Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная
Экономика
История экономики
| Черняк В. 3.. Популярная история экономики и бизнеса, 2002 | |
Столб на меже |
|
|
ОТНОСИБЭЛНО банка... ты должен знать, что у^зездения эти вед/т свои кноти, гс- тому следует расчеты с ними отражатв с особенной тщате^ноствю. Лука Пачоли Понятие липотека впервье появилось в Греции в начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечениам! ответственности должника перед кредито- ром определенными земельными владениями. В 621г. до н.э. Доаконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не слу- чнйно за ним и его порядком в истории закрепилось определение лдрако- новых законов. В 594 г. до н.э. один из легендарных лсам мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности, одменяет поземельные долги, вводит свободу завещния, по которой вымо- рочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завецатъ лсобственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг гра- зило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Со- лон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) стслб с надписью, что эта земля служит обеспеченьем претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название лhypotethecaЧ подставка, подпорка, отмечались все поступающее долги собственника земли. ЗемляЧ легко обращаемый товар, а значит, существует рдск как для покупателей, так и для кредиторов по закладньм, что эта собственность не освобождена от долгов или залажена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением! времени слово стало употребляться для обозначения залога. Позже для этой цели появились особые книги, называющееся ипотечными. Уже первоначальные формы ипотеки в Древней Греции обеспечивали гласность, позволяющую каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовердться в состоянии известной земельной стоимости. Щи ипотеке для приобретения права собственности на земяо или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем!, а требовалось наличие специальной официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться в существовании такого права. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качествЧ лспециальности и лгласности, а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Еимшяне расширили юридическое псле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым! лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от до- говсра, давал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог Сшь уверен, что этим самьм имуществом! не обеспечивается ка- кое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечньм правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги), во ФранцииЧ с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяй- ствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIXв. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие псмнцимьи владения, а затам и на крестьянские хозяйства. В США. в 1916 г. были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для вьщачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их замель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения. Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиалЧ Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) представляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с вьщачейЧ среднесрочных и долгосрочныхЧ ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и земледельцам на жилищное и про- мыпленное строительство сроком от 3 до 20 лет. В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредито- вание сельского хозяйства под залог замли, впоследствииЧ кредитование жилищного строительства. Законченная ипотечная система введена: в Пруссии уставом 1783 г. и 1872 г., в АвстрииЧ гражданским уложениам 1811г. и уставом 1871 г, в СаксонииЧ уставам 1843 г. и кодексом 1863 г. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные чергы: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить лобеспечение по долгам>, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. По-настоящему надежным вещным правом ипотека становится только после внесения спадиальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековье кодексы сохранили определение, что лвнесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения. Право получения удовлетворения относится к целому предмету, об^ рамененнсму ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIIIЧ XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но гри условии, что они обозначены в книге записав. Своеобразие российской ипотеки правовой систамы состоит в тем, что она развивалась от ипотеки к функции (в римском граве вид залога, по кодсрсму товар передавался липу на условии, что после того как требования получателя товара бупут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот. Залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) владений укоренился в России XV в. - в завершающи период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской Судной Грамоте - своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча, господа: (совета бояр), княжеских грамиг, норм Русской Правды и обычного права. Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче веще появилось только в XVIII в., т.е. значительно позднее. Кйк пишет доктор исторических наук Н. Проскурякова, вследствие хозяйственного оживления и интенсивного развития различных форм феодальной собственности с середины XV в. возрос интерес феодалов к заие, борьба за нее обострилась. Об этсм свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той порыЧ закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и пр. Наибольшее распространение среди них получали закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без них) под залог недвижимого имущества. В XIIIЧXIVвв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременноЧ первый вид кредитования, получившего название лзаклад. Одна из особенностей развития ипотеки в этот пердод заключалась в тем, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чам отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. прдзнавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой лумеренный процент выдавали более или менее обеспеченные ссуда:, к которым относились в первую очередь ссуда: под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались значительно более дорогие кредитыЧ 30 и даже 120%. В середине XVII в., в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался лправеж, при котором неисправного должника выводили ежедневно на плошадь перед приказом (орган центрального управления в XVIЧXVII вв.) и били прутьями. Разрешение выставлять на лправеж своих людей дворянам и детям боярским было дано Собора ньм Уложением 1649 г. Выколачивать долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распо- ряжение исшда и находился в полней ст него зависимости вплоть до уплаты долга. В первой половине XVII в. была распространена еще и такая форма погашения долга, как отдача в лзажив. Отношение хозяина и ра- ботника в этом случае практически имели характер рабской зависимости. Известны случаи, когда несостоятельные родители из низших сословий отдавали в холопство на более или менее продолжительный срок своих детей. Землевладельцы же в большинстве случаев стремились получать ссуду под залог замли. А XVЧXVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актам!, близкими МЕЖДУ собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца) , который становился псяньм ее владельцам. Боярство и служильв ЛЕСДИ год от года все шире пользовались разньь ми видами кредита. В 1585 г., в начале царствования Ивана 1розного, в период, который историки называют лдесятилетием реформ, был издан указ, по которому заемщики освобождались от уплаты процентов в течение пяти лет, максимальньй размер гроцента с лнаспы (погашения ссуда) уменьшался вдвоеЧ с 20до 10%, а на 5лет давалась рассрочка на возвращение полученной ссуды. Через год эти условия были распространены и на займы, полученные под залог замли (вотчины). Эпипм указом правительство как Сы говоришо, что оно знает о залогах недвижимости, однако практика ипотеки все аце не была узаконена. В середине XVII в., гри царе Алексее М!