Эффективное управление жилищным фондом на рынке
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µние своим имуществом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным домом.
Управление- это деятельность продолжительного характера направленная на достижение каких-либо целей, а в случае Управления многоквартирным домом направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также обеспечения предоставления коммунальных и иных услуг гражданам, проживающим в доме.
Теперь рассмотрим все три способа:
1-й способ: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Первый способ управления предполагает, что собственники непосредственно без создания каких-либо объединений, осуществляют управление своим имуществом, принадлежащим им на праве собственности. Реализация данной деятельности влечёт за собой вступление субъекта управления в гражданско-правовые отношения с целым рядом специализированных организаций. Договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение, услуги связи и т.д. Договора с эксплуатационными организациями на текущий и капитальный ремонт здания, уборку территорий, вывоз бытовых отходов, проведение санитарно-технических работ и мероприятий и т.п.
Положительные аспекты:
-Углубленный контроль качества оказываемых услуг;
Сниженные управленческие затраты;
Заключение договоров, коммунальные услуги с каждым из собственников от его имени
Отрицательные аспекты:
- Максимальная степень вовлечения собственников управления жильем;
Часто возникающая необходимость проведения общего собрания;
Сложность принятия решения, устраивающего большинство собственников;
Затруднено привлечение отдельных работников для выполнения тех или иных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома (невозможность заключения трудовых договоров, отсутствие социальных гарантий у нанимаемых работников, трудности ведения расчетов и сбора платежей)
Вопрос хранения документов, справок о размере занимаемой площади, о платежах за ЖКУ, о составе семьи;
Отсутствие специалистов по планированию и экономическим расчетам по финансированию работ на капитальный ремонт дома и инженерного оборудования;
Невозможность представительства в суде по защите потребителей ЖКУ, принятие мер по взысканию задолженности по обязательным платежам;
Проблема оплаты мест общего пользования и прочих коммунальных услуг, предназначенных для общих нужд;
Сети потребителей связаны с сетями поставщика через общую долевую собственность, то есть логичнее бы было коллективно выступать стороной договоров на коммунальные услуги.
Таким образом, при выборе первого варианта управления каждый из собственников обязан заключить договора со всеми этими организациями.
Возможно, конечно, некоторое упрощение данной схемы в случае предоставления полномочий одному из собственников. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников.
Следует отметить, что данный способ управления наиболее приемлем для частных домов или коттеджных поселков, в которых каждому собственнику на праве частной собственности принадлежит конкретный дом. В этом случае каждый собственник, по своему усмотрению заключает договора на управление своим домом.
Таким образом, применительно к многоквартирному дому, в котором имеется несколько собственников, такой способ управления практически не реализуем.
Помимо множества трудностей и недостатков, эта схема имеет на наш взгляд ещё одну очень серьёзную проблему. В данном случае практически не осуществимы контрольные функции за работой подрядных организаций, к тому же отсутствие юридического лица, представляющего интересы жильцов, повлечёт ряд проблем при заключении договоров и представлении интересов собственников в городских и муниципальных органах власти.
Исходя из этого, возникает вопрос о создании структуры действующей от имени и в интересах собственников, и выполняющей административные и управленческие функции, каковой может являться товарищество собственников жилья.
2-й способ: Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Рассмотрим виды жилищных и специализированных кооперативов.
- Товарищество Собственников Жилья, является формой объединения владельцев квартир для совместного управления домом, для правильной и грамотной его эксплуатации. Юридически ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Практически Товарищество очень полезно, так как позволяет решать текущие проблемы не тогда, когда удобно ЖЭУ, а в оперативном порядке, оптимальном для жильцов дома.
ТСЖ действует на основании устава, заключает