Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы
| Вид материала | Документы |
- Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного, 5448.65kb.
- Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
- Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
- Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
- Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
- Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
- Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
- Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
- Девиз Конкурса «Пока в России Пушкин длится…», 48.13kb.
- Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 04.10.2006
Столичная недвижимость меняет гражданство
МАРГАРИТА ФЕДОРОВА
По мнению экспертов, владельцами большинства знаковых проектов в столице в обозримой перспективе будут именно западные инвесторы, а не российские компании.
Западные инвестфонды все активнее интересуются московским рынком недвижимости, предлагающим более интересные ставки доходности (10-11%), чем они могли бы получить у себя на родине (4-7%). Подобная разница заставляет иностранцев, работающих в основном с пенсионными деньгами, смириться с рисковой составляющей нового рынка и вести более агрессивную политику при заключении сделок.
В 2006 году к уже активно осваивающим российские просторы, в частности Москву, таким западным фондам, как Fleming Family & Partners и The Raven Group, присоединились менее известные имена London & Regional Property и Quinn Group.
Прежде всего западные фонды привлекают высокие ставки доходности, говорит директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Наталья Генералова.
Для сравнения: в Москве— это 10-11%, в странах Восточной Европы — 5-7%, Западной Европы — 4-5%. Для иностранных инвесторов подобная разница уже является очень существенной: при таких показателях по сделкам западные инвестфонды готовы смириться с существующими рисками нашего рынка, уверяют эксперты.
Снижение ставок
Усиление позиций иностранцев в инвестиционном сегменте может привести к существенному перераспределению сил, предупреждают некоторые игроки рынка. Причина подобных опасений вполне объяснима. Чем больше иностранных фондов выходит на российский рынок, и московский в частности, тем выше становится конкуренция, а соответственно, снижаются ставки доходности по сделкам купли-продажи, поясняет финансовый директор «Росевродевелопмента» Олег Михалев.
К тому же, по мнению старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ивана Вашурина, неоспоримым преимуществом иностранных инвесторов перед российскими является то, что они могут демпинговать по ставкам доходности, а значит, изначально рассчитывают на более низкие сроки окупаемости. К примеру, London & Regional Property приобрел «Дукат Плейс 2» под 9,25%. «Столь агрессивная политика иностранцев на рынке постепенно может привести к тому, что владеть крупными и качественными проектами будут именно они, российские же компании будут больше сконцентрированы на реализации девелоперских проектов»,— настаивает Вашурин.
Разница в подходе
Эти прогнозы во многом строятся на объяснении основных различий в подходах к инвестиционным сделкам иностранных и российских инвесторов.
«Основной потребитель на рынке инвестиций в недвижимость — это пенсионные фонды, с деньгами которых в основном работают западные институты»,— объясняет Олег Михалев. Именно поэтому иностранцы и готовы идти на более долгие сроки окупаемости по сделкам.
К тому же для российских компаний, по словам Вашурина, инвестирование в недвижимость, как правило, побочный бизнес, что требует от них максимальной концентрации на сроках окупаемости объекта. Именно поэтому столь отличное отношение и заставляет российский капитал предъявлять более высокие требования к уровню доходности по проектам. Изменение ситуации возможно лишь при развитии в России пенсионных фондов, полагают эксперты.
«В этом случае на рынке инвестиционных сделок перестанут преобладать западные инвесторы»,— уверен Олег Михалев.
Не ниже Праги
Несмотря на агрессивную политику иностранных фондов, на рынке пока существуют некоторые факторы, несколько тормозящие их активность и, соответственно, дающие преимущества российским компаниям. Один из основных— это более серьезное отношение западной стороны к юридической области сделки. Российские компании готовы инвестировать средства в более рискованные, по мнению иностранцев, проекты, поскольку они более осведомлены о ситуации на рынке, взаимоотношениях с госорганами и другими девелоперами, говорит Наталья Генералова. «Иностранные фонды предпочитают идти на более низкие ставки доходности, но вместе с тем и менее рисковые проекты по той причине, что имеют определенные обязательства перед своими пайщиками»,— объясняет Генералова.
