это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.
Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65000. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):
43?
№ Сопоставимый объект Прибыль, $ Продажная цена, $ R
1. Магазин №1 72000 600000 0,12
2. Магазин №2 82500 750000 0,11
3. Магазин №3 47250 450000 0,105
R = 0,115 или 11,5 %.
Тогда стоимость оцениваемого объекта составит: 65000/0,115 = $565217.
Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.
|
- Метод Инвуда
коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается: Ro = Yo + SFR. Особенность метода Инвуда - формирование фонда возмещения осуществляется по
- 3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК - это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае К, : m ; X ((ОД a : Ц a ) X (ЧЧО a : Цш ) ЧОД Ц : m об кип и = ЧОД о * К где Ккап -общий коэффициент капитализации; ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; Ц1а - цена продажи 1-го сопоставимого аналога; ЧОД1а - чистый операционный доход 1-го
- Безрисковая ставка доходности
коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной
- Глоссарий
общий объем товаров и услуг, который может быть предъявлен при данном уровне цен за тот или иной период. Он складывается из потребительского спро са, закупок предприятий на внутреннем рынке, закупок прави тельства для удовлетворения общегосударственных нужд, час ти внешнего спроса, равной разнице между экспортом и им портом. Соглашение - правовой акт, регулирующий социально-тру довые отношения
- 16.4. СТРУКТУРА КАПИТАЛА И ИДЕАЛЬНАЯ ФИНАНСОВАЯ СРЕДА
общий риск относительно получения EBIT распределяется на 1 миллион акций. В случае фирмы Somdett тот же уровень риска распределяется уже на 600000 акций, поскольку владельцы облигаций обладают правом первоочередного требования на активы компании. Таким образом, ожидаемая доходность и риск акций фирмы Somdett оказываются выше, чем у акций Nodett, хоть общая стоимость обеих фирм одинакова. Общий
- Словарь
общий план и на основе которого производится управление. Обычно охватывает период, равный одному году. В его состав входит также финансовая отчетность (включающая отчет о финансовых результатах, баланс и отчет о движении денежных средств), операционный бюджет и бюджет продаж. Помимо указанного, в его состав может входить бюджет капитальных вложений, который в течение периода планирования
- 2.3.7 Диагностика вероятности банкротства предприятия.
коэффициентов ликвидности; хроническая нехватка оборотных средств; устойчиво увеличивающаяся до опасных пределов доля заемных средств в общей сумме источников средств; неправильная реинвестиционная политика; превышение размеров заемных средств над установленными лимитами; хроническое невыполнение обязательств перед инвесторами, кредиторами и акционерами (в отношении своевременности возврата ссуд,
- 3.1. Определение оптимальной величины денежной массы в Республике Беларусь
коэффициент мультипликации, а значит, и объем денежного предложения в экономике со стороны банковской системы. Так, например, рост нецелевых кредитов в 7,3 раза в 2004 г. был лнейтрализован путем привлекательной депозитной политики: избыточные резервы, размещенные в депозиты национального банка, выросли за тот же период в 11,7 раза. Показатель 2000 2001 2002 2003 2004 Темпы роста к предыдущему
- 10.2. Особенности налогообложения индивидуальных предпринимателей
общий порядок налогообложения (налог на доходы физических лиц на общих основаниях); специальные налоговые режимы. При общем порядке налогообложения у индивидуальных предпринимателей доходы облагаются налогом на доходы физических лиц в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. Индивидуальные предприниматели облагаются налогом на дохо ды, полученные от занятия предпринимательской
- 2.5. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ВНЕБЮДЖЕТНЫЕ ФОНДЫ
общий объем расходов бюджета фонда, равный 356 млрд руб., а на 2010 г.-389,4 млрд руб. Установлен норматив оборотных денежных средств фонда на начало каждого календарного года в размере не менее 25% среднемесячных расходов на выплату пособий по обязательному социальному страхованию, на оздоровление детей, оплату стоимости путевок и другие расходы Фонды обязательного медицинского страхования
|
Экономика