Ученые записки скагс
| Вид материала | Ученые записки |
- Ученые записки скагс, 10328kb.
- Ученые записки скагс, 2703.26kb.
- Ученые записки скагс, 2947.86kb.
- Ученые записки кафедры общей психологии мгу им. М. В. Ломоносова, 201.93kb.
- Енный экономический университет "ринх" рыночная экономика и финансово-кредитные отношения, 2399.6kb.
- Г. В. Шубин юар: создание нерасового государства ученые записки, 2609.31kb.
- Общественные науки, 2893.72kb.
- Юридический факультет амурского государственного университета, 4030.27kb.
- Бюллетень новых поступлений в нб кубгу за октябрь-ноябрь 2004 года, 1589.12kb.
- Амурского государственного университета политика и право, 3540.07kb.
Ермилова М.И., асп.Сущность и основные тенденции ипотечного кредитованияВ статье автор рассматривает сущность и основные тенденции ипотечного кредитования. Исследуется новая тенденция в современном ипотечном кредитовании - международная ипотека. Ключевые слова: мировой финансовый кризис, ипотечное кредитование, международная ипотека, модели ипотечного кредитования, зарубежная недвижимость. Интенсификация финансовых процессов наиболее активно стала осуществляться с начала XXI века. Международное ипотечное кредитование как одно из новых направлений ипотечного кредитования, получило развитие в банковской практике также с начала нового века. Мировой финансовый кризис внес существенные изменения в современное состояние экономики. Кризис внес коррективы в роль кредитования, в частности, ипотечного кредитования, в инвестиционно-финансовую деятельность. Изменения, связанные с влиянием глобального кризиса, его последствия и новые направления в кредитовании, возникшие в период глобального кризиса, свидетельствуют об актуальности данной темы. В настоящее время существует несколько подходов к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Представляется возможным выделить два наиболее широко представленных в экономической литературе, а именно:
Ипотека - это сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, то есть происходит обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотека в экономическом отношении является рыночным инструментом оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющим привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости, определяет сущность ипотеки. Ипотечное кредитование не имеет единого устойчивого понятия. Одни ученые рассматривают данный вид кредитования как разновидность потребительского кредитования, которое является сегментом ссудного рынка. Также представляется возможным говорить об ипотечном кредитовании как одной из форм банковского кредита. В банковской практике существует критерии, согласно которым классифицируются кредиты. На основе исследований составлена классификация форм банковского кредита согласно определенным критериям и определено место, которое занимает в ней ипотечное кредитования. Необходимо подчеркнуть, что на данном рисунке ипотечные ссуды могут быть также включены в категорию целевых ссуд, поскольку ипотечные кредиты применяются только для целевого использования. На рисунке 1 представлена схема классификации форм банковского кредита и проиллюстрировано место ипотечного кредита в ней. В экономической литературе существует широкое определение ипотечного кредитования, как механизма, который выражает интересы не только кредиторов и заемщиков, но и других участников схемы кредитования, а именно: застройщиков, риэлтеров, инвесторов, страховых компаний и других субъектов финансового рынка. В данном случае необходимо говорить о наличии системы ипотечного кредитования, которая включает в себя следующие элементы:
Важно отметить, что основу ипотечного кредитования составляют кредитные отношения. Представляется возможным сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. В сегменте кредитного рынка ипотечные кредиты целесообразно отнести к рынку банковских кредитов. Российское ипотечное кредитование прошло долгий путь развития, но возрождение института ипотеки в России произошло в 1998 году, в связи с выходом ФЗ «Об ипотеке» (с дополнениями и изменениями). В субъектах России при ипотечном кредитовании учитываются положения законов и постановлений органов власти субъектов Федерации [2]. Необходимо подчеркнуть, что именно ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирования рынка недвижимости и рынка ценных бумаг. В результате этого, представляется возможным сделать вывод о том, что именно данное направление кредитование способствует ускорению выхода любой страны из кризисных ситуаций. Существует несколько позиций в отношении определения