Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический доклад
| Вид материала | Доклад |
- Ассоциации Строителей России Президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический, 915.42kb.
- О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного, 141.45kb.
- Информационно- аналитический центр Союза женщин России Научно-практическая конференция, 462.42kb.
- Президент Российского Союза строителей В. Н. Забелин награждает диплом, 85.72kb.
- Информационно-аналитический центр Союза женщин России научно-практическая конференция, 1806.6kb.
- Ов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, организаций строительного, 177.17kb.
- Протокол заседания жюри конкурсов архитектурного форума, 599.56kb.
- Открытый информационно аналитический доклад, 608.54kb.
- Открытый информационно-аналитический доклад директора Муниципального общеобразовательного, 1319.61kb.
- Аналитический доклад, 2172.07kb.
Распределение затрат на возведение малоэтажного дома, %%
| Проект (при индивидульном проектировании) | 5-7% |
| Фундамент | 15-20% |
| «Коробка», кровля | 30-40% |
| Инженерное обеспечение | 15-20% |
| Отделка | 25-45% |
| Прочие | 5-10% |
Оценочная стоимость общестроительных работ по возведению загородного дома (без чистовой отделки и инженерного обеспечения)
| Тип дома | Стоимость 1 м.кв. общей площади в USD |
| Кирпичные дома | 630-850 |
| Дома из клееного бруса | 500-600 |
| Монолитные дома в оборачиваемой опалубке из тяжелого бетона | 490-700 |
| Дома из сборного железобетона | 480-670 |
| Дома из оцилиндрованного бревна | 300-500 |
| Современные каркасные дома | 320-450 |
| Блочные дома (газобетон, пенобетон) | 280-400 |
| Модульные дома на основе сэндвич-панелей | 280-370 |
| Монолитные дома в несъемной опалубке | 240-380 |
| Простые рубленые бревенчатые дома | 180-400 |
| Простые каркасно-щитовые дома | 180-280 |
ВЫВОДЫ И ОЦЕНКИ:
Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверка ФАС России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.
С августа 2006 года наблюдается устойчивый рост цен на основные строительные материалы и, по нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость, реальная себестоимость строительства будет расти практически сопоставимыми темпами: к концу 2007 года на 17-20% за год в абсолютном выражении. В результате, образовавшийся в 2006 году значительный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-18%.
Конечная эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере с учетом продолжительности строительного цикла и приведенных данных, будет находиться в пределах 18-25 %, что по нашему мнению является вполне нормальной величиной.
3. Состояние вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве
В дореформенный период сметные нормативы применялись для определения нормативной стоимости строительства (расширения, реконструкции и технического перевооружения) предприятий.
Сметная стоимость строительства объекта после утверждения становилась ценой, на основании которой в капитальном строительстве осуществлялось планирование, финансирование, производились расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Сметные нормы применялись для внутренних расчетов между участниками строительства (генподрядными и субподрядными организациями, поставщиками материалов, конструкций и оборудования), планирования и внутренних экономических расчетов подрядных организаций, при проведении различных проверок, в том числе государственными финансовыми и правоохранительными органами, при рассмотрении судебными органами хозяйственных и даже уголовных дел.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.743 «Техническая документация и смета») подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Сметные нормативы устанавливают принципы составления смет, единичные расценки на определенные виды работ и другие элементы, необходимые для составления смет на строительство различных объектов. Они являются рекомендательными и применяются проектными, строительными организациями и заказчиками для расчета начальной цены конкретного объекта, а конкретная (договорная) цена определяется на конкурсной основе путем проведения торгов или в результате переговоров в соответствии со статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации и других законодательных актов, т.е. рыночным способом.
Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы производятся на основании заключенного между ними договора, а сметные нормативы используются при этом только для определения затрат на строительство объекта.
По сути все документы федеральной сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве 2001 г. (ГЭСН, ФЕР, МДС) в настоящее время не являются нормативными правовыми актами, обязательными для применения. Их правовой статус – не более чем документы добровольного применения. Заказчик и подрядчик вправе выбирать какими сметными нормативами им пользоваться, тем более что практически в каждом регионе Российской Федерации разработаны и используются территориальные сметные нормативы, детализирующие и уточняющие базовые федеральные нормативы с учетом местных условий.
Бюджетным посланием Президента Российской Федерации от 9 марта 2007 г. Федеральному Собранию Российской Федерации о бюджетной политике в 2008-2010 годах предусмотрен переход на современные принципы осуществления государственных капитальных вложений.
В частности, определено, что основным документом, регламентирующим взаимоотношения между государственным заказчиком и подрядчиком должен стать контракт, заключаемый на весь период реализации инвестиционного проекта. Расходы на весь период реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен государственный контракт, подлежат включению в расходные обязательства государства и не могут быть пересмотрены. Проводимые при проектировании объекта государственных капитальных вложений сметные расчеты должны основываться на реальной оценке стоимости необходимых работ, оборудования и материалов и рассчитываться в ценах соответствующих лет. При этом смета должна рассматриваться исключительно как составная часть конкурсной документации при проведении подрядных торгов, а в дальнейшем подрядчик должен обладать свободой выбора наиболее эффективных и экономичных способов реализации проекта.