хайловиче государство активно выступает в качестве организукщей и все контрслируЕащй силы. Переход к абсолютизму ознаменовался гринятиам Соборного Улсжвния 1649 г., остававшегося в течение почти двух столетий главным кодексом России. Это Уложение разрашло фатъ ссуда под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Там самым было положено начало законодатель- нсму оформлению ипотеки в России. В Соборном Улсжвнии 1649 г. законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по суш, чрезшчайнсй), как полагают современные исследователи, была отражена сущность исторических условий, характеривовавшихся существованиам экономического кризиса. Потому требс^- валось усиление ответственности должника. Это было воплощено в практикуЧ главным образам за счет предмета залога. В 1656 г. царь Алексей М!хайлович предписал вьщавать ссуда и под незаселенные поместные, т.е. полученные за службу, замли. В 1685 г. в правление его дочери Софьи Алексеевны йш издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими. В то жв время законодательство запрецало давать деньги в лрост, что вступало в противоречие с реальной практикой и регулирующими ее правовыми нормами. Несколько основных вех, оставленных у истоков ипотеки в России: XIVвв.Ч возникновение лзаклада при долговом обязательстве; залога в обеспечение какого-либо соглашения. Законодательного обеспечения не существовало. XV вв. - первые упоминания залога в Псковской Ссудной 1ра- моте (свод законов Псковской республики): отдельные статьи посвящены торгово-ремесленным отношениямЧ залог, дарение, заем, ссуда, имуще- ственный и личный наем. Национальной особенностью считается то, что древнерусский залог не требовал передачи залаженного имущества во владение кредитора. 1558 г. - издан указ, по котором/ заемщики освобождались от уплаты в течение пяти лет. Этим же указам максимальный размер процента с лнаспы (погашения ссуды) уменьшается вдвоеЧ с 20 до 10% и на пять лет давалась отсрочка на возвращение полученной ссуды. 1596 г.Ч Судебник признает нормальной ссудную ставку в 20%. 1626 г.Ч Указ, признающей ссудную ставку в 20%, разрешает ВЗЫЩЕШЬ проценты только на протяжении пяти лет. 1649г.Ч принято Соборное Уложение, которое разрешло брать ссуды под залог вотчинных, т.е. наследственных, земель, працщ, без крестьян. 1649 г.Ч безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. 1649 г.Ч Соборньм Уложением дано разрешение выставлять на лправеж своих людей дворянам и детям боярскимЧ лвыколачивать долг по закону разрешлось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца. 1656 г.Ч Алексей Михайлович Романов предписал вьщавать ссуда и под незаселенные поместья, т.е. полученные за службу, замши. 1685 г.Ч издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по сво- ему сословному положению имел право владеть ими. В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земшя, у нас закладывались тогда преимущественно лдуши. В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал ГЪсударственный заемный банк, созданный еде в 1786г.) из Общего количества крепостных душ (около 11 миллионов) 65% (7 миллионов) было залажено на сумму 425 миллионов рублей. В том же 1786 г. прд Заемном банке была образована Страховая экспедицияЧ первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - 3/4 стоимости имущества, а страха вая премияЧ в 1,5% от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные по-стройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуда: в ГЬсудар- ственный заемный банк. Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к вьдаче собственно ипотечных ссуд. Значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в се-натских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конк- ретном имгнии практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права и о месте его в ряду других прав и его ценности. Ипотечная книга являлась своеобразным: живьм реестрам: прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией достоверности содержания. В ипотечной книге отражались все перехода имения от одного владельца к другому, изменения о составе землевладения, вся история и статистика имущества, т.е. его прошедшее и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее теснсй связи с законодательствам:. Суд не прднимвл к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательное право владения обеспечивалось затем: субъектом, который, прежде уплатив деньги под недвижимость, первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж. В Устаю о банкротах (19 декабря 1800 г.) предусматривалось, что заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. собственника. 1754 г. - созданы первые в России государственные кредитные учреждения : Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцовЧ в Петербургском: порту при каммерцколлегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. 1768 г. (29 октября) - манифестом Екатерины II в России впервые юридически закреплен выпуск бумажных денег. 1786г.Ч реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка прд Сенате, Сенатской Конторе и в Петербург гском порту при каммерцколлегии в Государственный Заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуда: под залог недвижимости земледельцам. 1786г.Ч при Заемном банке образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. 1800 г. (19 октября) - Уставом о банкротах установлено оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника; одно- временно установлена обязательная продажа предмета залога. Можно констатировать два важных обстоятельстваЧ дореволюционные ипотечные правоотношения в России: имели очень прочные позиции; были широко развить:. Известное, например, из современного Федерального закона Об ипотеке (п. Зет. 54) правило об отсрочке реализации заложенного имуще- ства гри обращении взыскания на него имеет свою историю в дореволюционном праве, в котором содержались положения об отсрочке взыскания по закладным; нормы об отсрочке взыскания по закладным содержались в Указе Императрицы Анны Иоановны от 1 августа 1737 г. ив Уставе о банкротах (1800 г.). Согласно п. 2 ст. 13 Закона Сб ипотеке, закладная является неэмис- сионной именной ценной бумагой, а ст. 48 данного Закона допускает передачу прав по закладной путам соверпения на нш передаточнсй надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица. Подобным образом вопрос о закладной рашлся и в доревсякционнсм российском граве. Закладная (залоговый акт) выписывалась на имя определенного лица и могла передаваться также определенном/ (поименованном/) лицу. Запрет существовал только на так называемую лбланковую цессию (бланковый индоссамент - передачу прав по ценной бумаге без указания имени правее преемника). Этот запрет предусматривался, в частности, в проекте Вотчинного Устава 1893 г. В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы гри отмене крепостного права (264 миллиона рублей после вычета долгов), новые экономические условия требовали все больше средств. В 60-х гг. XIXв. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г. В ее основе было старое польское законодательство с прусскими и австрийскими лнаслоениями. В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена с законодательством гри судебной реформе 1889 г. Начало XIX в. - возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге гри опекунских Советах учреждены новые кредитные институты: сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и вьщававшие кредиты под залог недвижимости . 1818 г.Ч в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г. действовала образцовая ипотека. 1835г. (1 января)Ч введен в действие Свод 1ражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, регламентировавший залоговое право: понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чам ипотека (залог) существовала в следукщик видах: с государствам (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека) . 1842 г.Ч открыты первые сберегательные кассы в Санкт-Петербурге и Москве. 1849г.Ч начата реорганизация кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидированы кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. 1861г.Ч образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество - первая частная организация долгосрочного кредита. 1863 г.Ч учреждено Общество взаимного кредита. 1866 г.Ч образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба. 1869 г.Ч образован первый частный ипотечный банк на началах кру-говой ответственности заемцжов. 1871г.Ч первый акционерный земельный банк основан в Харькове: кредиты выдавались под залог городской и сельской недвижимости. 