базируется на сле-дующих принципах.
Спрос и предложение. Предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие спроса и предложения формирует цены на недвижимость.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Если рыночные цены больше затрат на производство, то в строй будут вводиться новые объекты пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то строительство замедлится или остановится до тех пор, пока не повысится спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение (денежная масса, процентные ставки, страх, эмоциональные всплески, изме-нение условий налогообложения могут сильно повлиять на характер спроса в любое заданное время).
Изменение. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменения. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. На стоимость недвижимости оказывают влияние демографические из-менения, международные события и т.д.
Соответствие - степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.
Конкуренция. Когда прибыли на рынке превышают уровень, не-обходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Существуют также несколько принципов, являющихся для всех видов стоимости недвижимости. Это принципы: вклада;
остаточной продуктивности;
наилучшего и наиболее эффективного использования;
сбалансированности;
экономической величины;
экономического разделения.
Рассмотрим некоторые из них более подробно.
Принцип вклада: включение любого дополнительного актива в систему организации целесообразно, если прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
Принцип остаточной продуктивности (по земельным участкам): остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. .-ж"-ж
Принцип предельной производительности: увеличение отдачи от вкладываемых в недвижимость производственных ресурсов.
Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность или перегруженность приводит к уменьшению стои-мости земли).
Обобщающим для всех групп принципов, рассмотренных выше, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Это вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, который приводит к наивысшей стоимости земли.
На основе изложенных выше принципов строится процесс оценки, который включает следующие этапы.
Этап I. Определение задачи оценки:
цель оценки;
дата оценки;
вид стоимости;
юридическая характеристика объекта оценки, имущественные права;
ограничительные условия.
Этап II. Предварительный осмотр и составление плана оценки:
определение источников получения данных;
анализ рынка недвижимости в целом и его соответствующего конкретного сегмента;
анализ возможности применения конкретных и выбор конкретных методов оценки;
составление календарного графика работ по проведению оценки.
Этап III. Сбор и анализ информации.
Этап IV. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).
Большинство оценщиков сходятся во мнении, что этот этап является наиболее важной частью оценки. На этом этапе проводятся два: отдельных анализа: ННЭИ незастроенного участка и - ННЭИ обустроенного.
Анализ ННЭИ незастроенного участка необходим для выявле-ния сравнимых объектов недвижимости и определения способа использования земельного участка, который мог бы принести макси-мальный доход. Этот анализ необходим также для определения стри- мости земельного участка.
Анализ ННЭИ обустроенного участка необходим для подбора аналогов для сравнения и определения дальнейшего использования строений.
Этап V. Оценка земельного участка. Этот этап в оценке в зави-симости от целей оценки может отсутствовать. Отдельная оценка земельного участка требуется для применения затратного метода, для целей налогообложения, для определения арендной платы при перепрофилировании использованной недвижимости и т.д.
Этап VI. Оценка объекта недвижимости одним из выбранных методов:
рыночным;
затратным;
капитализации дохода.
Этап VII. Согласование и корректировка результатов.
Этап VIII. Подготовка отчета по оценке.
|
- 4.1. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ЦЕНТРАЛИЗАЦИИ
определенных рациональных пределов, дает, как правило, увеличение выпуска продукции за счет снижения издержек производства и обращения в расчете на единицу продукции, экономии на масштабах производства. Однако чрезмерная централизация выпуска про-дукции на одном хозяйственном объединении может вести к тому, что производство становится громоздким, трудноуправляемым и экономически неэффективным.
- 4.4. КОНЦЕНТРАЦИЯ И МОНОПОЛИЗАЦИЯ В ЭКОНОМИКЕ, ИХ ВЗАИМОСВЯЗЬ
определены Законом РСФСР О конкуренции и ограничении монополистической дея-тельности на товарных рынках. Действие указанного закона направлено на: предупреждение и пресечение со стороны хозяйствующих субъектов монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; недопущение действий по ограничению конкуренции со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, а также
- 3.5. Формы интеграции компаний
определенных решений на общем собрании его участников (акционеров, пайщиков) и в его органах управления. За рубежом причин для создания холдинговых компаний намного больше. Это, в частности, консолидация различных компаний, когда холдинговая компания перераспределяет средства для управления доходов дочерних компаний, покрывая убытки одних прибылями других. Кроме того, активно решаются и другие
- 5.5. Защита информационных ресурсов и повышение информационной безопасности
определение порядка подготовки, оформления, передачи, приема, проверки подлинности и целостности электронных документов; ? порядка генерации, сертификации и распространения ключевой информации (ключей, паролей и т. п.); ? порядка разрешения споров в случае возникновения конфликтов. План защиты информации представляет собой пакет текстуально-графических документов, поэтому наряду с приведенными
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
определенных групп, классов. При ча стной собственности отношения строятся на обособленном при своении, при общественной - на совместном присвоении. Предприятия частного сектора экономики различаются в за-висимости от того, сколько (одно или несколько) лиц являются владельцами предприятия, от ответственности за деятельность предприятия, способа включения единоличных капиталов в об щий капитал
- ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ТРУДА
определен ной профессии, квалификации, с соответствующим уровнем опы та, навыков требуется значительно больше времени (от 10 до 15 лет) в сравнении с созданием одного нового рабочего места (не более 5 лет - средний срок строительства предприятия). Во-вто рых, изменения в профессионально-квалификационных характе ристиках трудовых ресурсов происходят, как правило, в результате изменений в
- 21.4 Условия поставок материальных ресурсов и коммуникации в области снабжения
определения скользящей цены с учетом инфляционных процессов. При поставках продукции учитывается и цена упаковки. Стои мость упаковки устанавливается договором. Если продукция посту пила с нарушенной упаковкой, то ответственность несет перевоз чик, о чем составляется коммерческий акт на возмещение причи ненных убытков. Приемку поступившей продукции от транспортных предпри ятий осуществляет
- Термины и понятия к разделу IV
определение требова ний, которые предъявляет каждая должность к кандидатам на за мещение, установление качеств личности кандидатов, отбор канди датов, которые по своим качествам наиболее соответствуют требо ваниям должности, и назначение на должность. Подготовка кадров - система образования, дающая знания, на выки и умения для выполнения работы в определенной области деятельности.
