Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв
| Вид материала | Документы |
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
- Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
- Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
- План на участок земли, отведённый гр. Овчинникову С. М. для организации крестьянского, 1276.5kb.
- Параметры реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье, 64.21kb.
- Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
- Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА10Метод сравнительного анализа продаж Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу на дату оценки. Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги: - изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; - сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки; - анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым земельным участком по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; - корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. Расчет рыночной стоимости Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемыми жилыми квартирами, предлагаемых на рынке вторичной недвижимости. Проведенный Оценщиком анализ предложений о продажи земельных участков в МО, Дмитровский р-он, в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты, с идентичным разрешённым использованием, на такой удалённости и таким расположением на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны наиболее сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту недвижимости. Поскольку цена предлагаемых к продаже объектов недвижимости зачастую представляет собой совокупную величину за весь объект недвижимости, Оценщик использовал в расчетах цену одного кв.м сопоставимых объектов. Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: - условия финансирования; - дата предложения; - местоположение; - назначение; - разрешённое использование; - состояние; - общая площадь; - конструктивные элементы и т.д. Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объект оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно. Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом. Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.). При внесении корректировки более 10% Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки. В качестве аналога подобраны объекты недвижимости, представляющие жилые квартиры на вторичном рынке. На основании исследования рынка продаж жилых квартир на вторичном рынке удалось установить аналоги элементов объекта оценки, наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость. В таблицах ниже представлены выборки сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода (объекты аналоги, см. в Приложении). Описание объектов аналогов Аналог № 1  m.ru/land/73645.html?result=d47cddf1ba6ae7453b94cdfb77ab4fdb Стоимость 1 сотки – 2 983 000 рублей. Аналог № 2  ссылка скрыта Стоимость 1 сотки – 1 107 690 рублей. Аналог № 3  ссылка скрыта Стоимость 1 сотки – 3 100 000 рублей. Аналог № 4  ссылка скрыта Стоимость 1 сотки – 600 000 рублей. Аналог № 5 ссылка скрыта Стоиомость 1 сотки – 1 093 740 рублей. При расчетах Оценщиками были учтены следующие виды корректировок: Передаваемые права собственности Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в предоставленном перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объёме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости без тех или иных ограничений и обременений. Проведение корректировки по составу прав собственности достаточно сложная проблема в следствии недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости, а также отсутствия официально утверждённых методик по корректировке прав собственности, что в общем и невозможно, т.к. каждый объект недвижимости индивидуален и характеризуется только ему присущими факторами. Как правило, данные корректировки принимаются исходя из профессионального опыта и знаний оценщиков, на основе анализа рыночных данных соответствующего сегмента рынка недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, стараются подбирать ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности, что и наблюдается в нашем случае, т.е. у объекта оценки и аналогов право собственности без обременений. Объект оценки и найденные аналоги находятся в собственности, поэтому корректировка по данному параметру не производилась. Условия финансированияСделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчётов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типа:- расчёт покупателя с продавцом за счёт собственных средств и на дату продажи; - получение покупателем кредита у финансовой структуры (банк, финансовая компания и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; - финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчётов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнению, т.к. эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант расчётов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. В данном случае, Оценщики исходили из допущения финансирования сделки по первому (типичному) варианту: расчёта собственными средствами или привлечение заёмных средств на дату продажи, т.к. иной информации по объектам аналогам не установлено, а первый вариант расчётов является наиболее распространённым на данном сегменте рынка недвижимости. Корректировка по данному параметру не вводилась. Условия продажи Данный элемент сравнения позволяет провести корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.