1860Ч1880 гг. - сложилась национальная система ипотечных учреждений: государственных, частных, кооперативных. Система функционировала при участии и под контролам государства, главньм образсм в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов. 1880-е гг.Ч открыты в Санкт-Петербурге и Москве сохранные кассы при воспитательных домах. Приказам общественного презрения сделана попытка предоставления права кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости. 1880Ч1890-еЧ сделана попытка создать проект Вотчинного устава (законопрюекта по залогу недвижимости) . 1881г. (19мая)Ч на Еврюпейской части России введен закон об ипо- теке. 1882 г. образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5-34,5 года) крестьянам при покупке земли. г.Ч открыт Дворянский (чисто и ипотечный) банк для помоши дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет; всего под 5% годошх). г.Ч упразднен Государственный Заемный банк 1989 г. и создана особая ипотечная комиссия. 1890г.Ч подготовлен фундаментальный проект Вотчинного Устава, содержащий множество новаций по ипотеке. 1891г.Ч Московский земельный банк в поддержку ипотеки организует Московское домовладельческое общество, на которюе возлагают специальные функции контроля за недвижимостью: в случае лнеисправности должника его владения переходят в собственность этого общества. Согласно Уставу, городские кредитные общества, созданные во второй половине XIXв., имели право: эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций; исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от зааущжа в обеспечение кредита; выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества (каждый член кредитного общества отвечал по его обязательствам, т.е. по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества) ; реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путам продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим. Городские кредитные общества работали по следующей cxave: Член общества - заемщик подавал заявку с просьбой вьщать ссуду под залог имнацегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности вцдатъ ссуду и на какую сумму. По правилам обществ, оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другойЧ доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом) . Применение одного из эдих двух методов могло породить сшибки в оденке сто- имости залога. Так, например, дома, находившиеся на центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую сумму с дсмами, расположенными на окраинах города, или устаревший дом с ненадежной конструкцией, расположенный в деловсм центре города, где большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых обцеств, ресто- ранов и т.д., был Сы оденен выпе дома качественной постройки с устойчивым доходом, расположенном не в столь престижном районе. Кроме того, оценки недвижимых имуществ, находившихся в одних и тех же усло- виях, должны были быть приблизительно одинаковыми. После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся на 40Ч50% ниже стоимости залога. Если заемцжа устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обцеству подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следукший шаг: вьщача кредита в виде купонных облигаций. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском! и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, при щдаче облигации щоезались из книги таким офа- эсм, чтобы в ней оставался талон с состветствукшим номером! каждой вьь пушенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, т.е. фдущк денег, котсрье поступят в общство при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имуще-ства, которюе общество могло продать при нарушении заемщиками заплани- рюванных срхжов погашения ипотечной ссудат. Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, а также подробная опись каждого владения внесена в крепостнье книги, где фиксировались также изменения прав ссб- ственности и заклад имущества в обеспечении ссуда. Факт государственной регистрации имущества и прав на него закрывал возможность для мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом. На базе утвержденных заявленных ссудных договорив правление кредитного обцества принимало решение об объеме эмиссии в проценте по облигациям. Облигации выпускались ариями на основе пупа заявленных к вцдаче ссуд. Заемщик, получив ссуну облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов, по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества, разрошло с 1862 г. ГЪсударственнсму банку вьщаватъ денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены, а также приобретать даннье долгане обязательства за своё счет на тех же условиях, как и государственные процентные бумаги. С 1863 г. Государе ственный банк ввел оплату шщпдих в тираж облигаций и купонов в сво- их конторах и отделениях, которье высылали эта ценные бумаги после их оплаты в травление общества. Кредитное общество в свсю очередь возмещало Госбанку совершенные выплаты. Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуда под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться довольно устсйчишм спросом, особенно со стороны лкдей среднего достатка, которье помнщли в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петерйурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком! столичные коммерческие акцией нернье банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог. После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, которьй продолжал его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. Также, если ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено и по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало правило старшинства. При удовлетворении кредитов обанкротившегося владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их последовательности . Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям!, заемньм письмам, распискам и др.). После выполнения заемщиком! условий ссудного договора, кредитное общество возвращало ему закладную на имущество. С начала 1870-х гг. в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Их рольЧ в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. Акционеры этих банков проводили масштабные операции с Землей и недвижимостью. На европейской территории России ипотека была введена законом 19мая 1881г. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 г. для про- работки деталей и практики закона. В 1889 г. была одменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок лгласности и лспециальности В практику вошла новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее по- рядку, связанному с именем! собственника - так внедрялся принцип лспе-циальности. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В 1886Ч1905 гг. Государственный банк купил около миллиона десятин зшли на сумму 67 миллионов рублей и вьщал на 410 миллионов руб^ шей ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин замши. Государственный дворянский земельный банк поддерживал помещичье землевладение путам выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 дет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 миллионов рублей, а в 1890 г.Ч уже свыше 600миллионов рублей. В конце XIX в. в Санкт-Петербурге основанные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азово-Донской банк. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский зауельный банк в поддержку ипотеки в 1891г. организует московское до- мовшадельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае лнеисправности должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Систауа ипотечного кредитования, возникшая в России в 1880-х гг. и просуществовавшая почти четыре десятилетия, состояла из сословных и земских взаимных и акционерных частных и государственных кредитных учреждений. Создавалась и функционировала эта систама при участии и поддержке правительства, которое видело в ней одно из главных средств лприкрепления дворян к замле. Иуенно это объясняет присутствие в ипо- течной система наряду с коммерческими структурами сословного элемента. Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которье в начале XX в. приходилось более трети всех заложенных частновладельческих земель (в 1915 г.Ч 38%) и около трети (в 1915г.Ч 26,5%) выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд. В результате развития ипотеки в пореформенный период было заложено к 1915 г. 60% находившейся в частном владении земши (60 миллионов десятин) . Сельские ссуда, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 миллиардов рублей; городские ссуды акционерных земельных банковЧ 400 миллионов рублей. В 1910 г. был опубликован фундаментальный труд В.