Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R,
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
прямая капитализация;
капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных по-токов, возникающих в результате использования имущества.
|
- 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
доходном подходе используются два метода: метод прямой капитализации; метод дисконтированного денежного потока. Сущность метода прямой капитализации. Данный метод оценки предприятий используется, когда чистый доход от функционирования оцениваемого предприятия прогнозируется стабильным в будущем периоде. Предполагается, что, капитализируя этот стабильный чистый доход по общей ставке капитализации,
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой стоимости, используя все три класических методических подхода. На втором этапе определяется
- 3.5.4. Антимонопольное управление рынками имущественных объектов собственности
доходный подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для конкретных объектов или применительно к типовым объектам собственности необходимо устанавливать до проведения продаж и сообщать их организаторам продаж. Столь же важно ввести государственное регулирование величины арендной платы, взимаемой за аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Установление
- 3.5.5. Государственная поддержка конкурентоспособности отечественных товаропроизводителей
доходный подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для конкретных объектов или применительно к типовым объектам собственности необходимо устанавливать до проведения продаж и сообщать их организаторам продаж. Столь же важно ввести государственное регулирование величины арендной платы, взимаемой за аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Установление
- Словарь
доходностью отдельной акции и историческим доходом фондового рынка. Если акция увеличилась в стоимости на 12%, в то время как рынок увеличился на 10%, то бета акции будет равна 1,2. Также еще определяется как единица измерения волатильности, говорящая о том, как будет двигаться акция относительно индекса или среднего значения. Например, бета 1,5 означает, что акция может продвинуться вверх,
- 8.2. АНАЛИЗ СОСТАВА И ДВИЖЕНИЯ ОСНОВНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ФОНДОВ
доходности; подход бухгалтерского учета - первоначальная или восстановительная стоимость. После общей оценки изменения стоимости основных фондов следует изучить динамику структуры основных фондов. Она зависит от характера и особенностей производства, типа его организации (серийное, массовое, индивидуальное), технологии, уровня специализации и кооперации как производства в целом, так и его
- Этап Применение подходов к оценке
доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке. Затем проводится согласование полученных
- лСогласование результата оценки
доходного
- Этапы доходного подхода:
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. Расчет действительного валового дохода. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы. Определение величины чистого операционного дохода. Преобразование ожидаемых доходов в текущую
- Метод капитализации земельной ренты
доходному подходу обычно с применением метода прямой капи-тализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид VL = IL Rl где VL - стоимость земельного участка, IL - доход от владения землей, RL: - ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой
|
Экономика