Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про-гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
|
- 9.4. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ
особенно в условиях инфляции. Нормы амортизации должны быть дифференцированными в зависимости от функционального назначения основных фондов и объективно учитывать их моральный и физический износ. Нормы амортизации должны быть достаточными не только для простого воспроизводства, но и способствовать расширенному воспроизводству. Амортизационные отчисления на предприятиях всех форм собственности и
- 9.6. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ
особенно ее формула Е = ДП / К являются правомерными и для рыночных условий, т. е. ими можно пользоваться и в настоящее время. Методика определения сравнительной эффективности капитальных вложений основана на сравнении приведенных затрат по вариантам. Согласно этой методике экономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечивает минимум приведенных затрат, т. е. себестоимость
- 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
особенно на активную часть основных производственных фондов, и не учитывало их моральный износ. В-четвертых, отсутствовали ускоренные методы определения амортизационных отчислений. Начиная с 1991 г. произошли существенные позитивные изменения в амортизационной политике: амортизация стала производиться только на полное восстановление (реновацию) основных фондов, а на капитальный ремонт она была
- 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние; уместен, когда компания имеет относительно низкий доход; наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом. Основные методы сравнительного подхода и их сущность
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО РЫНКА И ДЕНЕЖНОГО ОБРАЩЕНИЯ
особен-ности долгосрочных инвестиций, что очень отрицательно отрази лось на состоянии основных фондов, техническом уровне, науч ном обеспечении развития экономики и социальной сферы. Основные функции государственного регулирования денеж ного рынка выполняет Центральный банк РФ. Регулирующий механизм должен быть сориентирован на факторы, определяю щие масштабы спроса и предложения денежного
- СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА ГОСУДАРСТВА
особенно привлекательно для других стран. Модель лгосударства благосостояния является типичной ры ночной моделью с высоким уровнем регулирования социальной сферы. Государство, имея приоритетом рыночное хозяйство, бе рет на себя функцию обеспечения социальной стабильности граж дан, обеспечивает широкий спектр социальных услуг, которые рынок обеспечить не может. В лгосударстве благосостояния вы
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
особенности при своения средств, факторов производства. Формы собственности предполагают способы распределения, обмена, потребления мате риальных благ, положение определенных групп, классов. При ча стной собственности отношения строятся на обособленном при своении, при общественной - на совместном присвоении. Предприятия частного сектора экономики различаются в за-висимости от того, сколько
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ МАТЕРИАЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
особенно в энергетике, химической и металлургической промыш-ленности. Основой сохранения за государством контрольных функций и рычагов регулирования сферы материального производства явля ется владение им материальными факторами производства. Важ нейшие из них: водные и земельные ресурсы, лесной фонд, недра и содержащиеся в них минеральные ископаемые, развитая произ водственная инфраструктура,
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ
особенно значима. Экспорт позволяет реализо вать продукцию по более высоким ценам мирового рынка, явля ется основным источником валютных поступлений в страну и та ким образом увеличивает доходы хозяйствующих субъектов-экс портеров, укрепляет финансовую базу государства. Экспорт рас ширяет конкурентную среду за счет зарубежных товаропроизво дителей и повышает ее эффективность, так как повышается
- 22.3 Развитие на основе инновационно-инвестиционных факторов
особенность современного экономического развития предприятия? 3. Каковы основные критерии и показатели экономического роста предприятия? 4. Какие экономические факторы вы знаете? Каково их влияние на изменение массы прибыли? 5. Что такое рентабельность и какие ее разновидности вы знаете? 6. В чем состоит инновационно-инвестиционная деятельность? 7. Каковы основная цель и критерии оценки
|
Экономика