Процесс снижения ставок доходности на московском рынке его игроки считают неизбежным. «Можно прогнозировать приближение Москвы к уровню городов Восточной Европы»,— считает Михалев. Впрочем, в этом случае перераспределение сил на рынкеможет кардинально измениться, предупреждают эксперты. «Если риски останутся те же, а доходность постепенно все-таки достигнет, к примеру, ставок рынка Праги, многие фонды задумаются и могут покинуть столичный рынок,— предупреждает Олег Михалев.— Для иностранных инвесторов самое главное — это поиск приемлемого для них баланса рисков и доходности».
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 04.10.2006
«Базэл» лишил «Продимекс» сладкого
ИЛЬЯ МИНОВ
Планам группы компаний «Продимекс» по застройке прилегающей к «Большому Сити» территории Московского приборостроительного завода имени В. А. Казакова может помешать холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски. На прошедшем вчера аукционе по продаже 15% акций предприятия аффилированная с «Базэлом» структура «Альтиус девелопмент» сумела перебить предложение представителей «Продимекса» рекордными 5 млрд руб.
ОАО «Московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова» (ОАО МПЗ №1), находящийся на Кутузовском проспекте, 36, в силу удачного месторасположения давно привлекал внимание крупных девелоперов. Однако контроль над этим объектом должен был перейти известному производителю сахара — группе компаний «Продимекс», которая уже владела в этом предприятии блокирующим пакетом акций.
Как ранее сообщал «Бизнес», в августе собрание акционеров ОАО МПЗ №1 приняло решение о допэмиссии 1 млн 75 тыс. 232 обыкновенных акций на 401 млн руб. ($15,1 млн) в пользу дружественного «Продимексу» ОАО «Славия». По словам главы «Продимекса» Игоря Худокормова, с менеджментом этой компании у производителя сахара «есть совместный проект» на рынке недвижимости. Планировалось, что после выкупа допэмиссии «Славия» должна была стать владельцем 85,1% обыкновенных акций приборостроительного завода. Как подтвердил «Бизнесу» заместитель генерального директора ОАО МПЗ №1 Андрей Зинченко, в случае регистрации допэмиссии и ее размещения владельцем завода станет «Славия». Таким образом, чтобы заполучить 100-процентный контроль над предприятием, этой компании оставалось выкупить на аукционе пакет, принадлежащий государству.
Впрочем, эти планы нарушил «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Вчера стало известно, что ООО «Альтиус девелопмент», входящий в девелоперский и строительный дивизион «Базэла», приобрел на аукционе принадлежащие государству 15% акций ОАО МПЗ №1. «На этот пакет претендовало 13 компаний.
Стартовая сумма составляла 110 млн руб. ($4,15 млн). Однако „Альтиус девелопмент” предложил за госпакет 5,01 млрд руб. ($188 млн). Мы удовлетворены итогами торгов»,— с удовлетворением сообщил «Бизнесу» представитель Российского фонда федерального имущества Александр Комаров. Как отмечают участники рынка, в торгах приняли участие даже представители компании Московское речное пароходство. По словам Комарова, среди претендентов на госдолю были такие компании, как ООО «Проминвестпроект», ОАО «Славиа групп», ООО «Управляющая производственная компания». Как удалось выяснить «Бизнесу», телефонные номера двух последних участников аукциона совпадают с номерами офиса «Продимекса». Однако вчера не удалось получить комментарии ни от «Продимекса», ни от заинтересованных участников торгов. «Базэл» также отказался от разъяснений.
Участник рынка, знакомый с ситуацией, отметил, что «Базэл» может опротестовать августовское решение акционеров о допэмиссии в пользу «Славии».
«Это очень принципиально для структуры Дерипаски»,— отмечает он. Вице-президент компании «Системы-Галс», девелоперской «дочки» АФК «Система», Азарий Лапидус считает, что выкуп госдоли «Базэлом» в ОАО МПЗ №1 вполне оправдан. «Этот объект соседствует с „Большим Сити”, а у компании много объектов в этом районе»,— отметил он.
Наблюдатели прогнозируют, что за этот лакомый кусок развернется серьезная схватка. «Это очень перспективный район Москвы с точки зрения строительства элитного жилья. Учитывая соседство с таким крупным деловым центром, как „Большой Сити”, строить здесь крупный бизнес-центр не совсем целесообразно»,— полагает заместитель генерального директора компании «Росразвитие» Владислав Грачев.
