- Этапы доходного подхода:
действительного валового дохода. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы. Определение величины чистого операционного дохода. Преобразование ожидаемых доходов в текущую
- Валовой рентный множитель (RM)
действительному валовому доходу определенного вида имущества. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности; величина дохода постоянна; условия использования объекта стабильны; не учитываются первоначальные инвестиции; одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели,
- Метод коэффициента действительного валового дохода
действительного валового дохода: = 1 - OER Ro = ^GI^ где OER - коэффициент операционных расходов; EGIM - коэффициент действительного валового дохода. При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника
- Применение коэффициентов валового дохода.
действительный валовой доход; EGIM - коэффициент действительного валового дохода: SPa EGIM = EGIa SP - цена продажи аналога объекта
- Анализ безубыточности
действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV =
- Этапы доходного подхода
действительным валовым доходом. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. Определение величины
- Чистый операционный доход
действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД - ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового
- Алгоритм расчета метода ДДП
действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и
- Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП
действительного валового дохода в составе операционных расходов. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок
- 11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
действительный валовой доход; чистый операционный доход; стоимость улучшений (здания). Задача №7. Инвестор стремится получить 20%-ную отдачу на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 80 % стоимости объекта недвижимости, под 12% годовых на 5 лет. Определить коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый
|
Экономика