В. Морачевского Сельскохозяйственный кредит в России, в котором отмечались трудности лсоставления сколькс^нибудь гримерного содержания о том, в какой именно части полученная землевладельцами долгосрочная ссуда была об^ ращена на нужды сельского хозяйства, поскольку кредит в большинстве банков не был целевьм, заемщик мог распорядиться ссудой по своему усмотрению . В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рьиок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 дет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств. Российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. Этот факт очень интересен, потому что для появления и развития института ипотеки в Америке потребовались современные информационные технологии, в то вршн как в России конца XIX в. Сьта создэна похсжая система привлечения инвестиций без использования современных технических средств. Конец XIX - начало XX вв. - возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно- сберегательные кассы и земские кассы. 1903 г. - к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIXв., добавляется Азовско-Донской банк. 1905 г.Ч образованы системы учреждений мелкого кредита. г.Ч Московский народный банк становится координатором по ипотеке - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита. г.Ч начинают создаваться кассы городского и зшского кредита (долгосрочное кредитование). г.Ч существует 11 кредитных союзов. 1914Ч1915 гг. - кредитные товарищества объединяются в союзы, образуется развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования. гг.Ч действует 15 450 товариществ. 1917 г.Ч в РоссииЧ 21 земельный банк, Государственный поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка, 18 частных банков. К началу Первой мировой войны основополагающие нормы о залоге были включены в Свод законов Российской империиЧ т. X, ч. 1, а также содержались и во множестве других законодательных и подзаконных актов. В первом десятилетии XX в. ссуднс^сберегательньв и ссудные товари-щества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли интересы 8 миллионов человек. В России существовала также практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квар- пиры в сдавались внаам. Частную ипотеку возглавляли акционерные земельные банки, вьщавав- шие ссуда под заллю и городскую недвижимость, гри этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс) . В случае лнеисправности должника имущество луходило с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предгринимателей и рантье.? 1. 4iCTb III. БАНКИ И БАНКИРЫ Кредитная система Российской империи состояла из следующих звеньев: Государственный банк. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками. Специализированные кредитные институтыЧ страховые компании, кредитные товарищества и пр. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не Сыто экономической ПЗЧЕЫ СКОЛЬКО нибудь надежного применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вецей, и прежде всего недвижимого имущества . В советском Словаре-справочнике (1927 г.) ипотека определена как понятие, независимое от исторического времени и географического пространства, как лзалог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество гри посредстве суда отходит в распоряжение кредитора. Ипотека раз наложенная на какое-нибудь имущество остается на нем независимо от перемены собственника. В Энциклопедическом словаре (1953 г.) ипотекаЧ это лссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также дсмов. Щи этом в духе времени объявляется, что липотека уничтожается в результате установления диктатуры пролетариата, на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество, как в СССР, или после осуществления революционных аграрных преобразований, как в странах народной демократии. Во всех капиталистических странах ипотечная задолженность лежит тяжелым бременем на трудовом крестьянстве. В Советском энциклопедическом словаре л(1979 г.) утверждается: ^социалистических странах ипотеки нет, в Словаре 1984г. (3-е издание) по-прежнему отмечается, что ипотеки в соцстранах нет. г. - ГК РСФСР (примечание к ст. 21) в связи с отменой частной собственности на землю делит имущество на движимое и недвижимое упразднено. г.Ч образовано два частных коммерческих банка и около 40 об^ ществ взаимного кредита, обшая сумма баланса которых в совокупном балансе не превышала 3%. 1926 г. (сентябрь) - действовало 144 концессии (предложений для их открытий к этому сроку Сыто получено 1900, но почти все они были отвергнуты) . 1964г.Ч в новом ГК РСФСР появляется несколько статей о залоге; определено, что предметам залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание: здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций; на принадлежащие колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество, относящееся к их основным средствам, а также на семенные и фужерные фонды; на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения, оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам преддриятий, санаториев, дсмзв отды- ха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских лагерей, а также на культурно-просветительные фонды. г. (23 ноября) - утвержден постановлением Президиума ВЦСПС типовой устав кассы взаимопомощи при комитете профсоюзов. г. (6 сентября)Ч утвержден постановлением Секретариата ВЦСПС порядок финансирования касс взаимопомощи при комитете профсоюзов. Таким образом, в период более чам 70-летнего советского развития страны лзалог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом (В.В. Смир- нов. Менеджер по ипотечным операциям. - М.: Издательский дом Аудитор, 2000). Итак, институт залога (ипотеки), имнсший многовековую историю, после известного перерыва начал возрождаться в России только в 1992 г., когда йш принят Закон РФ О залоге. Свое правовое очертание ипотека получила в виде Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости). г. (2 декабря)Ч принят Федеральный закон №395Ч1 О банках и банковской деятельности, в соответствии с нормами которого установлено, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. 1986 г. - началось предоставление долгосрочных кредитов ГЬсудар- ственным банком СССР в соответствии с решением Правительства СССР на приобретение и строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков сроком до двух лет. г. (14 марта) - установлены постановлением Секретариата ВЦСПС должностные оклады освобожденных работников касс взаимопомощи. г. - доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составила более 80%, а средства населенияЧ лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). г. - единственным банком, вьдаюшим долгосрочные кредиты на жилье для населения, остается Сбербанк. 1991г. - Сбербанк преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством (большинство акций принадлежит Центральному банку России) . г. - количество кредитов, вьщанных индивидуальньм лицами составило около 0,2% от числа жилых единиц в жилищном фонде 1990 г. и 0,8% от индивидуального жилищного фонда в 1990 г. 1992г. (апрель)Ч Сбербанк начинает предоставлять кредиты на строительство индивидуального и кооперативного жилья со ставкой 20% (из них 12% выплачивались из федерального бюджета) . г. (29мая)Ч принят Закон РФ №2872Ч1 О залогеЧ ос-новной источник залогового права, ознаменовавший возрождение института залога и залоговых стнсшений в России. 1993г. (20июня)Ч принято постановление Правительства РФ Огосударственной целевой программе Жилище, в которой признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансовс^кредитного механизма, таких, как института залога недвижимости и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого в залог. 1993 г. (12 августа) - создана Ассоциация ипотечных банков, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. 1993г. (24 декабря)Ч в Указе Президента РФ № 2281 О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. г. - Сбер)банк перепел на выдачу кредитов с переменной ставкой процента (до этого в рамках существовавшей в России системы жилищного кредитования предоставлялись только кредиты с фиксированной ставкой процента). г. (21 октября) - принята часть первая ГК ЕФ (введена с 1 января 1995 г.), в котором законодательно оформлены залоговые отношения на кодифицированном уровне в параграфе 3 Залог гл. 23 Обеспечение исполнения обязательств. 