Состояние арендных отношений в России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?т в экономически развивающихся регионах.
Ориентироваться нужно на следующий контингент нанимателей: студентов, иногородних и иностранных сотрудников организаций, молодые семьи и семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.
Что касается возраста, то стоит обратить внимание на людей моложе 40 лет, по семейному положению, являющимися одинокими, либо это молодые семьи без детей.
Наибольшим спросом пользуется арендное жильё эконом класса, соответственно это могут быть одно -, двухкомнатные квартиры.
Арендодателями могут быть: государственные структуры, муниципалитеты, кооперативы, работодатели, общественные фонды и жилищные ассоциации, девелоперы, физические лица (собственники жилья).
На мой взгляд, в рамках совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости нужно восстановить институт доходных домов для решения жилищной проблемы граждан РФ. Согласно официальному определению, доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма. Сети доходных домов должны располагаться в крупных городах, экономических центрах. Круг лиц, которые могли бы воспользоваться возможностью снять жильё в доходном доме довольно широкий. Он может включать в себя:
молодые семьи без детей и с детьми дошкольного/школьного возраста,
студенческие семьи,
студентов,
аспирантов,
молодых научных работников,
семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность,
людей, не состоящих в браке и также с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.
Доходные дома могут быть разного класса (ориентируясь на классификацию современной жилой недвижимости, приведенной в Главе 1.), но развивать следует в основном сегмент эконом класса.
Для создания разветвлённой сети доходных домов можно воспользоваться следующими схемами строительства доходных домов:
. Государство или муниципалитет на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке (то, что и собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.
. Доходное жилье строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных длинных финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках (в частности под гарантии муниципалитета или региона), то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.
. Государственно-частное партнёрство в области жилищного строительства. ГЧП представляет собой институциональный и организационный альянс государственной власти и частного бизнеса с целью реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности - от развития стратегически важных отраслей экономики до предоставления общественных услуг в масштабах всей страны или отдельных территорий.
Особое значение проекты ГЧП имеют для реализации проектов жилищного строительства.
В основе государственно-частного партнерства лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач:
Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной нормой прибыли.
Муниципалитет и регион получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.
Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.
Другой целью государственно-частного партнерства является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий.
Механизмы государственно-частного партнерства в комплексном девелопменте сегодня находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.
Совершенно очевидно, что сетью доходных домов эконом класса следует управлять централизовано на первом этапе, для того чтобы наладить схему работы. На данный момент существует Государственное унитарное предприятие Московский городской Центр арендного жилья, цель которого проводить единую жилищную политику в городе, и этот центр является подведомственной структурой Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Центр Арендного жилья уполномочен заниматься договорами аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, договорами найма в бездотационных домах. Также в ведении центра находятся:
Координация городского рынка найма, имущественного найма, поднайма, обмена и мены жилых