Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент
как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков.
|
- Этапы доходного подхода:
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. Расчет действительного валового дохода. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы. Определение величины чистого операционного дохода. Преобразование ожидаемых доходов в текущую
- 6.3 Развитие малого предпринимательства в России
этапы развития м&гого предпринимательства (табл. 6.3). Таблица 6.3. Этапыразвитиямалого предпринимательства в современной России Нормативный акт Цата принятия Основное содержание Последствия применения в экономике Закон СССР О кооперации в СССР 26 августа 1988 г." Созданы 1 фивилегирован- ные условия для одной формы собственности (от-сутствие для кооперати вов платежей в бюджет, возможность
- 2.3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НАЛОГОВОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ
этапы, характерные для лю бого государства. Однако после Октябрьской революции ее развитие пошло иным путем: большое значение стали оказывать субъективные факторы и политические приоритеты перед общественными и эконо мическими законами. Следует отметить, что с самых ранних этапов существования Российского государства правители использовали ин тересы своих граждан в области уплаты налогов для
- Лекции
этапы бюджетного процесса - составление проекта, рассмотрение и утверждение бюджета, исполнение бюджета, составление и утверждение отчета о составлении бюджета. Система науки бюджетного права определяется в первую очередь ее предметом и строгой научной последовательностью изучения вопросов, составляющих ее содержание. В основе системы науки бюджетного права лежит система бюджетного права как
- 1.1 ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ФИНАНСОВ В РОССИИ
этапы развития финансов в СССР и России. Ранее было отмечено, что финансовые отношения организует государство исходя из задач, стоящих перед ним на том или ином этапе развития общества с учетом реально сложившихся условий. Строительство социалистических финансов началось только после окончания гражданской войны. Экономические условия в это время были тяжелейшие: разоренная страна, полный упадок
- Словарь
этапы развития коммерческого предприятия от зарождения до упадка. Один из вариантов ЖЦФ предлагает экономист А. Юданов, ассоциируя каждый этап ЖЦФ с животными: ласточка - инновационная фирма, мышка - мелкая фирма без выраженной специализации, лиса - узко специализированное коммерческое предприятие, лев - мощная фирма массового производства продукции, слон - диверсифицированный бизнес, бегемот -
- 2.3 Факторный анализ экономического развития организаций
этапы факторного анализа: Отбор факторов определяющих исследуемые результативные показатели. Классификация и систематизация факторов с целью обеспечения комплексного и системного подхода к исследованию их влияния на результаты хозяйственной деятельности. Определение формы зависимости между факторами и результативными показателями. Моделирование взаимосвязей между факторами и результативными
- ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ
доходность авансированного капитала; г) эффективность производственной деятельности. Тема Анализ имущественного потенциала организации Позволяет проанализировать состав и структуру активов и пассивов баланса предприятия следующий вид финансового анализа: а) трендовый; б) анализ относительных показателей; в) вертикальный; г) сравнительный. В балансе капитал представляет собой: а) денежные
- 1.1. Содержание понятия лфинансовое состояние предприятия
этапы) анализа, разделяя на группы десятки финансово-оперативных коэффициентов и других методов анализа. Направления отличаются как по количеству выделяемых групп, так и по их внутреннему содержанию. В табл. 1.1 приведена группировка структур анализа финансового состояния, предлагаемых различными исследователями. Составные части анализа сгруппированы по признаку общности вкладываемого в них
- Контрольные вопросы по курсу Экономика недвижимости
этапы процесса оценки недвижимости. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный, доходный. Оценка земли. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода. Понятие капитализации дохода. Прямая капитализация. Капитализация дохода по норме отдачи. Ипотечно-инвестиционный анализ. Выбор вариантов инвестирования в недвижимость. 6.1 . Методы анализа
|
Экономика