1994 г. - доля инвестиций за счет средств федерального бюджета в общем объеме инвестиций в жилищное строительство составила лишь около 5% (большая часть шла на финансирование жилья для военнослужащих, уволенных в запас или в отставку). г. - Доля всех государственных инвестиций (за счет средств федерального бюджета и бюджетов объектов Федерации, а также фондов государственных предприятий (составила 22,7%, в то время как инвестиции только частных индивидуальных застройщиков достигли 28,6%. Оставшаяся доля инвестиций приходилась на частные корпорации. г. (22 декабря) - принята часть вторая ГК ЕФ (введена с 1мар>- та 1996 г.), в которой продолжена работа по законодательному оформлению залоговых отношений при осуществлении регулирования оборотоспо- собности гражданских прав. г. (28 февраля) - издан Указ Президента РФ №293 О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования. 1996 г. (15 июня)Ч принят Федеральный закон № 72-ФЗ О това-риществах собственников жилья, в котором определен механизм зашиты прав кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, когда залогодателями выступают как домовладельцы, так и товарищество собственников жилья. г. (26 августа)Ч принято постановление Правительства РФ № 1010 об учреждении открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. г. (21 июля) - принят Федеральный закон №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. г. (16 июля) - принят Федеральный закон № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). 1998 г. (29 июля) - принят Федеральный закон № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. 1998 г. (11 август) - принято постановление Правительства Москвы № 625 от О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Москве. 1998 г. (сентябрь)Ч в День города мэр Москвы Ю.М. Лужков дал старт ипотечной программе, вручив москвичам первые 10 ипотечных сер- тификатов. 1998 г. (29 октября)Ч принят Федеральный закон №164-ФЗ О лизинге. 1998 г. (октябрь)Ч разработана и утверждена организационно-право- вая база условий функционирования системы ипотечного кредитования. Начала работать строительно-сберегательная касса Западного округа г. Москвы. г. (19Ч21 ноября) - проведены Госдумой РФ и Российской ипотечной ассоциацией парламентские слушания и международная конференция по таме Реализация ипотечной системы для строительства жилья в регионах Российской Федерации в 1999Ч2000 годах. г. (9 февраля) - принято Постановление Правительства Москвы №100 О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1. 1999 г. (22 февраля) - впервые в федеральном бюджете на 1999 г. предусмотрено вьщеление средств на цели финансирования проектов ипотечного кредитования строительства жилья, если в бсдаете появятся до- псднительные доходы. 1999г. (31 марта)Ч Московской городской думой принят Закон города Москвы Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве. 1999 г. (16 апреля)Ч состоялось Всероссийское совещание строителей в Кремле по вопросам развития ипотечного жилищного кредитования. 1999 г. (апрель)Ч в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы зарегистрирован первый договор купли-продажи квартиры по ипотеке. 1999 г. (30 апреля)Ч принят Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации № 81-ФЗ, в котором получил законодательное оформление морсксй залог на судно и ипотека судна или строящгося судна на ко- дифицированном уровне. 1999 г. (18 мня)Ч Правительством Москвы принято постановление №428 О внедрении ипотечного кредитования в Москве на базе ЗАО Мосстроймеханизация-5. 1999г. (июнь)Ч завершена реализация пилотного (экспериментального) проекта программы, вьщано 150ипотечных сертификатов. 1999 г. (июль)Ч Правительством Москвы выкуплена (рефинансирована) у Инвест-Сбербанка первая партия ипотечных кредитов. 1999 г. (ноябрь) - по 5 схемам ипотечного кредитования вьщано 1715ипотечных сертификатов. В строительно-сберегательной кассе Западного округа Москвы число заключенных договоров превысило 600. 2000г. (январь)Ч Правительство Российской Федерации одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России. 2000 г. (11 января)Ч Постановлением Правительства Российской Федерации № 28 утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие систамы ипотечного жилищного кре-дитования в Российской Федерации. Безусловно, значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась и в публикациях, к примеру в России в Сенатских Ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делали использование их для оценки ситуации в каждом! конкретном случае практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражавшим в каждый конкретный МОМЕНТ юридические отношения всех лиц, имекших право на недвижимость. Так, покупатель ИМЕНИЯ посредством! ипотечной систамы узнавал о ко- личестве и размерах долгов, относящихся к наму, удостоверялся в подлинности приобретаемого им права, о месте его в роду других прав и его ЦЕН- ности. Ипотечная книга являлась своеобразным реестром грав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила лучшей гарантией достоверности содержания. В ипотечной книге отражались все перехода имения от одного владельца к другому, изменения в составе замь- левладения, вся история и статистика имущества, т.е. его прошедшее и настоящее во всех отношениях. Результативность ипотечной систамы достигалась благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основан- нье на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в этой книге не формальным актом, а решающем моментом! в процессе признания банковского клиента истинньм собственником! закладываемого имущества. Ипотека вносила четкий порядок в залоговые операции, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательно право владения обеспечивалось за тем субъектом, который, дрежде уплатив деньги под недвижимость, первьм внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж. Ипотечная книга приобретала ценность юридического документа, четкая запись в котором заменяла массу разрозненных архивных справок. В то же время была необходима система реальной оценки недвижимости, поскольку ни занижение, ни завышение ее стоимости не устраивало добросовестных партнеров кредитной сделки. При оценке земли и другой недвижимости практиковался и практикуется сегодня способ сравнения конкретного сооружения или земельного участка с аналогичными им. В этом смысле представляет интерес российский опыт оценки земельных владений. Московским земельным банком 2 февраля 1893 г. была издана специальная инструкция для оценки имений, принимаемых в залог. В соответствии с ней определялась стоимость имения лв такой сумме, которая бы возможно ближе подходила к действительной, продажной его стоимости и устанавливались условия пользования имением, которые лдолжен при- нянь на себя владелец при получении ссуда, дабы имение его не теряло своей стоимости в течение срока займа. Этой инструкцией были рекомендованы два способа оценки имения: нормальный и специальный. При нормальном способе оценки земши нормальная цена, принятая для местности, где располагалось имение, умножалась на число удобных для земледелия десятин. Специальный способ оценки земши базировался на индивидуальном учете всех качеств имения, его средней доходности и продажных цен. В Уставе акционерных земельных банков, принятом Комитетом съездов представителей учреждений русского земельного кредита, указывалось: Практика земельных банков обнаружила, что недобросовестные заемщики заключают обесценивающие долгосрочные контракты с чрезмерно дапевой арендной платой не только после, но и до залога имущества в банке, и существование этих контрактов скрывают при получении ссуда]. Вследствие этого на II съезде представителей учреждений русского земельного кредита было предложено лходатайствовать о TOMI, чтобы контракты, заключенные домашним порядком до залога недвижимого имущества и не предъявленные гри совершении сего залога учреждению недви-жимого кредита, считались ничтожными и не имекщими никакой силы. В России для каждой местности имелось утвержденное банком так называемое расписание подесятинных нормальных оценок. Использование их избавляло от необходимости шезда на участок агента банка и там самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дававшей более выгодные результаты для кредитора, приводило к замедлению получения ссуд и было невыгодно заемщикам. Весьма важным моментом гри оценке дома или другой недвижимости, принимаемой в залог по ссуде, представляется убеждение в отсутствии в сооружении скрытых дефектов (например, недостаточная прочность балок, наличие термитов и т.