моделей ипотечного кредитования в развитых странах. В таблице 1 приведены основные модели ипотечного кредитования в развитых странах. Классификация форм банковского кредита   Сроки погашения Онкольные  Краткосрочные Среднесрочные Долгосрочные Способы погашения Единовременный взнос В рассрочку в течение срока Целевое назначение Целевые ссуды Общего характера Наличие обеспечения Обеспеченные ссуды Доверительные ссуды Под финансовые гарантии третьих лиц Категория потенциальных заемщиков Ипотечные ссуды Коммерческие ссуды МБК Посредникам на РЦБ Способы взимания ссудного процента В момент общего погашения Взимается в момент выдачи кредита Равномерными взносами в течение срока Рисунок 1. Классификация форм банковского кредита [1]. Таблица 1 Модели ипотечного кредитования в развитых странах [3]
Сбалансированная автономная модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России [5, с.42-48]. Рассматривая современное состояние ипотечного кредитования необходимо отметить, что в России данное направление развивается, хотя темпы значительно более низкие по сравнению со странами Западной Европы и США. Особое влияние на данный процесс оказал первоначально кризис 1998 года, который привнес в данную проблематику как отрицательные, так и положительные моменты. Кризис внес изменения в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на реальных доходах значительной части населения. Существенным, безусловно, являлось то, что ряд системообразующих банков, практически перестали существовать, что крайне негативно отразилось на доходах населения. При этом необходимо отметить, что проблема ипотечного кредитования стала находить отражения в ряде программных документов власти, банки стали активнее вовлекаться в процесс кредитования населения. Необходимо также отметить, что банки стали активно включаются в операции по кредитованию реального сектора экономики. Практика показала, что как только банки получили доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. После кризиса 1998 года система стала восстанавливаться, и этот процесс шел быстрыми темпами, о чем свидетельствует тот факт, что 2005-2006 годы ознаменовались ипотечным бумом. Когда только за один год, с 2005 по 2006 год, количество ипотечных сделок выросло в два раза [6]. Следующим переломным моментом после кризиса 1998 года в развитии ипотечного кредитования, стал мировой финансовый кризис 2008 года, который внес значительные коррективы в условия кредитования. В российской системе были введены более жесткие условия кредитования, ставки снова выросли и сейчас составляют в целом 18-20% годовых, в других странах условия были не столь ужесточены, а в некоторых азиатских странах уровень процентной ставки не превышает 2-5%. Несмотря на ужесточение требований различные субъекты жилищного рынка – банки, застройщики, риэлторы, страховые компании - все более целенаправленно и последовательно рассматривают жилищное ипотечное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса [7]. Новой тенденцией XXI века в ипотечном кредитовании является становление и развитие направления международного ипотечного кредитования. Последствиями глобализации мировой экономики в целом, и финансового сектора, в частности, стало увеличение сделок с недвижимостью, вовлечение хозяйствующих субъектов разных стран и регионов мира в ипотечный процесс. Данный тренд мирового финансового рынка получает научный анализ в экономической теории. Так как сущность международного ипотечного кредитование, его экономическая природа находится в стадии научной разработки, то категории «международное ипотечное кредитование», «международная ипотека» не имеют однозначного устойчивого определения. Именно в этом заключается актуализация в выработке сущности дефиниции «международная ипотека». Международную ипотеку представляется возможным определить как вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является иностранный хозяйствующий субъект, приобретающий объекты недвижимости за территорией страны [8]. Ипотечный рынок является сегментом финансового рынка, а в частности рынка ссудных капиталов, в связи с этим представляется возможным сделать вывод, что рынок международного ипотечного кредитования также является частью мирового рынка ссудного капитала. По результатам исследования была разработана схема структуры мирового рынка ссудных капиталов с учетом включения в нее международной ипотеки (рис. 2). Мировой рынок ссудных капиталов мировой денежный рынок мировой рынок капиталов Кредитный рынок Ипотечный рынок   Рынок международной ипотеки Рисунок 2. Структура мирового