Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв

Вид материала

Документы

Содержание Выбор методологического подхода к оценке Затратный подход Сравнительный подход Имеющаяся у Оценщиков информация позволяет применить сравнительный подход к объекту оценки.

Подобный материал:

• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
• «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
• Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
• Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
• Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
• Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
• План на участок земли, отведённый гр. Овчинникову С. М. для организации крестьянского, 1276.5kb.
• Параметры реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье, 64.21kb.
• Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
• Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.

ВЫБОР МЕТОДОЛОГИЧЕСКОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода⁹.

Согласно ФСО №1 (256) от 20.07.2007, пункт 7: подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами, но не при оценке земельных незастроенных участков под коммерческое строительство.

Представленная Заказчиком информация по оцениваемому объекту не позволяет применить затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки. Т.к. Оценщики, не смотря на престижность направления, выявили большой разброс цен не отображающий реальную ситуацию на рынке земельных участков. Значительная удалённость от МКАД (65-70 км). Наличие на рынке незастроенных земельных участков назначением земли населенных пунктов, таким объёмом в черте города под строительство многофункциональных комплексов не насыщен и не выявлен Оценщиками в этом районе и г. Дмитрове на таком расстоянии.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Имеющаяся у Оценщиков информация позволяет применить сравнительный подход к объекту оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожиданий инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования, и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Применение доходного подхода предполагает наличие реальных данных доходов и расходов оцениваемых объектов недвижимости, в случае их использования для извлечения прибыли (доходов), в данном случае при сдаче объекта оценки в аренду.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или анализа дисконтированных потоков доходов. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен один из этих подходов. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Доходный подход не применялся, поскольку объектом оценки является земельный участок, предназначенный для будущего коммерческого строительства. Техника расчётов достаточно сложна. На дату оценки земельный участок предназначен по Постановлению (см. приложение) под многофункциональный торговый комплекс, который может быть источником дохода по определению в том случае, когда он будет застроен и начнёт приностить доходы, которые можно выделить приходящиеся на долю земли.

ВЫВОД: В соответствии с изложенным выше, рыночная стоимость объектов оценки определялась на основе сравнительного подхода как единственно возможного в данном случае.