д.), существенно снижакщик ценность объектов. При залоге земельных участков в дореволюционной России уделялось большое внимание поддержанию качества земшевладения на должном уровне на длительный период нахождения участка в ипотеке. Для предотвращения истощения земши агенты поземельных банков, определявшие ценность имений, указывали владельцам!, вступающим с ними в сделку, на резервы улучшения плодородия: возможные вырубки лесов; десятины, которые мсжно эффективно использовать без удобрения, и т.д. С понятием! ипотечного кредита тесно связано представление о так называемом поземельном кредите. Содержащиеся в экономической литературе данные о месте происхождения поземельного кредита противоречивы. В соответствии с книгой О поземельном! кредите в России идея его использования является плодом германских коммерческих соображений и первая мысль по этому вопросу принадлежит купцу Берингу, представившему в 1767г. проект поземельного кредита прусскому королю Фридриху II. Из другого источника следует, что першй земельный кредит в России относится ко времени императрицы Елизаветы Петровны, в именном указе которой от 13мая 1754 г. сказано: Многие российские наши поддан- нье, а более из двсрянства, имея в деньгах нужду, принуждены у других занимать с великими процентами и с закладами, такими, которой против взятия денег в 1У и далее сдоить может, щоучить нечем и дааг не токмо 12, по 15 и 20%, чего во всем свете не делается; для уменьшения во всем государстве процента денег повелеваем учредить государственные Санки из казны напей, первый для дворянства в Москве и С-ПетерСурге, а второй для поправления дел гри СПСПорге коммердии и купечества в знатной сумме. Поземельный кредит в дореволюционной российской экономической литературе рассматривался как средство улучшения положения частных землевладельцев, источник увеличения землевладения, и его устройству уделялось Ссльпое внимание. Многие авторы предлагали организовать псг- земельный кредит таким образом, чтоСы заемщик Сыл своСоден от заСот о взносе срочных платежей, от страха последствий недовзноса, не отвлекался на длительные и изнурительные процессы переоформления и пролонгирования задолженностей от основной задачиЧ производства сельскохозяйственной продукции. Высший орган земельных кредитных учрежденийЧ Комитет съездов представителей учреждений русского земельного кредита 14 мая 1889 г. официально оСратился к министру финансов с ходатайством об удепевле- нии кредита в акционерных земельных банках. Процесс предоставления поземельного кредита в дореволюционной России организовывался таким оСразсм, чтоСы защитить интересы, с одной стороны, продавца земли, с другойЧ ее покупателя. Продавец земли должен Сыл Сыть убежден в платежеспособности покупателя, для чего покупатель земли предоставлял в банк сведения о свсг- ем имущественном и семейном положении. Вместе с этим предоставлялось заявление о вьдаче ссуда. Покупатель земли и банк были тщательно осведомлены о состоянии землевладения продавца. Для этого с последнего испрашивались: копии актов (документов) владения, согласно которым продаваемая земля досталась продавцу (купчая, духовное заведение, исполнительный лист, вводный лист); подписка в тем, что продаваемая земля не сдана им никому в аренпу и что до окончания заклкнаемей сделки он обязуется не заклкнатъ арендных договоров; заявление о числящихся долгах на продаваемой земь- ле; заявление о состоявшемся соглашении с кредиторами, если на продаваемой земле значился частный дом; план на продаваемую землю. Своеобразный подход при кредитовании фермеров в США. Там необ^ ходимьм условием!, грд котором осуществляется вьдача ссуд, является наличие у заемщика устойчивого превыпения кассовых поступлений над затратами за определенный промежуток времени. Положительный кассовый баланс не может сохраняться годами при убыточной деятельности фермы, поскольку приток поступлений денежной наличности за счет сокращения основного капитала или роста долгошх обязательств не носит стабильного характера. Фермеры, располагающие земельными угодьями, свободными от долгов, но не обеспечивающими достаточного протока денежной наличности, не имеет шансов на получение банковской ссуда. Щи вьдаче кредитов под залог лнедельной земли в российской практике большое значение придавалось вопросам землеустройства. В соот- ветствии с законсм от 5 июля 1912 г. ссуда не могли щдаватъся под залог чересполосных земель, как не обеспечивающих интересов землеустройства и банка. Для покрытия ссуды просителю прежде необходимо Сыло отвести земви в однсм месте, либо в целсм составе, либо по угодьямЧ усадебная, пахотная и т.д. В широком смысле слова ипотека означает кридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждай конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земши и строений производственного и жилого назначения. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщжа в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд является лучшей гарантией обеспеченности кредита исключительным свойством! ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность залаженного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений о возврате ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии воз-врата ссуд, характера рынка использования ипотечных облигаций и субъекта кредитования. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения. По принципу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США. различаются кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией (ФЖА), застрахованными Управлением по делам ветеранов (УДВ) и незастрахованными. В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного рынка и ипотечные листы вторичного рынка. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуда, вьщаваемые подрядчику. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще не известен в период строительно-монтажных работ, или он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта. Проблема обеспечения возврата ипотечного кредита, предоставляемого на десятки лет в довольно крупных суммах, всегда была актуальной. Щи устойчивом денежном обращении (без инфляции) надежность гарантии обеспечения своевременного возврата кредита обусловливается следукщеми факторами: финансовым состоянием заемщека; состоянием залаженной недвижимости; соблкдением установленной в соответствии с записями в ипо- течной книге последовательности удовлетворения потребности возврата долга различным кредиторам; соотношением величины долга и размера залога. Одним из способов обеспечения гарантии возврата ссуд является девер>- сификация, позволяющая равномерно распределить риск между имуществом заемщиков. Принцип действия этого механизма заключается в следующем. Как привило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками. Считается, что не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти. Следовательно, банк, вьда- ющлй, допустим, 5 тысяч ссуд различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить 100 невозвратов ссуд (5000:50), назначив норму процента за их пользование, компенсирующую этот риск. В таком случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные, каждый из которых является участником компенсации возможного риска. С точки зрения повышения гарантии возврата ипотечных кредитов представляет интерес опыт германских обществ взаимного кредита. В этих целях в уставах кредитных обществ обращалось особое внимание на меры сохранения залога в надлежащее исправности и на меры взыскания с неисправных заемщиков. По дореволюционному российскому законодательству все кредитные учреждения страны подразделялись на государственные, общественные и частные. К государственным кредитным учреждениям относились: Государственная комиссия погашения долгов; Государственный банк; государственные сберегательные кассы, Государственный Дворянский земельный банк; Крестьянский поземельный банк; ссудные кассы. Общественные кредитные учреждения включали: городские и сельские общественные банки; городские ломбарды; дворянские и купеческие кредитные общества; сельские, волостные и станичные банки казны. Частные кредитные учреждения: акционерные