Состояние арендных отношений в России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
его большинства населения нашей страны финансовые возможности для приобретения жилья ограничены. Особенно эта проблема касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По оценкам специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать около 6 лет. Для сравнения аналогичные показатели по Европе и США соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти 22 кв. м на человека (для сравнения: в Норвегии - 74 кв. м на человека; во Франции - 43 кв. м на человека; в Чехии - 28 кв. м на человека; на Украине - 26 кв. м на человека).
Важно отметить, что поиск новых механизмов жилищного рынка должен открыть новые пути к оптимизации обращения с жилым фондом, и нужно приложить усилия к разработке таких методов, которые бы экономили расходы государственного бюджета.
Несмотря на то, что жилищные условия большинства российских граждан оставляют желать лучшего, трудовая миграция населения остается на низком уровне, более того, она имеет центростремительный характер, по причинам озвученным выше. Помощь государства в покупке жилья для молодых семей закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки зрения занятости.
Жители европейских государств становятся собственниками в возрасте 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Данное обстоятельство определяется и неустойчивой платежеспособностью и активной трудовой миграцией. Институт бессрочного социального найма тормозит развитие страны, оставляя в плачевном положении миллионы россиян. Обязательное условие проживать в данной квартире, мешает молодым людям свободно перемещаться по стране в поисках более высокого заработка и уровня жизни, что естественным образом усугубляет бедность и социальную напряженность. В Российской Федерации отсутствует понятие жилищной мобильности - основного условия для беспрепятственного поиска более комфортных условий жизни.
Ввиду последней причины, в России не развит рынок арендного жилья. Лишь 5-7% жилищного фонда регулярно сдается. Неоправданный ажиотаж вокруг права на частное жильё лишь даёт повод для увеличения цен и создания дефицита.
Для решения проблемы необходимо сменить курс, на данный момент курс жилищной политики состоит в обеспечении бесплатным жильём нуждающихся, но вместе с тем забывается, что помимо тех категорий есть и другие, которые также нуждаются в решении жилищного вопроса. На первый план выходит создание качественного и легального арендного жилья эконом класса.
Развивать этот рынок придётся с нуля, поскольку необходимо создать класс арендаторов или обеспечить соответствующие условия для возникновения у девелоперов к такому роду проектам. Предстоит сформировать специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса.
Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для домовладельцев.
Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.
В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).
Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социальный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.
Для запуска коммерческого (свободного) рынка арендного жилья необходимо сформировать целый ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).
Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).
Предложения
Проанализировав зарубежный опыт, необходимо оттолкнуться от следующих положений:
Развивать рынок аренды жилой недвижимости необходимо, прежде всего, в крупнейших городах России: Москва, Санкт-Петербург, другие города-милионники, научные центры, центры промышленного производства, курортные города, города-порты.
Для обеспечения положительного результата следует начинать прое?/p>