Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:
тип недвижимости;
эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
достоверность и обширность информации;
характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного мно-жителя;
метод дисконтирования денежных потоков - оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
|
- 2.5.3. Доходный подход
прямая капитализация; капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования - норма
- Прямая капитализация
прямая капитализация с применением валового рентного множителя V = I Х
- Контрольные вопросы по курсу Экономика недвижимости
капитализации дохода. Понятие капитализации дохода. Прямая капитализация. Капитализация дохода по норме отдачи. Ипотечно-инвестиционный анализ. Выбор вариантов инвестирования в недвижимость. 6.1 . Методы анализа инвестиционных проектов. Правила принятия инвестиционных решений и критерии эффектив-ности инвестиций. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости. Виды рисков при
- 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
прямая, парабола, гипербола и т. п. В нашем случае это будет прямая. Способом наименьших квадратов определяются параметры аналитического уравнения выбранной линии, которая наиболее близко подходила бы к фактическим уровням ряда. Это означает, что сумма квадратов отклонения фактического уровня от выровненных, т. е. расположенных на искомой линии, должна быть наименьшей: где у - фактические уровни;
- Словарь
прямая ссылка в контракте и при этом в контракте не предусмотрено иного, чем в их тексте. Инкрементная маржа - разница между инкрементными доходами и инкрементными расходами (или инкрементными затратами). Инкрементная стоимость - 1 Разность в движении денежных средств (как в суммах, так и по времени), возникающая при выборе между двумя альтернативными образами действия. 2 Добавочная стоимость,
- Понятие и виды банковских рисков
прямая линия может принять очертания параболы и возникнет риск снижения доходов и прибыли. Последствия неверных оценок рисков могут привести к значительным потерям банка. Ярким примером является кризис 1998 года, когда неправильная оценка риска на рынке ГКО привела к банкротству многих крупных банков. Причины возникновения банковских рисков: состояние экономики страны (падение производства,
- Список аббревиатур
капитализации Коэффициенты оценки внутри-фирменной (или операционной) эффективности Коэффициенты оценки имущественного потенциала фирмы Коэффициенты оценки инвестиционной, или рыночной, привлекательности фирмы Коэффициенты оценки ликвидности и платежеспособности фирмы Коэффициенты оценки прибыльности и рентабельности Коэффициенты оценки финансовой устойчивости фирмы Коэффициенты покрытия
- 7.1. НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ПРОГРЕСС И НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ РЕВОЛЮЦИЯ, ИХ СУЩНОСТЬ, ЗНАЧЕНИЕ И ОСОБЕННОСТИ
прямая и обратная связь. Результаты научных исследований в конечном итоге приводят к совершенствованию и появлению принципиально новых орудий и предметов труда, к повышению уровня знаний и квалификации рабочей силы, что, в свою очередь, является основой для преобразования и возрастания производительных сил общества, а в конечном итоге для развития экономики. В этих условиях у государства и
- 7.4. ПОКАЗАТЕЛИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ УРОВЕНЬ РАЗВИТИЯ НАУКИ И ТЕХНИКИ НА МАКРО- И МИКРОУРОВНЕ
прямая связь, поэтому по уровню производительности труда можно судить и о степени развития науки и техники, а также об эффективности использования научно-технического потенциала страны. Производительность труда является основой для повышения материального благосостояния граждан. Поэтому по уровню материального благосостояния граждан косвенно можно судить и об уровне развития науки и техники в той
- 13.3. ПОКАЗАТЕЛИ УРОВНЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБОРОТНЫХ СРЕДСТВ
прямая и обратная зависимости. Величину прироста объема продукции за счет ускорения оборачиваемости оборотных средств (при прочих равных условиях) можно определить, применяя метод цепных подстановок: где прирост продукции за счет ускорения оборачиваемости оборотных средств, коэффициент оборачиваемости в отчетном и плановом периодах; средний остаток оборотных средств в плановом периоде ср2 Влияние
|
Экономика