| Я. В. Паттури. Экономика недвижимости, 2002 |
Функциональный износ |
потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.
Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.
Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом
сооружении. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящихся квартирах стоит $30000, а в уже существующих - $40000 из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в $ 10000.
Необратимое функциональное устаревание, вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерей ренты. Для расчета суммы необратимого морального износа используется специальный показатель, который называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального устаревания оценивается в $1000.
|
| << Предыдушая |
Следующая >> |
| = К содержанию = |
Похожие документы: "Функциональный износ" |
- 1.1. Недвижимость как объект инвестирования
функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; строгое государственное регулирование сделок с
- 2.5.2. Затратный подход
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си; определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп=
- Недостатки затратного подхода
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. У Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. У Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит=
- Определение износа объекта недвижимости
функциональный и внешний. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и
- Функциональный износ
функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного ре- шения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального
- Устранимый функциональный износ
функционального износа: недостатки, требующие добавления элементов; недостатки, требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью
- Неустранимый функциональный износ
функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1) капитализацией
- Инвесторы
функционального износа; бессрочность: инвестор интереса полного права владеет частью того, что всегда есть и будет - не изнашивающейся землей и зданиями, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики; необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок; возможность создания новых интересов: в
- Экономический (внешний) износ
функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего
- 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
функционального назначения; нормы амортизации должны быть дифференцированы в зависимости от функционального назначения основных фондов, а также с учетом срока их морального и физического износа; предприятия должны иметь возможность применять ускоренную амортизацию. Амортизационная политика должна способствовать обновлению основных фондов и ускорению НТП. Проводя правильную амортизационную
|
Экономика