Как заявили «Бизнесу» несколько инвестконсультантов, на территории завода в 11 га можно построить около 350 тыс. кв. м. Оптимальная стоимость продажи уже готового жилья на Кутузовском проспекте составляет $9 тыс. за кв. м. Таким образом, выручка девелопера может превысить $3 млрд.
«На Кутузовском проспекте вполне оправданно строительство элитного жилья, если компания заинтересована в быстром обороте вложенных средств,— рассуждает Азарий Лапидус.— Но „Базэл”, заинтересованный в долгосрочном инвестировании, скорее всего, займется строительством торговой и офисной недвижимости». По мнению риэлтеров, выручка с каждого квадратного метра от сдачи офисов в аренду на Кутузовском проспекте до налогообложения может превысить $1 тыс. в год.
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 04.10.2006
«Ставки доходности могут упасть ниже 9%»
Сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости все чаще фиксируются сделки, когда норма доходности при покупке высококлассного объекта составляет ниже 10%. Охотно инвестируют в такие проекты в основном иностранные фонды, привыкшие к гораздо меньшей марже у себя на родине. Российские же инвесторы пока проявляют заметно меньшую активность в трансакциях с готовыми объектами институционального качества, предпочитая инвестировать в девелоперские проекты с большей доходностью и меньшими сроками окупаемости. О том, как в дальнейшем будет изменяться норма доходности от проектов коммерческой недвижимости в Москве, обозревателю «Бизнеса» Илье Терентьеву рассказал старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Евгений Борисов.
— В Москве появляется все больше западных фондов, которые готовы вкладывать существенные средства в столичные объекты коммерческой недвижимости. Как на это реагирует рынок? — Действительно, по мере выхода на московский рынок недвижимости все большего количества западных инвестиционных компаний конкуренция серьезно возросла. Тем более если учитывать дефицит качественных проектов. С каждым годом для владельцев зданий все более выгодные условия предлагают западные покупатели. Они конкурируют между собой за право приобрести качественные проекты с более высокой доходностью, чем на западных рынках. В процессе такой конкуренции снижается премия за риск инвестирования в российский рынок.
— Означает ли, что в результате агрессивной политики западных компаний по снижению ставок доходности проектов у российских игроков вскоре пропадет интерес к этому сегменту? — Не думаю. У российских инвесторов есть достаточные средства, которые они хотят вкладывать в покупку объектов коммерческой недвижимости. Однако та ставка доходности, которая в последнее время сформировалась по текущим проектам, сегодня более привлекательна для зарубежных игроков.
Российские компании привыкли, что маржа от операций с недвижимостью традиционно высока. Сейчас они ищут другие варианты вложения средств, в частностидевелопмент. В любом случае ставки доходности будут снижаться в целом по рынку при условии, если не будет серьезных колебаний стоимости заемных ресурсов для инвесторов. В дальнейшем российские компании, возможно, могут пересмотреть свое отношение к покупке функционирующих объектов недвижимости институционального уровня качества на столичном рынке. Однако пока будут оставаться возможности более выгодного вложения средств для российских инвесторов, вряд ли можно ожидать существенного изменения ситуации.
— Когда, на ваш взгляд, ставки доходности коммерческой недвижимости в Москве сравняются со ставками в Восточной Европе? — У нас, действительно, сейчас сохраняется разрыв, некий бонус по сравнению с Центральной и Восточной Европой. Это бесспорно добавляет привлекательности местному рынку.
Сейчас многие инвесторы используют заемные средства, соответственно прибыль, которую они получают, определяется разницей в стоимости привлекаемых денег для реализации проекта и той доходностью, которую они здесь получают: пока она положительная, им это интересно. С другой стороны, они также могут быть заинтересованы в инвестициях, даже если стоимость денег станет больше, так как у них есть уверенность в том, что в ближайшее время ставки аренды вырастут и, соответственно, доходность поднимется. На мой взгляд, компрессия ставок капитализации в дальнейшем продолжится. Все будет зависеть от восприятия инвесторами рисков, а также от стоимости денег.
