это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Пример. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет $100000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 2):
Таблица 2
№ Сопоставимый объект Продажная цена, $ Потенциальная валовая рента, $ GRM
1. Офис №1 600000 90000 6,66
2. Офис №2 750000 128000 5,86
3. Офис №3 450000 74000 6,08
Итоговый GRM = 6,2 .
Тогда $100000 Х 6,2 = $620000, что составляет стоимость оцениваемого офиса.
|
- Функциональный износ
валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального устаревания оценивается в
- СЛОВАРЬ макроэкономических категорий, понятий и терминов
валовые инвестиции минус инвестиции на замещение) и темпом изменения национального дохода. Актив - объект собственности, принадлежащий домашнему хозяйству или фирме и имеющий денежную оценку. Активы бывают трех видов: а) физические (оборудование, производственные здания, земля, потребительские товары длительного пользования); б) финансовые (наличные деньги, банковские вклады, ценные бумаги); в)
- 3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо: оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
- Экономический (внешний) износ
валового рентного мультипликатора. 2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины. Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. Срок экономической жизни объекта - это
- 8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент
- Общий коэффициент капитализации (R)
валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого
- 8.3.1. Метод валовой ренты
валовой ренты заключается в определении стоимости объекта недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора, о котором говорилось
- 11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода
валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за $4000. Кроме этого, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену
- 11.5. Оценка стоимости объектов недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж
валового рентного мультипликатора. Какое из полученных значений стоимости будет наиболее объективным и
- 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
валовой выручки; предприятия розничной торговлиЧ0,75Ч1,5 от суммы чистый доход + оборудование + запасы; машиностроительные предприятия ХЧ1,5Ч2,5 отсуммычис- тый доход + запасы. Использование в оценочной деятельности такого подхода в оценке возможно только в том случае, если между показателями, на основе которых определяется мультипликатор, имеется довольно тесная взаимосвязь и она установлена на
|
Экономика