Изучение положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ы во владение и пользование, получает право на защиту владения (ст. 286 ГК), равно как несет ответственность за вред, причиненный в результате использования арендуемого имущества (ст. 948 ГК).
Передача имущества по договору аренды осуществляется на определенный срок и не связана с переходом права собственности (иного вещного права) на имущество. Следовательно, по договору аренды передача имущества осуществляется с условием его последующего возврата, передаются только некоторые полномочия (владения и пользования) собственника. Право собственности и иные права и обременения, не передаваемые арендатору, сохраняет за собой собственник [24, c. 78].
Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
Основываясь на положениях ГК, Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в п. 2 Постановления № 20 разъяснил, что в соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А согласно п. 3 ст. 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, договор аренды не считается заключенным [15].
Отметим, что 1 главы 34 ГК не содержит специальной нормы, посвященной определению существенных условий договора аренды. Вместе с тем, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 (далее - Постановление № 427) была установлена типовая форма договора аренды земельного участка [14].
Отметим также, что на основании действующей редакции ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [1].
Объектами аренды в силу ст. 578 ГК могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть не потребляемые вещи [28].
Данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта договора аренды, должны быть указаны в договоре. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).
В соответствии с Постановлением № 427, в предмете договора аренды земельного участка должны быть определены адрес земельного участка, его площадь, конкретное целевое назначение, кадастровый номер земельного участка, а также ограничения и обременения в его использовании [14].
По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Однако в случае аренды земельных участков действует правило п. 3 ст. 581 ГК, согласно которому законодательством могут также устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна их сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. В свою очередь, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [14].
Согласно правилам ГК в отношении договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
В свою очередь, согласно Постановлению № 427 в договоре аренды земельного участка арендная плата за земельный участок определяется за год, а уплачивается в сроки, установленные законодательными актами. Здесь необходимо упомянуть Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (далее - Указ № 101). Данный нормативный правовой акт предусматривает определение размера ежегодной арендной платы за земельные участки исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициентов в зависимости от функционального использования (видов оценочных зон) и целевого назначения этих участков, а также порядок уплаты ежегодной арендной платы юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами [8].
В соответствии с Указом № 101 для определения размера ежегодной арендной платы установлены коэффициенты, аналогичные коэффициентам, применяемым в соответствии с Налоговым кодекс Беларуси для определения размера земельного налога, а также сохраняются установленные действующими законодательными актами льготы по уплате арендной платы в отношении земельных участков, занят