рынка ссудных капиталов с учетом международной ипотеки [9] Важно отметить, что выделение рынка международной ипотеки в отдельный сегмент является дискуссионным вопросом. В настоящее время в статистических данных стран международная ипотека не выделяется в самостоятельный сегмент. Данный вид ипотечного кредитования – международного, имеет ряд особенностей и требований, которые необходимо выполнить потенциальным заемщиком, что усложняет количество проведенных сделок и увеличивает издержки. Азиатские и европейские страны имеют отличия в схемах международной ипотеки, что обусловлено, с одной стороны, новизной данного финансового инструмента, а с другой – специфическими условиями действия его в разных странах. Необходимо подчеркнуть, что международное ипотечное кредитования играет большую роль в развитии мирового финансового рынка по сравнению со стандартной схемой ипотечного кредитования, так как перелив капитала происходит между странами мира. Международное ипотечное кредитование в настоящее время находится в стадии активного развития. Европейские страны и США имеют больший опыт проведения сделок с иностранной недвижимостью, чем Россия. Мировой финансовый кризис позволил выявить основных участников рынка международного ипотечного кредитования. Субъектами сделок с зарубежной недвижимостью стали представители России и стран Запада. В настоящее время недвижимость за границей, а особенно в европейских странах, привлекает внимание российских граждан. Качество зарубежной недвижимости гораздо выше, чем аналогичное в России. Результатом данной тенденции является подъем рынка ипотеки в 2010 году. У российского гражданина-покупателя недвижимости за рубежом растет инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при покупке зарубежной недвижимости. В результате данной тенденции свыше 50% сделок с недвижимостью совершаются посредством ипотеки [10]. Наиболее востребованной является недвижимость, расположенная на Кипре, в Испании, Германии, Италии, Франции. Важно отметить, что в период мирового финансового кризиса международная ипотека развивалась более быстрыми темпами, чем стандартное ипотечное кредитование. Процентные ставки достигли исторических минимумов, что способствовало увеличению объема выданных кредитов. Мировой финансовый кризис также и негативно повлиял на процесс предоставления международного ипотечного кредитования в ряде стран. Некоторые страны, такие как Болгария, Черногория, Египет прекратили выдачу данного вида кредита. Результатом стало снижение объемов продаж недвижимости в этих странах. Предоставление международной ипотеки зарубежными странами российским гражданам приводила к увеличению утечки капитала из страны. Сокращение ипотечных программ, предоставляемых зарубежными банками, приведет к снижению данной негативной тенденции и активному развитию международного ипотечного кредитования в России. По оценкам аналитиков, объем российского рынка зарубежной недвижимости в 2010 году составляет 12 млрд. долларов США, из которых более 6 млрд. долларов россиянам предоставили российские банки [11]. Российские банковские структуры только начинают осваивать направление международного ипотечного кредитования, разрабатывают различные программы и предлагают их национальным потребителям ипотечных кредитов. Проведя анализ услуг, предоставляемых крупными представителями банковской системы России, было выявлено, что такие банки как Сбербанк, ВТБ 24, Альфа Банк и т.п. не предоставляют возможность международного ипотечного кредитования своим клиентам. Рассматриваемый финансовый инструмент на российском рынке требует доработки, приближения условий кредитования к международным стандартам – снижению ставок, увеличения сроков (в российском ипотечном кредитовании выдача производится на непродолжительный срок), и популяризации данного направления кредитования среди общественности. В результате исследования представляется возможным сделать вывод о необходимости дальнейшего совершенствования процесса предоставления международного ипотечного кредита. Данная ниша финансового рынка в России пока что свободна от большого количества участников и крупные игроки, включив новый вид кредитования, получат возможность приобрести новые преимущества по сравнению с конкурентами. Обоснованным будет внедрение данного вида кредитования в спектр предоставляемых услуг крупных субъектов финансовой системы страны. Тенденция развития международного ипотечного кредитования приведет к установлению его как одного из основных и наиболее востребованных направлений вложения средств населения. Литература
УДК 323.17 |