Эффективное управление жилищным фондом на рынке
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
совому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, которая направлена на поручение собственнику на извлечение прибыли по реализации полномочий хозяина владеть, так же пользоваться и, соответственно, распоряжаться своим собственным недвижимым имуществом.
Схема управления недвижимостью через ЗПИФ
1.Управляющая компания регистрирует целевой ЗПИФН для заказчика - владельца объекта недвижимости.
- Срок фонда - от 5 до 15 лет (в дальнейшем возможно продление срока существования фонда)
Размер фонда - соответствует оценке рыночной стоимости объекта (или по решению сторон)
2.Владелец объекта недвижимости вносит объект (объекты) в фонд, получая взамен 100% инвестиционных паев фонда.
3.Одновременно, Управляющая компания заключает с Владельцем объекта недвижимости договор на эксплуатацию объекта, предусматривающий поступление арендных платежей в фонд и оплату затрат на эксплуатацию из фонда.
.Платежи за аренду поступают в фонд.
.Затраты на эксплуатацию оплачиваются из фонда.
.Чистая прибыль аккумулируется в фонде и за вычетом вознаграждения Управляющей компании может быть выплачена Владельцу объекта недвижимости в качестве дохода по инвестиционным паям, либо направлена на иные цели по усмотрению Владельца объекта недвижимости.
Преимущества данного вида управления:
1.Доходы от эксплуатации объекта недвижимости поступают в ЗПИФН.
2.Поскольку ПИФ является имущественным комплексом без образования юридического лица по российскому законодательству, он не является плательщиком налогов. Налог на прибыль (на доход) пайщики платят только при выходе из фонда.
.Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются фондом.
.Прибыль от эксплуатации объекта выплачивается в качестве дохода на инвестиционные паи, либо увеличивает стоимость паев.
.Аккумулируемая в ЗПИФН прибыль может реинвестироваться в развитие бизнеса в рамках того же самого фонда или путем приобретения паев нового, специально создаваемого для этой цели фонда.
.Клиент получает возможность получения кредитов под залог паев.
.Инвестиционные паи не облагаются налогом на имущество.
.При необходимости Клиент имеет возможность реализовать все или часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке - с целью привлечения дополнительных денежных средств, приобретения необходимых ресурсов, или даже продажи объекта недвижимости.
.Поскольку Владелец объекта недвижимости является единственным пайщиком фонда, то он в соответствии с законодательством полностью контролирует переданный в фонд объект, вплоть до смены Управляющей компании.
.Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками. Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.
Раздел VII. Риски при управлении недвижимостью
Риск - это вероятность (угроза) потери субъектом предпринимательской деятельности части своих ресурсов, недополучения доходов, появления дополнительных расходов или обратное - возможность получения значительной выгоды (дохода).
Из этого определения следует, что риск представляет собой неясную, неопределенную обстановку, где возможен как положительный результат (значительный доход), так и отрицательный (значительные потери).
Классификация рисков в управлении недвижимостью
Теория управления рисками предусматривает:
. Общее экономическое равновесие системы зависит от трех классов риска - экономического, социально-политического и фискально-монетарного, которые взаимодействуют одновременно на всех уровнях экономики с различной степенью и зависимостью.
. Экономическая надежность функционирования производственной системы зависит от взаимосвязей между величиной риска, доходностью и финансовой устойчивостью субъекта предпринимательской деятельности. С изменением степени риска доходность возрастает или уменьшается в определенном процентном отношении к риску и к хозяйственно-финансовой устойчивости.
. Область допустимых значений доходности и финансовой устойчивости является доверительный интервал риска с определенными граничными значениями. Минимальное его значение - уровень доходности государственных ценных бумаг, максимальное - вероятность банкротства проекта.
. Изменение основных показателей доходности прежде всего зависит от возможности субъекта предпринимательской деятельности эффективно управлять риском.
Теория управления рисками предполагает рассмотрение общих принципов и закономерностей экономического развития, системы имущественного комплекса при условии, что государство вмешивается в экономику только с целью минимизации негативных последствий для рынка.
Классификация рисков по иерархическим уровням экономики
Любая рыночная экономика опирается на три фундаментальных принципа:
экономическую свободу;
экономические отношения;
частную собственность.
В целях классификации рисков и выбора един?/p>