д.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности (публичной оферты) при продаже. В данном случае, по объекту оценки предполагается допущение о продаже его в нормальный рыночный срок экспозиции. По аналогам данных об ускоренной продаже не имеется, и все они выставлены на продажу путём публичной оферты, без условий срочности реализации. Оценщиками корректировка по данному элементу не применялась. Дата предложения продажиЭтот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж (предложений). Так как объекты-аналоги продаются на сегодняшний день, т.е. на дату оценки, то поправки к объектам-аналогам на дату продажи не вносилась. Поправка на реальную рыночную стоимость (уторговывание) включает услуги риэлтора Как уже отмечалось выше, в данном случае, доступным для анализа являлись цены предложений. Цена, реально уплаченная при сделке, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество предоставленных на торги объектов было изучено и оценено. Поскольку оценщик анализирует цены предложения, а не продажи, т.е. информацию о сделках ещё не состоявшихся, то к ценам предложения в условиях стабильного рынка применяется поправка уторговывания (услуги риэлтора в данном случае), которая по данным агентства недвижимости Инком составляет в условиях нынешней рыночной ситуации порядка 2-5%. Однако на основании анализа рынка земельных участков под коммерческое использование и информации предоставленной аналитическими агентствами (ссылка скрыта), эта возможность применима к сделке между продавцом и покупателем, если они физические лица. В случае, если продавец юридическое лицо, то покупателю предлагается не скидка, а выгодные условия финансирования: рассрочка, залог, ипотека и др. В данном случае, объект оценки относится к земельному участку под коммерческое использование и совершается между физическими лицами с привлечением посредников, и с привлечением заёмных средств, Оценщики приняли корректировку на уторговывание (услуги риэлтора) 5% от стоимости объекта аналога. Поправка на категорию земель Все объекты аналоги, как и объект оценки, имеют категорию земель – земли населённых пунктов. Оценщики не стали вводить корректировку. Поправка на разрешённое использование Объекты аналоги № 2, 3, 4 ,5 имеют разрешённое использование под коммерческую застройку административного, производственного или торгового назначения. На открытом рынке земельных участков большой разнице по стоимости с такми разрешением выявлено не было. Аналог № 1 имеет разрешённое использование под коттеджное индивидуальное строительство. Согласно данным рынка и Шабалигу В. Г.11 участки под коттеджное строительство повышают стоимость участка в среднем на 5%. Поэтому Оценщики солчи возможным ввести понижающую корректировку аналогу № 1 5%. Поправка на право собственности Все объекты аналоги кроме аналога № 5 имеют право собственности. Аналог № 5 имеет право долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Согласно Шабалину В. Г.12 право долгосрочной аренды уменьшает стоимость участка в среднем от 5-10%. Оценщики сочли ввести корретикровку аналогу № 5 повышающую в размере 7,5%. Поправка на престижность направления расположения земельного участка Все объекты аналоги, как и объект оценки, расположены в престижном направлении от Москвы. Оценщики сочли не вводить корректировку. Поправка на удалённость от МКАД Объект оценки относится к среднему Подмосковью, на расстоянии до 85 км от МКАД. Объекты аналоги относятся в Ближнему Подмосковью до 50 км от МКАД. Стоимость ближнего Подмосковья на 10-15%13 увеличивает стоимость по сравнению с Средним Подмосковьем. Оценщики сочли нужным ввести понижающую корреткировку 10% объектам аналогам, расположенным в Ближнем Подмосковье. Поправка на застроенность участка Согласно Шабалину В.Г.14 застроенность земельного участка ветхим объектом, или объектом используемым не по назначению уменьшает стоимтсь на 0-2%, т.к. при продаже могут возникнуть затраты на разбор строения. Оценщики сочли нужным ввести повышающую корректировку аналогам № 2, 3 в размере 2%. Поправка на общую площадь земельного участка Учитывая тот факт, что объекты аналоги имеют площадь земельного участка от 35 до 200 соток. Согласно анализу рынка, участки распределяются по размерам таким образом: 10-70 соток; 70-100 соток; 100-200 и выше соток. Аналог № 1 имеет площадь 35 соток, это меньше чем объект оценки, Оценщики сочли нужным ввести повышающую корректировку в размере 5%. Аналог № 2 входит в один диапазон с объектом оценки, корректировку не ввели. Аналоги № 3, 4, 5 имеют большую площадь, чем объект оценки, Оценщики сочли ввести понижающую корретикровку 10%, т.к. согласно Шабалина В. Г.15 участки значительно больше 1 га увеличивают стоимость на 7-15%, т.е. в среднем на 11%. Поправка на коммуникации Все объекты аналоги имеют коммуникации по границе участка, Оценщики не вводили корретировку. Таблица № 3. Определение рыночной стоимости продажи
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка общей площадью X кв.м (XX сотка) расположенного по адресу: МО, ******** по состоянию на дату оценки округленно составляет: 62 147 237 (Шестьдесят два миллиона сто сорок семь тысяч двести тридцать семь) рублей или 2 083 262 (Два миллиона восемьдесят три тысячи двести шестьдесят два) доллара США. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||