коммерческие банки; общества взаимного кредита; акционерные земельные банки; городские кредитные общества. Государственный банк Российской империи был создан в 1860 г. и фактически являлся подразделением Менистерства финансов на уровне департамента. В соответствии с уставам 1895 г. цепью деятельности Государственного банка было лоблегчение денежных оборотов, содействие, с помощью краткосрочного кредита, отечественной торговле, промышленности и сельском/ хозяйству, а также укрепление денешой системы. Капиталы, которые помвцщись в Государственный банк частными лицами, учреждениями и обществами, а также депозиты казначейств не могли использоваться на обшие государственные нужды. Чистая прибыль от операций банка поступала в дохода казны. Государственный банк проводил учет векселей и других срочных обязательств, выдачу ссуд и открытие кредитов; прием вкладов; покупку и продажу векселей и других ценностей (в том числе ценных бумаг); перевод денежных сумм и другие комиссионные операции. Размер учетного процента Госбанка, на который ориентировались все остальные банки, устанавливался советам банка и утверждался министром финансов. Этот дроцент мог быть неодинаковым для разных местностей и отраслей промышленности, а также зависел от сроков погашения учитываемых обязательств. Государственный Дворянский земельный банк, выдававший долгосрочные ссуды дворянам^землевладельцам под залог земельной собственности, Сыл учрежден в Петербурге в 1885 г. В 1910 г. банк приводил операции в 38 губерниях и трех областях. Дворянский земельный банк вьща- вал ссуды, обычно в пределах 60Ч75% от стоимости заложенной земли, на срок от 11 до 66,5 лет под 3,4% или 5% годовых. До 1889-го и затем с 1906 г. ссуда выдавались закладными листам!. Гри этом их реализация была возложена на Государственный банк, а заемщики освобождались от возможных курсовых потерь. Ррестьянский позашльный банк йш открыт в 1882 г. в Петербурге. По уставу банк имел право производить операции по вьщаче крестьянам ссуд, вс^первьк, для покупки земли и, вс^вторых, для погашения долгов по покупке земли под залог ее же. Ссудад выдавались как отдельным крестьянам, так и крестьянским товариществам и обществам. Банк вьщавал кредиты под залог покупавиихся земель сроком от 13 до 55 лет в размере 80-90% от стоимости участка. Прпцент по ссудам составлял от 7,5% до 8,5% годовых. В первые годад деятельности банка ссуды выдавались наличными. С 1905 г. заемщжи стали получать ипотечные облигации-сви- детельства и именные обязательства банка. К началу Первой мировой войны крестьянский поземельный банк занимал первое место по числу и объему выданных ссуд среди учреждений ипотечного кредита. Сберегательные кассы были открыты в 1842 г. с целью привлечения денежных средств населения. Сберегательные кассы были открыты при Государственном банке, казначействах, таможнях, управлениях и станциях железный дорог, казенных винных складах, почтово-телеграфных конторах, школах, военных кораблях и т.д. С 1880-х гг. сберегательнье кассы, задуманные первоначально как учреждения лсамопомощи, стали использоваться в интересах государственного кредита. В конце 80-хЧ начале 90-х гг. XIX в. правительство активно привлекало их к операциям конверт сии государственных займов. Городские общественные банки были самым распространенным видом общественных кредитных учреждений. Основной капитал таких банков образовывался за счет средств города и пожертвований. Все поступав- пие в уставный капитал банка суммы не могли бьшь взяты городским управлением обратно. В правления и советы банка не мзгли входить руко- водители города и их ближайшие родственники. К 1914 г. действовало 319 таких банков. Группа частных кредитных учреждений была самой разнообразной и многочисленной. В уставах акционерных банков содержались некоторые ограничения, касавшиеся вкладывания денежных средств в ценньв бумаги. В основном банк мог приобрести государственных и гарантированных правительством бумаг в пределах половины, а негарантированныхЧ не более 20% основного капитала банка. Российское законодательство не разрешло прямую деятельность иностранных банков в Российской империи. Исключение было сделано для единственного банка - одного из крупнейших французских банков Credit Lyonnais. Единственным иностранным банком, работавшим в Е'С'Соии, был французский Credit Lyonnais Maty* Slau-iw. 4v Zn7. lumpff кит lltioll Про Общества взаимного кредита осуществляли взаимное кредитование частных предпринимателей. Первые общества подобного типа возникли ещэ в 1860-х гг. Капитал общэства создавался из вступительных взносов участников в размере 10% разрешенного им кредита. Обществам взаймы ного кредита разрешлось осуществление тех же операций, что и акцией нерньм банкам. Исключение составляла покупка бумаг за собственный счет. К 1914 г. насчитывалось 1108 обществ взаимного кредита. Десять акционерных земельных банков в начале XX в. проводили свои операции в определенном районе, практически не конкурируя с другими банками. Земельные банки выдавали ипотечные ссуды в пределах 50Ч60% оценочной стоимости сельской или городской недвижимости. Ссуда предоставлялись на сроки от 10 до 38 или даже 66лет. В период финансовых кризисов Министерство финансов в каждый банк назначало специального упслнсмзченного для наблюдения за деятельностью банка в пслнсм объеме, с правсм одменять распоряжения руководства банка, если эти распоряжения противоречили уставу. Содержание уполномоченного производилось за счет банка, но зарплата, хотя и опре-делялась министром!, не могла быть вьше, чам у членов правления. Банкирские дат и конторы не были обязаны иметь утвержденных правительством уставов. Эти заведения отличались от акционерных банков прежде всего краткосрочным кредитованием и биржевыми спекуляциями. Это были, как правило, обычнье торговые дсма, наряду с торговле! занимавшиеся и банковскими операциями, которые постепенно становились для них основным источником доходов. В 1889 г. в России насчитывалось 24 банкирских дома (с общлм годовьм оборотом 1 миллиард рублей) и 228 банкирских контор (2,17 миллиарда) . Операции с городской недвижимостью в основном вели городские кредитные общества. Первые подобные общества были основаны в Петербурге (1861г.) и Москве (1862 г.). Обычно общество выдавало кредит в размере 50Ч60% от стоимости залога. Ссуды заемщикам, выдававшиеся только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись на срок от 15 до 36лет с правсм досрочного погашения. Устав общества предусматривал круговое ручательство всех заложенных имуществ и вступление заемщиков в члены общества. Каждый член общества отвечал по его обязательствам!, т.е. по выпущенным облигациям!, в пределах сто- имости заложенного имущества. Банковская система России переживает качественно новый этап, характерной особенностью которого является одмирание банков-однодневок и укрепление крупных финансовых институтов. Слияния и поглощения банковских учреждений неизбежны. Аналогичный исторический этап развития банковская система России уже переживала. Это дроисходило в начале XX в. Концентрацию финансового рынка России во многом ускорил экономический кризис 1900-1908 гг. Он в значительной мере способствовал сокращению банковских оборотов. Постепенно мелкие банки стали прекращать свои операции и закрываться. Причина их вымирания заключалась в невозможности конкурировать с более крупными банками, так как конкуренция вынуждала банки постоянно повышть процент выплат по вкладам и текущим счетам, что лишало более мелкие банки возможности предоставлять дедеай кредит торговле и прсмышденнооди и в итоге приводило их к неминуемой гибели. В такой ситуации у банка оставалось два выхода: либо закрыться и ликвидироваться, либо стать филиалам более крупного банка. Чадр всего такие альтернативы вставали перед дровинциальными банками, которые не в состоянии были конкурировать с крупными столичными банками, открывавшими свои филиалы в провинции. Процесс формирования в России банковских монополий происходил главным образом путем экспан- сии петербургских банков в провинцию и вытеснения с рынка местных банков. Так, в течение первого десятилетия XX века прхмсходиша массовая гибель мелких банков, главным образом провинциальных. За этот период было ликвидировано восемь кредитных учреждений, а создано всего два. Были ликвидированы: в 1901г.Ч Харьковский Торговый, Екатеринославс- кий Коммерческий, Петербургско-Азовский банки; в 1904 г. - Петербургс- ко-Московский, Костромской Коммерческий; в 1909 г.