Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен-ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - линформационная непрозрачность рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек-тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
расчет ставки капитализации;
определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
|
- 7.8. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ НТП НА ПРЕДПРИЯТИИ
основном из-за их сложности и отсутствия необходимой информации. В целом прогнозирование НТП включает в себя: установление объекта прогноза; выбор метода прогнозирования; разработку самого прогноза и его верификацию (вероятностную оценку). После прогнозирования идет процесс планирования НТП на предприятии. При его разработке необходимо придерживаться следующих принципов: приоритетность. Этот
- 8.4. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ
основном все факторы, как внутренние, так и внешние, тесно связаны между собой, и все они влияют на качество продукции. Всегда необходимо помнить, что на каждом этапе развития предприятия степень влияния этих факторов неодинакова. Поэтому соответствующие службы должны их ранжировать по степени влияния и отдавать предпочтение тем из них, которые в наибольшей степени влияют на качество продукции.
- 8.5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ КАЧЕСТВОМ ПРОДУКЦИИ НА ПРЕДПРИЯТИИ
основной стандарт, который определял общие положения системы, и на совокупность специальных вспомогательных стандартов, обеспечивающих реализацию функций системы управления качеством продукции на предприятии. Были разработаны и общие принципы построения и функционирования КСУКП как одной из основных частей общего управления предприятием: непрерывность управления качеством продукции на всех сга-
- 9.2. КЛАССИФИКАЦИЯ И СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИЙ
основных фондов: на новое строительство; на расширение и реконструкцию действующих предприятий; на модернизацию оборудования; на капитальный ремонт. По источникам финансирования - на централизованные и децентрализованные. По направлению использования - на производственные и непроизводственные. С переходом на рыночные отношения данные классификации не утратили своего научного и практического
- 9.5.1. Сущность, классификация и структура источников финансирования инвестиций
основными источниками финансирования инвестиций являются: чистая прибыль предприятия; амортизационные отчисления; внутрихозяйственные резервы и другие средства предприятия; денежные средства, аккумулируемые кредитно-банковской системой, кредиты и займы международных организаций и иностранных инвесторов; средства, полученные от эмиссии ценных бумаг; внутрисистемное целевое финансирование
- 9.6. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ
основной недостаток данной методики заключается в том, что величины нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений в значительной степени занижены. В условиях рыночной экономики их величина должна адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и должна быть на уровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например ставки дивиденда. Вторым ее
- 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
основных средств. Как правило, амортизация рассчитывалась прямолинейным методом, путем применения установленных законом или уставом предприятия единых норм или методом уменьшающегося остатка. На горнодобывающих предприятиях амортизацию начисляли исходя из размеров добычи. Обшая сумма амортизационных отчислений предприятий начислялась исходя из первоначальной стоимости имущества и затрат на
- 12.4. ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ БАЛАНС, ЕГО СУЩНОСТЬ, СТРУКТУРА И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
основной упор на развитие атомной электроэнергетики. Доля электроэнергии, вырабатываемой на АЭС в этих странах, составляет до 60Ч75% общего объема ее производства и потребления, а в России - всего 15Ч16%. При развитии атомной электроэнергетики необходимо учитывать и транспортный фактор по сравнению с выработкой электроэнергии на ТЭЦ. Например, 1 кг урана заменяет 2,6Ч3 млн т угля. Отсюда можно
- 15.5. УПРАВЛЕНИЕ ИЗДЕРЖКАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ С ЦЕЛЬЮ ИХ МИНИМИЗАЦИИ
основных фондов (освобождение предприятия от излишних машин и оборудования; сдача имущества предприятия в аренду; улучшение качества обслуживания и ремонта основных средств; обеспечение большей загрузки машин и оборудования; повышение уровня квалификации персонала, обслуживающего машины и оборудование; применение ускоренной амортизации; внедрение более прогрессивных машин и оборудования и др.);
- 1.3. Предпринимательство как особая форма экономической активности
основную предпринимательскую функцию - новацию, предприниматель состояться не может, то есть функция субъекта предпринимательства напрямую связана с самоорганизацией. К основным исходным положениям самоорганизации относятся: ? генерирование идеи; ? планирование, то есть трансформация идеи в товар (работу, услугу); ? принятие предпринимательского решения о реализации предпринимательского
|
Экономика