- среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
Основные условия применения метода прямой капитализации:
период поступления дохода стремится к бесконечности;
величина дохода постоянна;
условия использования объекта стабильны;
не учитываются первоначальные инвестиции;
одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
Стоимость собственного Приток наличных денег
капитала Ставка дохода на собственный капитал
Первоначальная сумма за- _ Ежегодные платежи по обслуживанию долга кладной Ставка процента по закладной
Преимущества метода прямой капитализации:
простота расчетов;
малое число предположений;
отражение состояния рынка;
получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
|
- Прямая капитализация
валового рентного множителя V = I Х
- Словарь
валовый доход без вычета расходов. БРУТТО- прибыль - стоимость продаж за вычетом издержек производства, исчисленная до уплаты налогов. БРУТТО-КЭШ-ФЛОУ. - разница между наличными поступлениями и платежами фирмы за определенный период. БРУТТО-проценты - процентные платежи до вычета налогов, взимаемых у источника доходов. Брэнд (марка) - название, понятие, знак, символ, дизайн или их комбинация,
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ
валовому внутреннему продукту (более 65%), размерам его на душу населения (более 1000 долл.) и некоторым другим превысила этот уровень. Это означает возникновение уг розы экономической безопасности страны. Россия, являясь одновременно и внешним кредитором, в со-временных условиях переходного периода имеет очень ограни ченные финансовые возможности кредитовать другие страны, по этому масштабы
- 12.5 Выручка от реализации продукции (работ, услуг), ее состав, структура и факторы роста. Экономическая природа и виды прибыли. Себестоимость продукции, ее элементы.
валовую (балансовую) прибыль, прибыль от внереализационных операций, налогооблагаемую и чистую прибыль. Прибыль (убыток) от реализации определяется как разница между выручкой от реализации продукции в действующих ценах без НДС и акцизов и затратами на ее производство и реализацию. Валовая прибыль является объектом налогообложения при уплате налога на прибыль и слагается из финансового
- 2. Показатели экономического роста
валовой внутрен ний продукт (ВВП) и валовой национальный продукт (ВНП). Валовой внутренний продукт - это суммарная рыночная сто имость всего объема конечных товаров и услуг, произведенных экономическими резидентами страны, функционирующими на ее экономической территории за определенный период вре мени. Валовый национальный продукт - это рыночная стои мость товаров и услуг, произведенных в
- ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ
валовый 245 денежный 152 потребителей 46, 277 предельный 263, 273, 281, 288, 323 предельный фактора 360 предпринимательский 396 производителей 78 реальный 152 рентный 360 совместный 288 совокупный 396 трансфертный 345 Дублирование капиталов 274 Дуополия 234, 313 классическая 312 Штакельберга 320 Е Единица потребляемая маржинальная 22 потребляемая последняя 22 потребляемая предельная 22 товара
- 1.7. Эффективность государственного управления
валовой продукт, поступления в бюджет, стоимость фирмы, доход, прибыль, объем производства, снижение издержек производства, выручка от продаж, технико-экономические показатели, качество и конкурентоспособность продукции. Такой результат именуют экономическим эффектом. Чаще всего экономический ?ффект поддается количественной оценке и измерим в натуральных либо естественных (физических)
- 3.6. Инвестиции и инновации как объект государственного управления
3.6.1. Сущность инвестиций и инвестиционных процессов. Источники инвестиций и их потребители
рентных платежей и выплаты дивидендов прибыль может быть целиком использована предприятиями и предпринимателями в виде вложений капитала в собственное производство. Для высокорентабельных предприятий это мощный источник привлечения инвестиций в форме самофинансирования, не приводящий к возникновению долговых обязательств. Наиболее устойчивым, к тому же адресным внутренним источником
- СЛОВАРЬ макроэкономических категорий, понятий и терминов
валовые инвестиции минус инвестиции на замещение) и темпом изменения национального дохода. Актив - объект собственности, принадлежащий домашнему хозяйству или фирме и имеющий денежную оценку. Активы бывают трех видов: а) физические (оборудование, производственные здания, земля, потребительские товары длительного пользования); б) финансовые (наличные деньги, банковские вклады, ценные бумаги); в)
- Эволюция правового регулирования неналоговых доходов в России
валовых доходов и арендной платы. Иногда в системе финансового права выделялись институты, которые имели непосредственное отношение к неналоговым доходам. Так, Р.О. Халфина в специальную часть финансового права включала институты пошлин и доходов с государственных имуществ. Под доходами с государственных имуществ ею понимались не доходы предприятий социалистического хозяйства, которые, по словам
|
Экономика