Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. В этой главе будет показано, как оценивать недвижимость, приносящую доход.
Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;
доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Основные действующие здесь принципы - это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.
Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:
Метод валовой ренты.
Метод прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков.
|
- 11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
стоимость объекта. Задание №2. Текущая стоимость здания составляет $500000. Коэффициент капитализации для здания равен 15%, для земельного участка - 8%. Чистый операционный доход от использования объекта равен $100000 в год. Определите текущую стоимость объекта. Задание №3. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации составляет 13%, а предполагаемое строительство офисного здания
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки. Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной
- Глава 19. Экономические проблемы России в системе мирохозяйственных связей
оценке тогдашнего журнала сТ^ТГГоГ"из Гных нервов ^ приехавшее ШПератоР поп-Щ - самоде^лГо^^г^^ГГЩ ПРеЗВД?НТа №НЦеР" ПОнРаввдось, и после визита император распорядился министру двора выявить в России всех, занимающихся самодеятельностью. Тот, препровождая распоряжение ниже (привожу рассказ по памяти, могу спутать детали, но не сюжет), добавил лстрожайше выявить - чтобы ничего не было
- Столб на меже
оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - 3/4 стоимости имущества, а страха вая премияЧ в 1,5% от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные по-стройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора
- Глава 5.3. Кредиторская задолженность 5.3.1. Подходы к оценке кредитоспособности
оценку его кредитоспособности и, как правило, проанализировать следующие позиции: уровень риска кредитной операции; рентабельность; ликвидность предприятия. Эта работа выполняется с помощью анализа следующих документов: устав заемщика, состав его учредителей, размер объявленного уставного и резервного фондов и оплаченная доля этих фондов, бухгалтерский баланс заемщика, оборотный баланс за
- Словарь
оценку платежеспособности организации. Активы материальные - активы, которые имеют физическую природу и являются материальными объектами. Однако, за рубежом к материальным активам относят также аренду, акции, кредиты, ценные бумаги, то есть финансовые активы компаний. Следовательно, это реальные активы организации, в отличие от таких активов, как " гудвилл", патенты и торговые марки, которые еще
- 2.2. Информационное обеспечение анализа финансового состояния
оценки финансового состояния предприятия. Таким образом, определение финансовой от-четности как основного инструмента управления предприятием было раскрыто уже в первых трудах по учету русских ученых. В центре современной теории учета и отчетности еще окончательно не решены проблемы нахождения оптимальной структуры и состава финансовой отчетности с учетом тенденций гармонизации учетной практики в
- Индивидуальная оценка недвижимости
оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие лпроцесс оценки, на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняемых последовательно для определения ее
- Регулирующие налоги.
оценке налогообложения в экономической теории являются справедливость и эффективность. В настоящее время, наряду с традиционными принципами изучения налоговой политики в межправительственном контексте, используются и новые подходы, что объясняется появлением новых переменных, воз действующих на процесс налогообложения. Так при рас смотрении эффективности налогообложения упор должен быть сделан на
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
оценке бизнеса оценщик должен использовать все методические подходы, сравнительный, затратный и доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой
|
Экономика