| Гриненко С. В.. Экономика недвижимости, 2004 |
3.5.3.1. Метод капитализации доходов |
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
способность учитывать конкурентные колебания;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Д NOY _ ЧОД
С = или C = ЧЧ, где
Rk КК
С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-раничивающие условия:
нестабильность потоков доходов;
если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
|
| << Предыдушая |
Следующая >> |
| = К содержанию = |
Похожие документы: "3.5.3.1. Метод капитализации доходов" |
- 3.1. Прямая капитализация
методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: тип недвижимости; эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; достоверность и обширность информации; характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность
- 3.2.1. Дисконтирование денежных потоков
методы капитализации дохода по норме отдачи: - метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого года планирования; - метод капитализации по расчетным моделям, заключающийся в капита-лизации дохода первого года с учетом тенденций его
- Безрисковая ставка доходности
методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле: ДО Rm = ; где К Rm - ипотечная постоянная; ДО - ежегодные выплаты; К - сумма ипотечного кредита. Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента
- Общий коэффициент капитализации (R)
методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого
- 8.3.3. Метод дисконтирования денежных потоков
метод определения текущей стоимости объект недвижимости называется дисконтированием денежных потоков, или метод капитализации доходов. Метод дисконтирования доходов представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей: Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI). Денежный поток от продажи
- 14.6. Цена земли
методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он
- Ипотечное кредитование
методы оценки: Х калькуляция (оценка по балансовой, остаточной, ликвидационной стоимости); Х метод прямого сравнительного анализа пр о даж; Х метод капитализации дохода (оценка объекта ипотеки с точки зрения его способности приносить доход в будущем). Как правило, все три метода используются в совокупности. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с
- 11.5. Прогнозирование денежных потоков
метод расчета выручки от продажи по мере отгрузки продукции. Основным источником поступления денежных средств является выручка от продажи товаров, которую включает поступления за наличный расчет и в кредит. I-Ia практике предприятие вынуждено учитывать средний период, который необходим покупателям для оплаты товаров. Исходя из этого можно опреде- литьдолто выручки за реализованную продукцию,
- 15.6. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИЯТИЯ
методы планирования себестоимости продукции на предприятии и в чем их сущность ? Как вы представляетеметодологию планирования себестои - мости продукции на предприятии ? Какова цель планирования издержек на производство и реализацию продукции? Какова связь между себестоимостью продукции и финансо- вымирезультатами деятельности предприятия? За счет чего и как можно снизить себестоимость продукции
- 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
метода: метод прямой капитализации; метод дисконтированного денежного потока. Сущность метода прямой капитализации. Данный метод оценки предприятий используется, когда чистый доход от функционирования оцениваемого предприятия прогнозируется стабильным в будущем периоде. Предполагается, что, капитализируя этот стабильный чистый доход по общей ставке капитализации, мы получим рыночную стоимость
|
Экономика