Наиболее распространенными методами оценки недвижимости являются:
затратный метод;
метод капитализации дохода (доходный метод);
метод сравнительного анализа продаж (САП, рыночный метод).
Затратный метод наиболее применим для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли в целях страхования. При этом используется следующая информация:
данные о ценах на землю и строительные материалы;
уровень заработной платы;
затраты на оборудование;
прибыль и накладные расходы строителей на местном рынке.
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта не-движимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта с использованием таких же материалов, техники и т.п., с теми же изъянами.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность, но из новых материалов, по новым стандартам и т.п.
С практической точки зрения более предпочтительным является определение ПСЗ, поскольку предполагается, что при замене будет создано здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, в этом случае достаточно трудно оценить разницу в полезности оцениваемого и создаваемого объекта.
Исходя из этого можно считать, что ПСЗ может являться верхним пределом стоимости недвижимости.
В качестве ограничений и недостатков затратного метода оценки объектов недвижимости можно отметить, что он:
не отражает стоимости прогнозируемых доходов;
не позволяет с точностью определить износ, особенно если объекту больше 10 лет;
не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
при оценке зданий не учитывает стоимость земельного участка, а учитывает только стоимость активов, в результате балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной.
Метод капитализации дохода (доходный метод) - это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).
Доход от существующего использования фондов и выручка от их перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость фондов, которая определяется по формуле
где С - стоимость фондов;
Д - чистый годовой доход, полученный в результате существенного использования фондов, рассчитывается как разность между действительной выручкой и суммой всех расходов по эксплуатации фондов (кроме амортизационных отчислений). При этом величина выручки корректируется на процент недоиспользования фондов.
К - коэффициент капитализации, рассчитывается как частное от деления чистого дохода, полученного от эксплуатации фондов, на рыночную цену аналогичных фондов.
Использование этого метода дает возможность учитывать как чистую прибыль, полученную от эксплуатации данного объекта оценки, так и возмещение основного капитала, затраченного на его приобретение.
Метод сравнительного анализа продаж - САП (рыночный метод), особенно полезен тогда, когда существует активный рынок со-поставимых объектов собственности (квартиры в Москве). Данные, которые собрать: физические характеристики, время
продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.
Метод САП основан на применении принципа замещения, согласно которому для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.
Анализ практики оценочных работ свидетельствует о том, что в современных условиях построения рыночных отношений наиболее распространенным является затратный метод, так как использование других методов оценки требует обширной систематической ры-ночной информации, которая в настоящее время отсутствует.
|
- БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во Смолин плюс, М.: Изд-во АСВ,
- 3.5. Подходы к оценке недвижимости
методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3.1): сравнительный;
- Я. В. Паттури. Экономика недвижимости, 2002
методы оценки недвижимости и основы финансовой математики. Учебное пособие содержит расчетные примеры и материал позволяющий проводить практические
- 7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
методы оценки недвижимости: затратный подход; доходный подход; рыночный подход (прямой сравнительный анализ
- 12 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ.. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М: Дело,
- 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
методических подходов к оценке бизнеса. В этих условиях в срочном порядке началась подготовка российских оценщиков на основе обобщения мирового опыта в области оценочной деятельности. Российские оценщики за основу приняли американские методические подходы к оценке бизнеса. Различают следующие методические подходы к оценке стоимости предприятия (бизнеса). Сравнительный. Затратный. Доходный. Каждый
- 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
метод основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Основные преимущества сравнительного подхода Оценщик ориентируется на фактические цены
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
методами: методом стоимости чистых активов; методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов. Метод стоимости чистых активов наиболее приемлем в следующих случаях- компания обладает значительными материальными активами, т. е. этот метод наиболее приемлем для крупных и средних предприятий; ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием. Показатель стоимости