— А как риски столичного рынка будут коррелировать с понижением ставок? — Сейчас идет повышение кредитных рейтингов России, поэтому мы можем рассчитывать на то, что банковская маржа по кредитам будет снижаться. Таким образом, с учетом относительной стабильности рынка можно предсказывать, что ставки доходности могут быть снижены.
— Как будет меняться эта ставка в ближайшие пять лет? — На пять лет дать прогноз сложно, но в ближайшие дватри года ставка, скорее всего, может понизиться на 1,0-1,5%.
Все будет определяться наличием положительного спрэда между заемным финансированием и доходностью. Если тенденция будет сохраняться,то в этом случае и компрессия будет продолжаться. Другими словами, от снижения стоимости заемных средств ставка капитализации также пойдет вниз.
Сейчас уже есть очень много желающих финансировать проекты в Москве. Также активно развивается сегмент рефинансирования. Единственное, в чем иностранцы не преуспели, так это в проектном финансировании. Но и здесь, в том случае если ситуация на столичном рынке не изменится и будет стабильной, в следующем году следует ожидать существенного роста активности западных банков в секторе проектного финансирования на рынке коммерческой недвижимости.
Источник: Квартира. Дача. Офис.
Дата выпуска: 04.10.2006
Химки: большие надежды
Особенности жизни одного из самых перспективных городов Подмосковья
Молодой и динамично развивающийся подмосковный город Химки становится все более привлекательным местом в качестве объекта инвестиций. Пользуясь постоянно растущим спросом, столичные девелоперы также планируют реализовать здесь ряд крупных жилищных проектов.
Наверное, для города это не возраст, особенно если под боком находится такой долгожитель, как Москва, имеющий в своем активе почти тысячелетнюю историю. Однако, отдавая дань тому бешеному ритму, в котором на протяжении всего XX в. развивалось человечество, можно сказать, что в свои 67 лет Химки, если еще не вошли в стадию зрелости, то, по крайней мере, уверенно к ней приближаются. Конечно, история города началась гораздо раньше, с открытия в 1851 году Николаевской железной дороги. Первой станцией этого направления тогда стала станция Химская, расположившаяся на правом берегу речки Химки. В маленьком поселке, возникшем среди густого леса, жили в основном рабочие-путейцы да московские дачники, облюбовавшие этот живописный уголок природы, находящийся к тому же всего в нескольких десятках километрах от столицы. Все изменилось после Великой Октябрьской революции, когда в этих местах стала активно развиваться мебельная и швейная промышленность. Однако по-настоящему в городе началась индустриализация лишь в 1937 году с появлением первого градообразующего предприятия - научно-производственного объединения им. С.А. Лавочкина. XX в. прошел для Химок под флагом развития ракетно-космической техники. Здесь строился знаменитый Луноход-1, а в 1988 году город прославили химкинские инженеры из НПО “Энергомаш”, изготовившие самый мощный в мире ракетный двигатель РД-170.
Столичные девелоперы и шведские капиталисты
На сегодняшний день население Химок составляет около 170 тысяч жителей. Причем эта цифра постоянно увеличивается как за счет москвичей, стремящихся привести свои жилищные условия в соответствие мировым экологическим стандартам, что вряд ли возможно в пределах столичного мегаполиса с его тремя миллионами коптящих небо автомашин, так и за счет приезжих, для которых временные затраты на проезд до Москвы с лихвой окупаются существующим здесь дисконтом на стоимость квадратных метров.
Можно сказать, что столица с ее непредсказуемыми ценовыми метаморфозами и 4000 долларов за кв. м сама, того не желая, создала крайне благоприятные условия для своих более стабильных и менее подверженных неконтролируемым скачкам цен городов-спутников таких, как Химки. Тенденцию перетекания спроса и высокую инвестиционную привлекательность Подмосковья заметили не только шведские ритейлеры, но и крупные московские строительные компании, которые уже давно реализуют здесь несколько масштабных проектов.