- 1.1. ОТ ПЕРВЫХ ПРЕДСТАВЛЕНИЙ ДО А. СМИТА
определенного количества земли. Это свидетельствовало о за тратном подходе к трактовке вопроса о механизме формирования цены. Ему же принадлежит деление труда на производительный и непроизводительный. Я. Буагильбер, независимо от У. Петти, критикуя мерканти лизм, также пришел к выводу о том, что богатство страны определя ется не количеством денег, а всей суммой вещей и материальных благ,
- 1.3. ТЕОРИЯ ФАКТОРОВ ПРОИЗВОДСТВА:
Ж .Б. СЭЙ, МАРЖИ НАЛ ИСТЫ, НЕОКЛАССИКИ
определении цены товаров базировалась на затратном принципе, когда, например, цена изделия ставилась в зависимость от затрат труда или издержек про изводства на его выпуск, то маржиналистская школа сформулиро вала теорию предельной полезности продукта, когда его цена связы валась с изменением потребности в нем при добавлении новой единицы этого продукта. Начало маржинализма связывают с именем
- 2.3. СОДЕРЖАНИЕ, ХАРАКТЕР И РАЗНОВИДНОСТИ ТРУДА
определенным признакам выделяют тот или иной его вид в особую группу независимо от содержания труда. Именно то, что формирует специфические характеристики труда, и опреде ляет его характер. Труд одного характера может быть присущ труду работников разных специальностей, разных видов и сфер деятель ности, т.е. труду разного содержания, а труд одного содержания может иметь разный характер. В
- 5.2. УСЛОВИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ТРУДА
определенное время , является нелепостью, так как купля и прода жа - строгие понятия, означающие смену собственника. Это одна из тех натяжек, которые допускает К. Маркс в своих построениях те ории эксплуатации. По Марксу, работодатель выступает лишь нани мателем рабочей силы на определенный срок. Но процесс найма не является покупкой, а следовательно, вопреки тому, что утверждал К. Маркс , акт
- 1.4. Становление глобального хозяйства
определенном географическом пространстве. Боль шинство стран мира являются участниками одного или нескольких регио нальных торгово-экономических группировок. В мире функционируют в общей сложности 215 региональных и двусторонних торговых соглаше ний. Регионализация, с одной стороны, представляет собой определенный этап на пути к глобализации; с другой - особые интересы участников региональных
- 7.2. Методологические подходы к задачам краткосредне- и долгосрочного прогнозирования мировых товарных рынков
определен ные группы факторов. Принимая за основу, что долгосрочные прогнозы всегда базируются на выявлении устойчивых многолетних трендов, а сред несрочные и тем более краткосрочные (конъюнктурные) - на соответ-ствующих отклонениях от них. Вместе с тем в самом общем виде любые прогнозы мировых товар ных рынков должны строиться по единой логической модели: где у - прогнозируемый параметр
- 12.1. Понятие мировой цены
определение мировой цены можно считать идеальным. Пожалуй, наиболее всего подходят под такое определение цены (котировки) между-народных товарных бирж. Но на биржах котируется весьма ограничен ный круг сырьевых товаров, и биржевая торговля занимает, как правило, сравнительно небольшую долю в их международном обороте. В осталь ных же случаях цены в какой-то части обычно не удовлетворяют назван ным
- 15.1. Национальная и международная логистика
определение уровня потребности в данном товаре или услуге на конкретном внутреннем и (или) внешнем рынке; выбор между доставкой с организацией промежуточного склади рования или без промежуточного складирования; определение оптимального уровня логистического сервиса; выбор наиболее совершенных технологий для производства про дукции и услуг; организация работы зарубежных филиалов компании; анализ
- 22.2. Структура и развитие международных финансовых рынков как экономической среды для бизнеса
определенным правилам, экономические операции проводятся в соответствии с определенными законодательными актами, международ ными договоренностями или традициями. Финансовый бизнес осущест вляется на специализированных торговых площадках или в сетевых сис темах, функционирование которых регламентировано. В-четвертых, обмен финансовыми активами или валютными ценностями предусматривает
- 27.1. Встречная торговля товарами
определенное раз витие в международном товарообмене. К встречной торговле относятся такие внешнеторговые операции, при совершении которых в едином конт ракте фиксируются твердые обязательства контрагентов произвести пол ный или частично сбалансированный обмен товарами. Во втором случае разница в стоимости покрывается денежными платежами. Таким образом, суть встречной торговли заключается в полной
- 29.6. Формы передачи технологий
определения Исключительное право - предоставляемое охранным документом на объ ект промышленной собственности его обладателю право исполь зования и распоряжения таким объектом с одновременным зап-рещением третьим лицам совершать указанные действия без спе циального разрешения. Исключительное право ограничено уста новленным сроком. Лицензиар - продавец лицензии. Лицензиат - покупатель лицензии.
- 2.5.Финансовая политика и финансовый механизм предприятий
определение основных задач, решение которых необходимо для форми рования адекватной рыночным условиям системы управления финанса ми предприятия, а также поиску путей и способов их решения. Целью разработки финансовой политики предприятия является построение эффективной системы управления финансами, направленной на достижение стратегических и тактических целей его деятельности. Цели
|
Финансы