Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический доклад
| Вид материала | Доклад |
- Ассоциации Строителей России Президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический, 915.42kb.
- О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного, 141.45kb.
- Информационно- аналитический центр Союза женщин России Научно-практическая конференция, 462.42kb.
- Президент Российского Союза строителей В. Н. Забелин награждает диплом, 85.72kb.
- Информационно-аналитический центр Союза женщин России научно-практическая конференция, 1806.6kb.
- Ов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, организаций строительного, 177.17kb.
- Протокол заседания жюри конкурсов архитектурного форума, 599.56kb.
- Открытый информационно аналитический доклад, 608.54kb.
- Открытый информационно-аналитический доклад директора Муниципального общеобразовательного, 1319.61kb.
- Аналитический доклад, 2172.07kb.
ПРИМЕЧАНИЯ:
1. Показатели приводятся в рублях на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС.
2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9-16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т.н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т.п. с утеплителем).
3. Показатели себестоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе среднего уровня отчислений инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры.
Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%.
При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.
Средняя цена 1 кв. метра жилья на рынке недвижимости и себестоимость строительства с 1997 года
| Дата: | Цена на рынке (долл/кв.м) | Себестоимость (долл/кв.м) |
| 1997 год | | |
| 1 квартал 1997 года | 532.1 | 397 |
| 2 квартал 1997 года | 536.4 | 397 |
| 3 квартал 1997 года | 539.9 | 405 |
| 4 квартал 1997 года | 548.6 | 407 |
| 1998 год | | |
| 1 квартал 1998 года | 567.9 | 400 |
| 2 квартал 1998 года | 575.3 | 403 |
| 3 квартал 1998 года | 589.3 | 409 |
| 4 квартал 1998 года | 570.6 | 202 |
| 1999 год | | |
| 1 квартал 1999 года | 490.3 | 235 |
| 2 квартал 1999 года | 374.2 | 232 |
| 3 квартал 1999 года | 354.1 | 252 |
| 4 квартал 1999 года | 362.7 | 267 |
| 2000 год | | |
| 1 квартал 2000 года | 360.4 | 264 |
| 2 квартал 2000 года | 351.1 | 284 |
| 3 квартал 2000 года | 351.6 | 309 |
| 4 квартал 2000 года | 360.9 | 351 |
| 2001 год | | |
| 1 квартал 2001 года | 375.5 | 365 |
| 2 квартал 2001 года | 391.5 | 368 |
| 3 квартал 2001 года | 418.9 | 388 |
| 4 квартал 2001 года | 475.9 | 401 |
| 2002 год | | |
| 1 квартал 2002 года | 519.7 | 408 |
| 2 квартал 2002 года | 545.8 | 424 |
| 3 квартал 2002 года | 576.3 | 445 |
| 4 квартал 2002 года | 628.2 | 492 |
| 2003 год | | |
| 1 квартал 2003 года | 669.4 | 508 |
| 2 квартал 2003 года | 719.3 | 551 |
| 3 квартал 2003 года | 774.2 | 599 |
| 4 квартал 2003 года | 867.5 | 635 |
| 2004 год | | |
| 1 квартал 2004 года | 985.3 | 673 |
| 2 квартал 2004 года | 1111.7 | 682 |
| 3 квартал 2004 года | 1157.9 | 711 |
| 4 квартал 2004 года | 1149.7 | 746 |
| 2005 год | | |
| 1 квартал 2005 года | 1135.3 | 787 |
| 2 квартал 2005 года | 1122.0 | 811 |
| 3 квартал 2005 года | 1127.3 | 822 |
| 4 квартал 2005 года | 1149.9 | 845 |
| декабрь 2005 года | 1167.7 | 848 |
| 2006 год | | |
| январь | 1177.8 | 848 |
| февраль | 1200.1 | 886 |
| март | 1234.7 | 896 |
| апрель | 1295.2 | 920 |
| май | 1385.9 | 935 |
| июнь | 1518.9 | 962 |
| июль | 1749.8 | 976 |
| август | 2048.3 | 1052 |
| сентябрь | 2291,1 | 1073 |
| октябрь | 2456,4 | 1144 |
| ноябрь | 2561,3 | 1202 |
| декабрь | 2587,5 | 1245 |
| 2007 год | | |
| январь | 2612,3 | 1245 |
| февраль | 2653,7 | 1297 |
| март | 2677,7 | 1324 |
| апрель | 2725,7 | 1398 |
| май | 2743,3 | 1429 |
Индекс доступности жилья
(Целевой индикатор по Нац. проекту на 2007 год – 3,2)
Рассчитано по данным Росстата
Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
ВЫВОДЫ И ОЦЕНКИ:
Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже.
Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.
В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.
На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.
В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.
В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном «проседании» рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м. жилья. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м. в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.
2. Себестоимость строительства и факторы, способствующие ее росту
Основные негативные факторы, способствующие росту себестоимости строительства:
- дефицит земельных ресурсов (особенно в крупных городах) и высокая цена прав аренды или выкупа. При этом имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается;
(Средние застройщики пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65% средних застройщиков уже не было задела по не начатым объектам. У 10% он составлял менее 20% от объема застройки и только 25% средних застройщиков имели задел в нормативном размере.
К примеру, в Архангельской области генерального плана нет и в помине, за два года (с 1 октября 2005 года) проведен всего один аукцион на участок для строительства жилья. Земли, на которых ведется какое-то строительство, выделены были еще до октября 2005 года. Муниципальные власти не представляют даже, как реализовать и запустить аукционную систему продаж земельных участков.
Цены на земельные участки в 2007 году могут вырасти вдвое, а в отдельных регионах - еще больше. Инвестиции в землю стали предпочтительнее, чем в строящуюся жилую недвижимость. В Санкт-Петербурге малому, среднему бизнесу и даже крупным компаниям нет никакой практической возможности даже подступиться к торгам, так как цены за участки возрастают в десятки раз. На последних аукционах на право аренды стоимость 1 га дошла до 600 тыс. долларов. Самый дорогой участок имеет стоимость 1 кв. м. 6 тыс. руб.)
- большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и высокие тарифы на подключение.
(В стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. По различным оценкам до 20%, а к 2008 году – до 40%. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства. Пока инвестиционные планы предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.
Вопросы взаимоотношений организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса в реализации программы «доступное жилье» имеют немаловажное значение.
Необходимо отметить, что по установившейся практике организации-застройщики обязаны предприятиям инженерно-энергетического комплекса производить оплату потребляемых энергоресурсов, как во время строительства дома, так и при последующей его эксплуатации по тарифам в соответствии с временными договорами на нужды строительства. Причем, если до вступления в силу Жилищного кодекса, когда застройщик мог воздействовать на процесс создания и деятельности ТСЖ, период перезаключения соответствующих договоров с застройщика на ТСЖ в силу обычной бюрократической волокиты, к примеру, в отношении электроснабжения, составлял более двухсот дней, то в настоящий момент из-за неопределенности с созданием ТСЖ этот срок невозможно даже приблизительно установить.
Такая ситуация выгодна монополистам, так как разница в тарифах на электроэнергию в отношении организаций-застройщиков и в отношении физических лиц (после перезаключения договора на ТСЖ) составляет 70%. Сколь долго застройщики будут оплачивать монополистам эту разницу зависит от самих монополистов и активности лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.
В этой связи представляется необходимым предпринять ряд действий со стороны органов власти и прежде всего на законодательном уровне установить четко регламентированный порядок взаимодействия организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса по вопросам получения технических условий, присоединения, перевода на постоянную схему и т.д.);
- обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья;
- высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.
(Тот факт, что по различным регионам цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строительства жилья);
- повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке;
- монопольные явления на рынке строительных материалов;
- попытки самих застройщиков «взвинтить» цены на жилье при повышении спроса.
(Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке по нашей оценке должна составлять от 14 до 18 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов массового спроса);
- ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации;
- отсутствие в отдельных регионах служб и системы единого государственного заказчика;
- наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры;
- частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования;
- низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве;
- несовершенство нормативно-правовой базы ценообразования в строительстве и конкурсных процедур по выбору подрядчика или поставщика ресурсов;
- приписки в сметах подрядчиков, завышение объемов выполненных работ;
- большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. (Около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями);
- наличие в строительной отрасли большого числа взаимопротиворечащих инструкций, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти;
- отсутствие координирующего органа по вопросам определения стоимости строительства и др.
Кроме того в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы и др.
Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 %. Рассмотрим, как росли цены на материальные ресурсы в последнее время:
Рост средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2006 год
| № п/п | Наименование строительных материалов, изделий и конструкций | Рост цены за 2006 год, %% |
| 1 | Арматура товарная | +64,7% |
| 2 | Металлопрокат для армирования ж/б конструкций | +75,8% |
| 3 | Портландцемент бездобавочный М400 навальный (под отгрузку ж/д транспорт) | +14,4% |
| 4 | Портландцемент бездобавочный М400 навальный (с элеваторов под автотранспорт) | +16,9% |
| 5 | Портландцемент бездобавочный М400 тарированный | +16,6% |
| 6 | Песок строительный | +25% |
| 7 | Щебень из природного камня | +16,3% |
| 8 | Бетон товарный | +11,4% |
| 9 | Раствор готовый цементный | +13,1% |
| 10 | Кирпич керамический рядовой поризованный пустотелый | +8% |
| 11 | Кирпич керамический лицевой пустотелый | +11% |
| 12 | Кирпич силикатный рядовой | +23,7% |
| 13 | Сваи железобетонные | +11% |
| 14 | Блоки бетонные фундаментные | +9,8% |
| 15 | Панели ж/б наружные стеновые | +7,8% |
| 16 | Панели ж/б внутренние стеновые | +7,8% |
| 17 | Панели ж/б перекрытий | +8,2% |
| 18 | Плиты перекрытий многопустотные | +9,4% |
| 19 | Плиты покрытий ребристые | +14,5% |
| 20 | Элементы лестниц ж/б | +7,1% |
| 21 | Элементы шахт лифтов | +7,5% |
| 22 | Плиты пазогребневые гипсовые для перегородок | +4,9% |
| 23 | Листы гипсокартонные стандартные | +11% |
| 24 | Стекло листовое | +16,6% |
| 25 | Плиты минераловатные | +5,6% |
| 26 | Линолеум утепленный | +2,7% |
| 27 | Паркет штучный | +30,8% |
| 28 | Краски масляные | +17,6% |
| 29 | Трубы стальные водогазопроводные оцинкованные | +19,7% |
| 30 | Трубы чугунные канализационные | +42,8% |
| 31 | Радиаторы отопительные однопанельные | +10% |
| 32 | Смесь асфальтобетонная | +26,6% |
Для справки:
Структура себестоимости производства цемента
23.6% – топливо
22.3% – сырье
17.1% – электроэнергия
11% – оплата труда
10.7% – прочие материальные затраты
4.5% – социальные нужды
2.5% – амортизация основных фондов
8.3% – прочие затраты
Кто покупает цемент
52% – производители железобетонных конструкций
25% – производители строительно-монтажных работ
18% – производители асбестоцементных изделий
5% – население
По расчетам, произведенным институтом ВНИИЭСМ, рост цен на цемент оказывает незначительное влияние на рост себестоимости жилищного строительства. Так, доля цемента в окончательной себестоимости 1 м2 возведенного здания постоянно уменьшается и составляет примерно 2-4%, а в производстве 1 м3 железобетона – 10-12%.
Для строительства 1 кв. м. жилой площади используется в среднем 500-600 кг. цемента