К наиболее примечательным можно отнести комплексную застройку двух химкинских микрорайонов Новокуркино и Юбилейный, которую ведет Группа Компаний ПИК. Причем, если реализация первого проекта уже давно находится в завершающей стадии (активная распродажа квартир), то Юбилейному еще предстоит оправдать вложенные в него 250 млн. долларов. Хотя, судя по всему, это будет не так уж сложно. Это подтверждает и генеральный директор "ПИК-Регион": Сергей Канаев, "Спрос на квартиры очень большой, мы его ощущаем на примере другого нашего проекта в Химках - Новокуркино. Девелоперы стараются позиционировать Юбилейный как район для молодежи, для которой жилье в Москве пока дороговато, несмотря ни на какие государственные программы. Химкинские цены, конечно, значительно отличаются от московских, однако и здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 2800-3000 долларов, поэтому приобрести такую недвижимость под силу далеко не всякой молодой семье. Очередникам жилье в Юбилейном тоже не светит...” Вместо этого строители и чиновники договорились сделать Юбилейный микрорайоном комплексной застройки. В качестве обременения ПИКовцы будут параллельно вести строительство необходимой социальной инфраструктуры: детских садов, школы, спортивных центров. Такая схема уже была успешно апробирована на примере Новокуркино. В рамках проекта комплексной застройки этого микрорайона внимательные к нуждам жителей строители постарались учесть не только потребности будущих жильцов, возводя школы, гимназии и поликлиники, но и не пожалели денег на духовные нужды, построив на территории микрорайона православный храм во имя святого благоверного князя Александра Невского. Хочется отметить, что подобные, безусловно, похвальные начинания не только свидетельствуют в пользу существования пресловутой социальной ответственности бизнеса, но и значительно повышают общую привлекательность микрорайона в качестве места для проживания.
Скандальная звезда
Слава другого широко разрекламированного химкинского проекта "Звезда России" носит скорее негативный характер. Вступление в силу ФЗ №214 "О долевом строительстве", спровоцировавшего длинную череду громких крушений всевозможных строительных пирамид, а также последовавшие за этим серии скандалов вокруг обманутых дольщиков не обошли стороной даже такой уютный и благополучный городок, как Химки. Сотни обманутых соинвесторов, вложивших свои средства в строительство жилого комплекса "Звезда России", решили последовать примеру своих московских товарищей по несчастью и действовать сообща, назвав свое новосозданное объединение "Инициативной группой". Химчане, однако, в отличие от тех же москвичей предпочли пикетам и голодовкам гораздо более цивилизованные методы борьбы за свои права и даже смогли в этом преуспеть. Достраивать три 25-этажные башни и два 500-квартирных дома будет все та же компания ПИК. Начало строительства ожидается 8 октября, причем самый сложный этап оформления земельных отношений уже пройден, осталось лишь провести согласование исходно-разрешительной документации.
По всей видимости, на сей раз обманутых дольщиков все-таки ожидает долгожданный happy end, ну а строители смогут не только добавить новые краски к своему портрету социально ответственной компании, но и получить неплохую прибыль.
From Химки with love
По меткому выражению пресс-секретаря компании ПИК Екатерины Душкиной, ментально разница между Москвой и Химкам практически незаметна. Действительно, Химки - это почти Москва. При этом имеется в виду не только территориальная близость, хотя это, безусловно, один из важнейших факторов, ведь большинство химчан работает или учится в Москве, тем не менее, существующие на сегодняшний день транспортные артерии пока справляются с потоками подобной маятниковой миграции. Главную роль здесь играет наземный общественный транспорт: троллейбусы, маршрутки и электрички. Когда-нибудь, в далеком-далеком будущем сюда проведут легкое метро, однако пока в планах Департамента транспорта и связи до 2015 года строительство такой линии не значится. Пока же дорога до "большой земли" занимает у жителей Химок от 15 до 30 минут.
Химки имеют в наличии всю необходимую для жизни инфраструктуру. На сегодняшний день это действительно современный город с большим количеством школ, детских садов, стадионов и спорткомплексов, в которых тренируются спортивные команды самого высокого уровня. Тем, кто жить не может без развлечений, совсем необязательно ехать в Москву, Химки могут предложить максимально широкий выбор во всех ценовых сегментах. Начиная от ресторанов на любой вкус, кончая знаменитым кинотеатром Nescafe-IMAX. Ну а для "шопоголиков" это просто рай земной. Такого количества торговых площадей на тысячу жителей нет, наверное, ни в одном из городов России. “Ашан”, “Икея”, “Гранд”, “Мега” - вот только самые крупные из них. А ведь есть еще множество магазинов на порядок мельче.