вызывается устаревшими объемно- планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
|
- Словарь
неустранимых дефектов); снижении продажной цены (если выявленные дефекты несущественны и устранимы); исправлении дефектов (если это возможно); замене некондиционного товара, его дополучении, доукомплектовании и др. Таким образом, Г. распространяется как на сам товар, так и на качество материалов, применявшихся для его изготовления, конструкции, механические и технологические показатели товара и
- Определение износа объекта недвижимости
неустранимый.
- Нормативный метод расчета физического износа
неустранимый физический износ, делят на лдолгоживущие и лкороткоживущие. Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.). Долгоживущие элементы - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.). Устранимый физический износ лкороткоживущих
- Функциональный износ
неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный
- Функциональный износ
неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта. Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом
- 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
функционального назначения; нормы амортизации должны быть дифференцированы в зависимости от функционального назначения основных фондов, а также с учетом срока их морального и физического износа; предприятия должны иметь возможность применять ускоренную амортизацию. Амортизационная политика должна способствовать обновлению основных фондов и ускорению НТП. Проводя правильную амортизационную
- 9.4. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ
функционального назначения основных фондов и объективно учитывать их моральный и физический износ. Нормы амортизации должны быть достаточными не только для простого воспроизводства, но и способствовать расширенному воспроизводству. Амортизационные отчисления на предприятиях всех форм собственности и организационно-правовых форм хозяйствования должны использоваться только исходя из их
- 11.1. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ, ИХ СОСТАВ И СТРУКТУРА
функциональному назначению основные фонды делятся на производственные и непроизводственные. К производственным основным фондам относятся те средства труда, которые непосредственно участвуют в производственном процессе (машины, оборудование и т. п.), создают условия для его нормального осуществления (производственные здания, сооружения, электросети и др.) и служат для хранения и перемещения
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
функционального соответствия на дату оценки. Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стои-мостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая
- 2.2. Сетевые объединения в инвестиционно- строительной сфере
функционального назначения. Развитие специализированного производства требует налаживания четких и эффективных связей между предприятиями, задействованными на различных стадиях строительного производства и выполняющими конкретные виды работ. Кооперирование в строительстве основывается как взаимодействие обладающих хозяйственной самостоятельностью организаций строительного профиля, принимающих
|
Экономика