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
методические подходы, сравнительный, затратный и доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой стоимости, используя все три класических
- 5.2. Враждебные слияния и поглощения
метод рейдеров - завладение контрольным пакетом акций. Акции скупаются небольшими долями на физических лиц. Типичные методы действия рейдеров заключаются в создании системы двойного менеджмента и лпараллельных советов директоров, применении силовых методов на основании определений различных судов (желательно - максимально удаленных от места событий), оспаривании итогов приватизации по искам
- Тестовые вопросы
методов и мероприятий, обеспечивающих защиту информации; в) а и б. 25. Интеллектуальная собственность: а) информационные ресурсы, знания, касающиеся новой продукции, анализ конкурентоспособности; б) список клиентов, профиль научных исследований, технологический процесс; в) а и б. 26. Угроза - реальные или возможные действия, приводящие: а) к хищению, искажению, изменению информации;
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ И СТРУКТУРНАЯ ПОЛИТИКА
методами скорейшему фор мированию благоприятных условий для начала широкомасш табного инвестирования на неинфляционной основе. Для восстановления и активизации инвестиционного процес са прежде всего необходимо: Х дальнейшее развитие сберегательного процесса с обеспече нием условий использования средств населения на инвестиции; Х изменение действующего законодательства, имея в виду сни-жение
- 24.6 Учет инфляции, риска и неопределенности
методы: 1) укрупненную оценку устойчивости; 2) расчет уровней безубыточности; 3) метод вариации параметров; 4) оценку ожидаемого эффекта проекта с учетом количествен ных характеристик неопределенности. Каждый последующий метод является более точным, хотя и бо лее трудоемким, и поэтому применение каждого из них делает не нужным использование предыдущих. Все методы, кроме первого,
- 11.3. Формы и схемы участия малого предпринимательства в международном бизнесе в условиях новой конкуренции
методов, для чего их необ ходимо по крайней мере понять, а затем освоить. Преимущества японских фирм были обусловлены применением новой, более эффективной системы организации разработки нового продукта. При старой системе разработка продукта осуществлялась последовательно, функционально специализи рованными отделами крупной фирмы: отдел проектирования передавал результаты своих разработок
- 6.2. Сущность, функции и виды прибыли, ее планирование распре-деление и использование. Рентабельность предприятия.
методом), предусмотренные коллективными договора ми, за дни нахождения в пути от места нахождения организации (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте, а также за дни задержки работников в пути по метеорологическим условиям; суммы, начисленные за выполненную работу физическим ли цам, привлеченным для работы у налогоплательщика согласно специ альным
- 6.4.Поток денежных средств предприятия
метода потока денежных средств и позволяют установить взаимосвязь между остатками на начало и конец отчетного периода. Отчет дает возможность оценить будущие поступления денежных средств, проанализировать способность пред приятия погасить свою краткосрочную задолженность и выплатить ди виденды, оценить необходимость привлечения дополнительных финан совых ресурсов. Отчет составляется по ф.4, где
- Кредитная система
методов кредитования. Кроме того, это совокупность банков, других кредитно-финансовых институтов, аккумулирующих свободные денежные средства и представляющих их в ссуду. Кредитная система представляет собой совокупность кредитных отношений и институтов, организующих эти отношения. Кредитная система включает банковский, потребительский, коммерческий, государственный и международный кредиты со
- Налоги и налоговая система
методами: при помощи налогообложения; путем получения государственных займов; Х при помощи денежной эмиссии. Поскольку выпуск государственных займов и использование денежной эмиссии относится к методам финансирования дефицита государственного бюджета и должны рассматриваться в рамках бюджетной политики, остановимся здесь на роли налогообложения в перераспределении национального дохода.
- 6.2. Структура и механизм функционирования кредитной системы,формы кредита
методах кредитования; совокупность функционирующих кредитно-финансовых институтов (банков, страховых компаний и др.). Первое понятие, как правило, связано с движением ссудного капитала в виде различных форм кредита. Второе означает, что кредитная система через свои многочисленные институты аккумулирует свободные денежные средства и направляет их предприятиям, населению, правительству. Современная
- 8.1. Валютная система
методы государственно-монополистического регулирования валютной сферы на национальном и наднациональном уровнях. Валютная система промышленно развитых стран охватывает не только денежно-расчетные отношения между ними, но и в значительной мере внутреннее денежное обращение. Мировая валютная система из стихийно функционировавшей, основанной на золотом стандарте системы, постепенно становилась
|
Финансы