость жилья выросла на 90 процентов, в регионах - на 40 - 60 процентов.

"Юниконовцы" подсчитали: если бы россияне сложили все вместе свои сбережения - те деньги, которые они хранят и дома, и на банковских счетах, то сегодня они смогли бы купить только 200 млн. квадратных метров жилья, а в 2004 году, хотя доходы населения тогда были меньше, денег хватило бы на 230 млн. квадратных метров.

- Это означает, что покупательная способность россиян в приобретении жилья за два года снизилась на 15 - 30 процентов, - пояснила "Комсомолке" Елена Матросова. - В Москве ситуация еще хуже: в начале 2004 года сбережения позволили бы жителям купить 80,2 млн.

квадратных метров, а сейчас - лишь 58,4 миллиона.

Цены в столице "подогрели" сразу несколько факторов, отмечают специалисты "БДО-Юникон". Во-первых, за последний год строительство снизилось на треть - вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", согласно которому выросли сроки согласования, а объем инвестиций на первоначальном этапе снизился.

Во-вторых, власти города увеличили свою квоту, а Министерство обороны закупило порядка 9 тысяч квартир для "бездомных" военных. И это привело чуть ли не к дефициту нового жилья эконом-класса.

В-третьих, почувствовав, что можно хорошенько навариться, на столичный рынок недвижимости вышли профессиональные инвесторы. Купив жилье в прошлом году, а продав в нынешнем, они смогли заработать до 90% прибыли. Таких шальных барышей не принесут ни акции, ни валюта.

Рост цен подстегивает и ипотека, которая становится все доступнее, и приток небедных приезжих из других регионов. "Москва, она, как пылесос, притягивает финансы со всей страны", - говорят аналитики.

Стоимость достигла потолка Но, похоже, затяжному росту цен наступил предел.

- И новостройки, и жилье на вторичном рынке подорожали до такой степени, что к нему не подступишься даже с помощью ипотеки, - заявил "КП" Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Снижения цен аналитики не обещают, но о том, что вот-вот должна случиться стабилизация, они говорят все увереннее. - Судите сами, - продолжает Олег Репченко, - за сентябрь средний уровень цен вырос на 4 процента, за последнюю неделю - только на 0,8. То есть идет снижение темпов роста цен. Думаю, что по итогам октября квартиры подорожают не больше чем на 3 процента. При таких темпах, я думаю, рынок остановится к концу года, и средняя цена квадратного метра не превысит 4200 долларов.

Еще один обнадеживающий факт: квартир, которые предлагают купить на так называемом вторичном рынке, стало появляться все больше. По оценке Репченко, за сентябрь предложение выросло на 15 - 20%. Это, конечно, не много, но тем не менее.

Аналитики объясняют это вот как. Большая часть жилья, в том числе и по ипотеке, за последние год-два покупалась с инвестиционной целью, отмечают в "БДО-Юникон". Теперь же, судя по всему, люди, вложившие денежки в квартиры, поняли, что большую часть "сливок" они уже сняли и пришло время продать квартиру и получить прибыль наличными.

Возможно, многих напугало и недавнее заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева. На встрече с бизнесменами-строителями он пообещал, что правительство подумает насчет пересмотра налога на имущество. Если такое решение примут, то владельцам нескольких квартир придется очень сильно раскошеливаться.

Ждать или покупать? Больше всего сейчас переживают те, кто скопил нужную сумму на покупку квартиры. Оформлять покупку сейчас или подождать - а вдруг после Нового года цены и вправду пойдут вниз?! - Тут все зависит от целей покупки, - консультирует Олег Репченко.

- Если собираетесь обзавестись квартирой для жизни, то ждать не стоит.

Сейчас цены растут, а в обозримой перспективе сильно они не упадут. Если же планируете обзавестись квадратными метрами с инвестиционными целями, то, наверное, уже опоздали. Рынок основной рост уже отыграл, и в дальнейшем если он будет, то небольшой.

- А правда ли, что на вторичном рынке жилья цена продажи может снижаться на 15 - 20% ниже цены предложения? - спросили мы Репченко.

- Конечно, можно найти отдельные случаи, когда человек изначально выставляет завышенную цену. И потом вынужден ее снижать. Но адекватную цену сбить очень сложно.

А напоследок Репченко обнадежил нас еще больше. Мол, через два-три года возможно снижение цен на 15 - 20 процентов.

- Но это может случиться, только если темпы строительства возрастут в разы, - подчеркнул эксперт. - Пока же есть только разговоры об упрощении процессов выделения земель, о том, что нацпроекту "Доступное жилье" нужна не только ипотека, но и строительство больших объемов жилья, что надо разбюрократизировать процедуру оформления документов.

Казалось бы, понимание правильного направления у чиновников есть. Но не верится, что все эти проблемы удастся решить быстро.

КОММЕНТАРИЙ ЭКОНОМИСТА "Должно вмешаться государство" Директор Института проблем глобализации Михаил ДЕЛЯГИН: - Цены на столичное жилье обусловлены бесстыдством нашей бюрократии. А так как это бесстыдство безгранично, то и стоимость квадратного метра будет расти бесконечно. А если конкретнее - причины роста цен такие.

Чудовищные взятки, которые отжимаются у строителей, когда они пытаются получить разрешение на возведение домов. Монополизация рынка, из-за которой нет конкуренции, а потому цены устанавливают такие, какие нужны самим строителям. И третья причина - у нас нет механизма защиты собственности. В этом случае только инвестирование в жилье дает хоть какие-то гарантии, что человек не потеряет свои средства.

А все разговоры о том, что цены на квартиры должны стабилизировать рыночные механизмы, - вранье. Потому что в нормальных государствах рыночные отношения все равно регулируются правительством. Ведь сам свободный рынок приводит к тому, что появляются монополии - как вышло и у нас со строительством жилья. Именно в этом случае и должно вмешиваться государство. Чего у нас пока не происходит. Потому что у многих правительственных реформаторов взгляд на экономику, как у монгола-скотовода на авто. Они думают, что эта машина сама по себе едет.

И ничего не знают о том, что вообще-то для машины, как и для экономики, нужен водитель, который, собственно, и управляет процессом. Валерий БУТАЕВ, Александр ЗЮЗЯЕВ и Валерий РУКОБРАТСКИЙ