Ч Средне-Азиатский Коммерческий, Минский Коммерческий, Балтийский Торгово-промышпен- ный. Были созданы Северный и Самарский Купеческий банки. С 1900 по 1909 г. число провинциальных банков уменьшилось с 68,4% от общего их числа до 56,7% и продолжало падать вплоть до 1914 г. Еце более значительным было сокращение числа филиалов провинциальных банков: от 17% от обоего числа филиалов в 1900 г. до 8,2% в 1914 г. В России в условиях ранней промышленной и банковской концентрации гровинциаль- нье банки не успели пустить глубоких корней. Попав в зависимое положение, они, как правило, быстро лишались своей самостоятельности и гре- врапщись в отделения столичных банков. Однако в то же время наиболее крупные провинциальные банки переносили резиденции своих правлений в финансовые центры страныЧ в Москву и Петербург. Слиянию и поглощению банков способствовала и все возраставшая концентрация промышленности. Размеры кредитов, эмиссионных операций, потребности в разделении риска между обширной клиентурой все возрастали. Это требовало огромных капиталов, что было не по силам отдельным! банкам. К тому же солидность банка и доверие к нему зависели главным образом от величины его капитала. Конкурентная борьба, протекавшая между почти равными по возможностям соперниками, толкала банки на путь объединения и заключения соглашений о совместных действиях на рынке банковских услуг. На этой почве стали создаваться банковские консорциумы. Например, Азовско-Донской банк стал во главе группы банкирских домов, в состав которой входили такие учреждения, как Вавельберг, Братья Джамгаровы, <40нкер и Братья Рябушинс- кие. В 1910 г. перечисленные учреждения заключили договор, по когорт му обязались проводить общую планомерную деятельность по реализации всевозможных государственных, железнодорожных, городских и прочих облигаций и займов и по размнцению их в России и за границей. Члены группы также обязались проводить совместно все операции, которые могли оказаться не по силам отдельным банковским учреждениям. К этому соглашению примыкали также одно время Сибирский Торговый и Еусский Торгово-промышленный банки. Тенденция к укрупнению российских банков проявилась в самом начале столетия. В 1900 г. Петербургско-Азовский банк стоял на грани слияния с Азовско-Донским!, однако сделка расстроилась из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры. В итоге провинциальные отделения Петер- бургско-Азовского банка перешли в собственность Северного банка. В 1909 г. Азовско-Донской банк скупил акции Минского Коммерческого банка, с котсрьм в течение многих лет находился в близких деловых отношениях. В следующем году Соединенный банк стал владельцем Балтийского Торгово-Промыпленного банка в Ревеле. Во всех перечисленньк выше случаях речь идет о подчинении второ- степенных провинциальных кредитных учреждений. Но наряду с этим просматриваются и попытки слияния. В 1903 г. возник проект слияния Петербургского Международного банка с Русским Торгово-Промышлен- ньм. Петербургский Международный банк, особенно сильно пострадавший от кризиса, стремился путем слияния упрочить свое пошатнувшееся положение. Между обоими банками было достигнуто соглашение, по которому Петербургский Международный должен был произвести дополнительный выпуск акций на 12 миллионов рублей для обмена их на акции Торговс^прсмыпленного. Однако проект не был осуществлен из-за проти-водействия Министерства финансов, опасавшегося слишком большого усиления самого крупного в то время банка - Петербургского Международного, находившегося к тому же в зависимости от германского капитала. Финансовое ведомство относилось весьма недружелюбно к нарастающей тенденции срашивания банковского капитала. И если и разрешало слияния нескольких банков, то такие решения тщательно обосновывались. Слияние банков в России имело место только в двух стучаях. Девятьй по величине Соединенный банк был создан с помощью Министерства финансов в 1910 г. из трех обанкротившихся банков JI.C. Полякова (Международный Торговый банк, Южно-Еусский, Орловский). Впоследствии министерство продало контрольный пакет Соединенного банка французским банкирам. В 1910 г. также три участии финансового ведомства произошло слияние Рус- скс^Кйтайского банка с Северньм. В результате образовался Русско-Азиатс- кий банк, в травление которого всшли два йвших чиновника Министерства финансов и два французских банкира, а председателам йш назначен бывший директор одного из департаментов Министерства финансов А.И. Путилов. Русско-Кйтайский банк осуществлял финансовую политику правительства на Дальнам Востоке. Однако после русско-японской войны этот банк понес большие убытки и стал влачить жалкое существование. Правительство йто заинтересовано в санировании банка и укреплении его позиций. Паэто- му были предприняты таги по слиянию этого банка с Северным, который йш учрежден как дочерний банк одного из французских банков в 1901г. В результате образовался самый крупный банк Российской империи, кого- рый к 1914 г. располагал 102 филиалами, собственным капиталам в 78 миллионов рублей, вкладами и текущими счетами на 367 миллионов. Высоким уровнем концентрации русские банки обязаны иностранному капиталу. Наивысших темпов развития они достигли в период с 1910 по 1913 г. На это врамн приходился усиленный приток иностранных капиталов в российскую банковскую систему. Показательно, что единственный крупный петербургский банк, не связанный с иностранным капиталом, - Вслжско- Кймский за 1910-1913 гт. увеличил свой капитал всего на 3 миллиона руб^ лей, в то врамн как все его конкуралы аросли вдвое, а нексторьвЧ Bipoe. Самые крупные банковские объединения и соглашения, имевшие место в этот период, явились во многом результатом влияния французского банковского капитала. Вот пример. С 1910 г. началась упорная борьба вокруг Сибирского Торгового банка, который французская группа страмилась слить с одним из своих российских филиалов. После неудавшаяся попытки грисо- единить этот банк к Русско-Кйтайскому стали предприниматься шаги по слиянию Сибирского Торгового банка с Еусско-Азиатским или, по крайней 1мере, вкгкнению его в сферу французского влияния. В 1910 г. Еусско-Ази- атский банк скупил крупный пакет акций Сибирского Торгового банка и акции последнего были введены в оборот парижской биржи, что окончательно определило ориентацию этого банка в сторону Парижа. В последние довоенные годы процесс концентрации банковского дела еще более повысился. Так, в России сложилась небольшая группа Grossbanken (шесть петербургских банковЧ Русско-Азиатский, Петербургский Международный, Азовско-Донской, Русский для Внешней Торговли, Еусский Торгово-промышленный, Сибирский Торговый и один московскийЧ Соединенный банк), оставившая далеко позади все остальные банки по своей финансовой мщ. Эта группа сосредоточила в своих руках больше половины основного капитала всех банков страны. За сравнительно короткое время своего существования коммерческие банки России выросли в гигантские учреждения, обслуживавшие всю тор- говлю и промышленность страны. По темпам роста они значительно опередили даже своих германских коллег. Например, к 1913 г. на один российский банк приходилось в среднем 11,5 миллионов рублей основного капитала, а на один германский - около 8,75 миллионов рублей. На протяжении всей истории существования коммерческих банков экономические подъемы постоянно чередовались с кризисами, тормозящими развитие народного хозяйства, а значит, и банковской деятельности, однако, несмотря на это, российские коммерческие банки неуклонно наращивали свои капиталы, размеры вкладов, расширяли сеть своих отделений. Бели количество банков с 34 в 1885 г. увеличилось к 1914 г. до 46 (на 35%), то их капиталы возросли с 120,1 миллиона до 836,3 миллионов рублей, т.е. почти на 700%. йце заметнее рост количества отделений: с 39 в 1885 г. до 822 в 1914 г. Итак, концентрация банков в России подобно концентрации промышленности достигла гораздо более шеокого уровня, чем! в ведуших странах Европы того времени. Удельный вес петербургских банков в сводном балансе акционерных банков России достиг к 1908 г. 56-58%, в то время как доля лондонских и берлинских банков в операциях акционерных банков Ашпии и Германии составляла 30 и 46%. |
|
| << Предыдушая | Следующая >> |
| = К содержанию = | |
Похожие документы: "Столб на меже" |
|
|