Таким образом, следуя ориентированности бюджетной стратегии, вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве переходят частично из сферы государственного регулирования в область полномочий саморегулируемых организаций в строительстве.
В то же время вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве нуждаются в профессиональной методической поддержке и информационном сопровождении.
Ранее вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве находились в ведении Госстроя России. Образованное в 2004 году Федеральное агентство по строительству и ЖКХ осуществляет функции государственного заказчика по значительной части федеральных целевых программ и не наделено правами нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности. На практике Агентство пытается самостоятельно устанавливать правила и методы ценообразования по объектам бюджетного финансирования, согласовывает различные «адресные» индексы пересчета сметной стоимости, выпускает инструктивные письма и указания, не всегда направленные на эффективное использование бюджетных средств.
Ситуация, когда государственный заказчик сам себе устанавливает правила финансирования объектов строительства, представляется недопустимой.
Союз инженеров-сметчиков очень тревожит судьба новой сметно-нормативной базы 2001 года. Переход на новые сметные нормы и цены 2001 года - объективная необходимость, обусловленная произошедшими за последние годы изменениями в технологиях строительного производства, широким применением новых материалов, изделий и конструкций, и воспринимается нами как задача государственной важности. Такая база нужна, особенно в рыночной системе хозяйствования. Практически в любой развитой стране есть нечто подобное. В основном это система показателей ресурсного характера (расход ресурсов - трудовых, материальных, энергетических и так далее). База носит рекомендательный характер, что не препятствует ее широкому применению.
База стала реальностью, переход на нее никто не отменял и отменять не собирается. Да, ее правовой статус рекомендательный. Но она соответствует рыночной системе хозяйствования и является объективно необходимой.
Уже в подавляющем большинстве регионов разработаны на основе Федеральных сметных нормативов Территориальные сборники единичных расценок. В Российской Федерации действуют свыше 80 Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС).
В послании президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 г. в сфере строительства и ЖКХ выделены три ключевые задачи:
1. Рост ввода жилья к 2010 г. ежегодно до 100-130 млн.кв. метров в год.
2. Поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.
3. Создание эффективного механизма реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Для их успешной реализации необходимо решить целый комплекс вопросов, один из которых: дальнейшее развитие действующей сметно-нормативной базы в строительстве за счет ускоренной разработки норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.
Переход на новую сметную базу – это не какая-то единовременная акция, которая лет через 10 потребует вновь замены, а начало системной и постоянной работы по ее развитию в соответствии с требованиями строительного рынка страны.
Действующие методические документы по ценообразованию в строительстве закрепляют принцип многовариантности решения тех или иных вопросов сметного дела и являются шагом к созданию целостной системы подходов к определению стоимости строительства в условиях рыночных отношений. Это позволяет заказчикам и подрядчикам при заключении договоров подряда (контрактов) закреплять в них (или в специальных приложениях и протоколах) именно те подходы и решения, которым стороны и будут следовать при реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, происходит юридическое закрепление в качестве обязательных к исполнению правил определения цены контрактов и расчетов за выполненные работы.
Союз инжнеров-сметчиков, входящий в Ассоциацию Строителей России, является ведущей в России независимой профессиональной организацией по вопросам ценообразования в строительстве и осуществляет следующие виды деятельности:
- Разработка методологии и основных принципов ценообразования и сметного нормирования в строительстве
- Мониторинг и анализ ценообразующих факторов строительной продукции, цен на первичном и вторичном рынках жилья, себестоимости строительства с подготовкой соответствующих аналитических материалов и обзоров
- Подготовка предложений по совершенствованию механизмов реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленных на снижение себестоимости строительства, издержек строительных организаций и предприятий строительной индустрии, на расширение производства и использование новых эффективных конструктивно-технологических решений, материалов, изделий и конструкций в строительстве
- Разработка и совершенствование новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве, подготовка разъяснений и рекомендаций по порядку применения сметных нормативов и т.д.
Союз пользуется заслуженным авторитетом среди предприятий строительного комплекса страны. Союз имеет конкретную программу действий по совершенствованию вопросов ценообразования в строительстве, направленную на оптимизацию расчетов в строительстве, эффективному использованию инвестиций.
Союз при поддержке и непосредственном участии Ассоциации Строителей России может взять на себя функции по разработке правил, стандартов в сметном деле и ценообразовании в строительстве.
4. Предложения по снижению и оптимизации затрат в строительстве
Довольно часто приходится слышать предложения, в которых для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли предлагается ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости 1 кв.м. стандартного жилья на первичном рынке по регионам, либо нормирования затрат и прибыли застройщиков.
Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные (экономические) меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.
С этой целью:
- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).
Оказать помощь ФАС по выявлению случаев монопольного завышения цен, сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.
- Следует принимать меры по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Различные государственные службы крайне затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.
Установить четкие правила, «прозрачные» цены и тарифы на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья – теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.
- Необходимо на уровне субъектов РФ создать межведомственные комиссии по согласованию планов развития коммунальной инфраструктуры с документами территориального планирования и Генпланами.
- Требуют дальнейшей законодательной проработки критерии проведения конкурсов (аукционов) по выделению земельных участков под жилищное строительство. С позиции приоритетов Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» победителями этих конкурсов должны становиться не компании, готовые выплатить наибольшую сумму в местный бюджет (за счет будущих покупателей жилья), а социально ориентированные застройщики, вносящие оптимальные предложения по стоимости и качеству жилья. При этом необходимы меры государственной поддержки строительства социального дешевого жилья. Например, предоставление налоговых льгот застройщикам, предлагающим квартиры ниже определенной стоимости (например ниже 500-800 $ за кв.м., с учетом корректировки этой планки субъектами федерации).
Для комплексного решения проблем развития территорий нужен системный подход, которого также можно добиться путем применения принципа сервейинга территорий, который заключается в делегировании функций по развитию территорий профессиональным управляющим.
Нужно сказать, что наполнение земельного рынка за счет комплексного освоения территорий - это, наверное, единственный путь к выживанию большинства застройщиков.
Комплексное освоение территорий – магистральное направление для наполнения земельного рынка, повышения предложения жилья и преодоления развивающейся хаотичной, неорганизованной жилой и общественно–деловой застройки.
- Вполне разумны предложения об оказании федеральным центром субъектам федерации и муниципалитетам помощи в плане предоставления льготных кредитов на оплату услуг по межеванию, разработке и утверждению проектов планировки территорий с последующим возвратом средств после продажи инвесторам подготовленных земельных участков.
- Считать необходимым повсеместное прекращение практики установления обременений застройщиков платежами на развитие внеплощадочных социальной и инженерной инфраструктуры.
- Следует обратить государственное внимание на промышленность строительных материалов. Увеличить темпы жилищного строительства будет физически невозможно при отсутствии данной индустрии. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 54-58 млн кв.м. Увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%-40%. В состав промышленности строительных материалов входят 15 подотраслей (25 видов производства), объединяющих около 9,5 тыс. предприятий, в том числе 2,2 тыс. крупных и средних предприятий с общей численностью работающих свыше 680 тыс. человек. В общем объеме промышленной продукции около 7 процентов приходится на малые предприятия. Свыше 60 процентов предприятий сосредоточены в европейской части страны.
Степень износа основных фондов в промышленности достигает 50 процентов. Их ежегодное выбытие составляет 1,7 процента при том, что вводится в действие 1,1 процента новых.
Кроме того, средний возраст строительных машин и оборудования составляет 17 лет, в связи с чем технический уровень большинства предприятий значительно отстает от современных требований. К 2009 году до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду физического износа. Удельный вес экскаваторов с истекшим сроком службы составляет 27%, бульдозеров – 30%, кранов на автомобильном ходу – 26%.
Необходимо разработать Основные направления развития промышленности строительных материалов на период до 2012 года.
- Способствовать внедрению в строительное производство эффективных и ресурсосберегающих технологий, новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.
- Рассмотреть возможность формирования региональных и федерального рейтинга надежности компаний-застройщиков. В условиях конкуренции на рынке жилья государственный протекционизм в отношении надежных компаний значительно повысит их конкурентные возможности. При этом компании должны взять на себя обязательства по соблюдению разумной ценовой политики (возможно подписание ценовых соглашений). Также возможно введение системы предварительного резервирования строящегося жилья с фиксированной ценой для граждан – участников подпрограмм.
Отобранным компаниям может быть предоставлен официальный статус участника Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и право на использование статуса и специальной символики в информационных и рекламных целях.
- Перейти на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). С этой целью Ассоциацией Строителей России уже подготовлен Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.
- Рекомендовать перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.
- Оптимизировать методологию и процедуру подрядных торгов (конкурсов, аукционов) на строительство. Ввести жесткую предквалификацию претендентов с целью отсечения фирм-однодневок.
- Подготовить новое положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации и Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве.
- Рекомендовать субъектам РФ осуществлять мониторинг цен на строительные ресурсы и услуги в строительстве с публикацией экономически обоснованных показателей.
- Продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т.д.). С этой целью:
- определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;
- регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;
- в 2007 году выпустить новую редакцию сборников норм и расценок на ремонтно-строительные работы – ГЭСНр-2001 и ФЕРр-2001;
- приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция);
- подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.
- Обратиться в правительство России с предложением о передаче вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве в ведение Ассоциации Строителей России.
Считаем, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.