Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв
| Вид материала | Документы |
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
- Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
- Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
- План на участок земли, отведённый гр. Овчинникову С. М. для организации крестьянского, 1276.5kb.
- Параметры реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье, 64.21kb.
- Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
- Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений Оценщиков на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.
2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
5.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся строений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
Физическая возможность
Участок используется под разрешённое использование строительство многофункционального торгового комплекса.
Законодательно допустимое
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Участок является частной собственностью и используется для индивидуального строительства, категория земель - земли населённых пунктов. Это использование является законодательно утвержденным, именуемым в дальнейшем «разрешенным использованием».
Финансово целесообразное
Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что земельные участки с назначениме – земли поселений пользуется спросом на открытом рынке. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, для проектов возведения многофункционального торгового комплекса в Московской области.
Максимальная продуктивность
Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его под застройку многофункционального торгового комплекса.
Вывод. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это площадка под застройку многофункуионального торгового комплекса.
-
АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Сегментирование земельного рынка6
На земельном рынке специалисты выделяют следующие сегменты в зависимости от:
Категории земель:
| земли сельскохозяйственного назначения; | земли лесного фонда; |
| земли поселений; | земли водного фонда; |
| земли промышленности и иного назначения; | земли запаса. |
| земли особо охраняемых территорий | |
Целевого назначения земель:
| под индивидуальное жилищное строительство; | под фермерское хозяйство; |
| под коттеджное строительство; | под административно-производственные цели; |
| под загородные дома и резиденции; | прочее. |
| под садово-огородническое хозяйство | |
Вида права пользования земельным участком:
| собственность; | постоянное бессрочное пользование; |
| аренда; | владение; |
Престижности направления:
- наиболее престижные: Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское;
- престижные: Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;
- второстепенные: Волоколамское, Ярославское, Оставшковское, Алтуфьевское, Симферопольское;
- наименее востребованные: Щелковское, Каширское, Рязанское и пр.
Расстояния от МКАД:
| до 10 км; | 40–60 км; |
| 10–20 км; | 60–80 км; |
| 20–40 км; | свыше 80 км. |
Местоположения и окружения:
| в непосредственной близости от водного объекта; | в непосредственной близости от промышленного предприятия; |
| в непосредственной близости лесного массива; | другое окружение. |
Размера земельного участка:
| мелкие участки до 0.5 га; | большие участки 5–20 га; |
| средние участки 0.5–5 га; | крупные участки свыше 50 га. |
Наличия подведенных к земельному участку коммуникаций:
| газоснабжение; | водоснабжение; |
| электроснабжение; | канализация |
| теплоснабжение | |
Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.
Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.
Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.
Без анализа вышеприведенных характеристик недвижимого имущества и их возможного разделения на подвиды не должна обходиться модель сегментирования. Но основными факторами являются другие. Как известно, для земельных участков существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, – это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка.
С точки зрения престижности направления потенциальные покупатели, как и в Москве, прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером по количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район и сопредельная с ним Смоленская область. Существует определенный интерес на земельные участки по Калужскому, Минскому, Можайскому, Дмитровскому, Киевскому, Пятницкому, Ленинградскому направлениям. По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами по этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.
Как было во все времена, важным моментом при выборе земли является его окружение. Люди отдают предпочтение живописным местам возле воды или лесопарковой зоны, где возможен полноценный отдых.