Эффективное управление жилищным фондом на рынке
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и договора на оказание коммунальных услуг. Существует два способа заключения договоров:
.заключение договора непосредственно с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и с подрядными организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
.заключение договора с управляющей компанией, которая будет отвечать за поставку коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
- Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Недостаток организаций: управление осуществляется непосредственно собственниками помещений, которые не обладают достаточным уровнем знаний в сфере эксплуатации жилищного фонда, а потому не могут осуществлять надлежащий контроль за качеством выполнения работ.
- Районные эксплуатационные управления организации, которые в начале 80-х г. г. заменили ЖЕК (жилищно-эксплуатационные конторы). В РЭУ были сосредоточены службы, выполнявшие на определенной территории (микрорайон) необходимые работы по текущему содержанию жилых зданий и служебных помещений, занимающиеся уборкой и благоустройством, озеленением, сбором мусора.
- Жилищно-эксплуатационное управление - осуществляет свою хозяйственную деятельность на базе имущества, переданного в бесплатное пользование Учредителем. Основными задачами ЖЭУ являются:
.обеспечение правильной технической эксплуатации и сохранности жилищного фонда муниципалитета, проведение его текущего профилактического и капитального ремонта, благоустройства дворовых территорий;
.ремонт и эксплуатация водопроводных, тепловых и канализационных сетей;
.выработка и снабжение тепловой энергией;
.выполнение договоров по обслуживанию жилищного фонда, жилищно-строительных кооперативов, предприятий, организаций различных ведомств;
.выполнение работы (создание услуг, производство продукции) по заказам граждан, государственных, кооперативных и других организаций с использованием свободных от выполнения основной деятельности ресурсов.
ЖЭУ является юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры, имеет самостоятельный баланс.
Недостаток организаций: нехватка финансирования деятельности, осуществляемого за счет бюджетных средств, низкий уровень управления, жалобы клиентов привели к упразднению этих организаций, которые вошли в состав современных управляющих компаний как подрядные организации.
Положительные аспекты такого управления:
- Средняя вовлеченность собственников помещений в процесс управления жилым домом;
Отсутствие цели извлечения прибыли при осуществлении управления;
Облегчение процедуры принятия коллективных решений (от 51% голосов);
Возможность постоянного учета мнения большинства собственников;
Мотивация к качественному оказанию услуг;
Сохранение чувства хозяина дома;
Упрощенная смена управляющей компании, поставщиков и подрядчиков (на основании решения правления);
Наличие функции защиты прав собственников помещений (ТСЖ - юр. лицо).
Отрицательные аспекты:
- Потребность в офисных помещениях для размещения органов управления;
Отсутствие ответственности при принятии решения, приведшего к отрицательному результату;
Отсутствие профессионалов - управленцев.
Данный способ в наибольшей степени позволяет реализовать возможности управления многоквартирным домом.
Во-первых, товарищество собственников жилья имеет статус юридического лица, что упрощает взаимоотношения с третьими лицами при заключении договоров (ст. 135 ЖК РФ).
Во-вторых, товарищество, избирает из своего состава исполнительный орган в лице правления товарищества и председателя правления, действующих от лица всех его членов (ст. 147, 149 ЖК РФ).
В-третьих, создав товарищество и избрав полномочные органы правления, собственники снимают с себя проблему непосредственного участия в заключении договоров с ресурсоснабжающими, эксплуатационными и прочими организациями (ст. 148 ЖК РФ).
В-четвертых, товарищество, избирая из своего состава ревизионную комиссию, имеет возможность контролировать финансовую деятельность товарищества (ст. 150 ЖК РФ). Здесь хотелось бы отметить, что высшим органом управления в товариществе собственников жилья, является общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ), которое может быть созвано в любой момент по инициативе любого члена товарищества (ст. 146 ЖК РФ), и в случае неудовлетворительной работы председателя и (или) правления они могут быть переизбраны (ст. 145 ЖК РФ).
Несомненным преимуществом данного способа управления является то, что председатель и правление избираются из числа собственников помещений дома и, скорее всего, постараются должным образом отнестись ко всем существующим проблемам.
На практике же, далеко не каждый решиться взвалить на себя массу проблем связанных с управлением домом и зачастую деятельное участие в начале создания товарищества, заканчивается посредственным отношен?/p>