Geum.ru

 

Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Я. В. Паттури. Экономика недвижимости, 2002

Экономический (внешний) износ
это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.
Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.
2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины.
Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни объекта - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Хронологический (фактический) возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Эффективный возраст - это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с "хрущевскими" пятиэтажками.
Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:
И _ ЭВ ВС _ СЭЖ ,
где И - износ,
ВС - восстановительная стоимость,
ЭВ - эффективный возраст,
СЭЖ - срок экономической жизни.
Эта формула может быть записана следующим образом:
К _-100.
изм. СЭЖ
Применение этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "Экономический (внешний) износ"
  1. 7.3. НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА НА МАКРО- И МИКРОУРОВНЕ, ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЗНАЧЕНИЕ
    экономической политики, которая выражает отношение государства к научной и научно-технической деятельности, определяет цели, направления, формы деятельности органов государственной власти Российской Федерации в области науки, техники н реализации достижений науки и техники. Основными целями государственной научно-технической политики являются: развитие, рациональное размещение и эффективное
  2. 9.4. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ
    экономической литературе сущность инвестиционной политики слабо освещена и в научном плане должным образом не проработана. Не уделяется соответствующего практического внимания инвестиционной политике как на макро-, так и на микроуровне. С момента перехода экономики РФ на рыночные отношения государство до сих пор так и не выработало ин-вестиционной политики, адекватной этому периоду. Она
  3. 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
    экономической литературе отсутствуют. В учебнике Экономика предприятия под редакцией профессора В. Я. Горфинкеля понятие амортизации трактуется следующим образом: амортизация - это денежное возмещение износа основных фондов путем включения части их стоимости в затраты на выпуск продукции. Следовательно, амортизация есть денежное выражение физического и морального износа основных фондов.
  4. 15.6. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИЯТИЯ
    экономической категорией и традиционно считается основной целью деятельности любой коммерческой организации. Вместе с тем такая трактовка роли прибыли в настоящее время не является единственной. С точки зрения современной англо-американской финансовой школы, которая получила признание во многих странах мира, в качестве приоритета в деятельности предприятия выступает не столько прибыль, сколько ее
  5. 2.2. Сетевые объединения в инвестиционно- строительной сфере
    экономических интересов и границами региональных рынков недвижимости, строительной продукции, продукции строительных материалов и конструкций. Аналогичным образом инвестиционная составляющая комплекса также локализована на географическом уровне. Оценка и выбор объектов инвестирования - это вопрос регионального маркетинга: объект всегда географически локализован. Действительно, существуют
  6. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
    экономической деятельно сти. Так как рынок предполагает свободу производственной и ком мерческой деятельности, конкуренцию между производителями, то господство какой-либо одной формы собственности исключается. Большим шагом в этом направлении является реализация про граммы разгосударствления и приватизации государственных и муниципальных предприятий. Цель Разгосударствление включает в себя как
  7. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ И СТРУКТУРНАЯ ПОЛИТИКА
    экономическом - он воп лощен в средствах производства, т.е. основных и оборотных про-изводственных фондах. Видами инвестиций могут быть денежные средства, акции и другие ценные бумаги, паевые взносы, движимое и недвижимое имущество, авторские права и др. Различают два вида инвестиций. 1. Реальные - долгосрочные вложения средств (капитала) не-посредственно в средства производства и предметы
  8. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ МАТЕРИАЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
    экономического развития страны, изменений во внеш неэкономических связях и мировом хозяйстве. В настоящее вре мя при переходе к рыночной экономике основными задачами государственного регулирования производства средств производ ства и предметов потребления являются: 1. Стабилизация основных показателей развития отраслей ма-териального производства. 2. Прогрессивная структурная перестройка сферы
  9. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ
    экономическое развитие лю- регулирование бой страны сильное влияние оказывают внеш- внешней неэкономические связи, их масштабы, струк- торговли тура, эффективность. Это влияние происхо дит по многим направлениям, из которых наиболее значимы сле-дующие: (1) увеличивается ресурсный потенциал страны - мате-риальный, научно-технический, финансово-валютный, трудовой, рекреационный и т.д.; (2)
  10. 4.1 Понятие лконкурентоспособность продукции
    экономического развития. Международная конкуренция обозначила общие слабые сторо ны российских товаропроизводителей: медленную адаптацию к из менению спроса, отставание по качеству продукции, дизайну, при меняемым технологиям, высокому уровню затрат на производство. Это объясняется тем, что на многих предприятиях используются морально устаревшие основные фонды с большой степенью износа,