Состояние арендных отношений в России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?.
Положительную величину ЧТСД мы получили при ставке равной 9%, теперь рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке равной 14%. Суммарный приведенный поток доходов при ставке дисконтирования равной 14% = 104269,22,
А
Максимальные суммарные приведенные доходы ДДПmax=132761,108Ставка дисконтирования для ДДПmax
=9%Затраты по проекту ЗП=117732,48ВСДП=ХМинимальные суммарные приведенные доходы ДДПmin=104269,22Ставка дисконтирования для ДДПmin
=14%
Составим пропорцию и решим уравнение:
Таким образом, мы получаем, что максимальная величина ставки дисконтирования равна 11,637%, при такой ставке проект данного доходного дома будет безубыточным. Подробные вычисления представлены в Приложении.
При проведении аналогичного расчёта, но с учётом цен на землю, при условии сохранения тех же арендных ставок и соответствующих доходов, как и в расчёте по доходному дому, при предоставлении земли бесплатно, получаем следующее: учитывая, что себестоимость строительства дома увеличится, так как полная себестоимость 1 кв. м жилья массового спроса в среднем по стране составляет 35 255,7 р., таким образом, себестоимость дома составит 216 184,426 тыс. р. Доходный дом при данных условиях будет безубыточен только при ставке дисконтирования, не превышающей 3,358%.
По оценке экспертов, лет через 7 - 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.
В какой форме эта поддержка может быть оказана.
. Строительство жилья за бюджетные средства.
В конце ноября 2006 г. на заседании Правительства Москвы Ю. М. Лужков заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры в наем будут сдаваться по умеренным ценам. Какой-либо конкретикой это заявление подкреплено не было.
Организация ОПОРА России при поддержке Минрегионразвития РФ в рамках проекта Доступное жилье разработала концепцию пилотного проекта строительства жилья эконом класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду. Координация проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ. Через него будут идти все финансовые потоки. Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в 2008 - 2014 гг., составляет 108 млрд. рублей. Предполагается, что из них 70,2 млрд. рублей должен будет выделить федеральный бюджет, а остальное будет покрыто из местных бюджетов. Должно быть возведено около 3 млн. кв. м доходных домов в 5 - 6 регионах. Планируемый срок окупаемости от 12 до 20 лет, в зависимости от региона. За основу взята средняя по стране себестоимость 1 кв. м 36 тыс. рублей (с учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). Проект активно обсуждается в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Так, планируется строительство трех муниципальных доходных домов в Зеленограде, общей площадью около 90 тыс. кв. м (порядка 1500 квартир). Запланированная ставка арендной платы - около 300 долл. США.
. Налоговые льготы.
Часть экспертов считает, что для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенной для приобретения в собственность.
Если применить такую льготу к российским доходным домам, то можно существенно повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает возможным привлечение частных инвесторов.
Частные инвесторы будут участвовать в проектах строительства доходных домов только при условии возвратности вложенных средств, что может быть обеспечено при достаточной эффективности вложенных средств.
Заключение
Арендные отношения в сфере жилой недвижимости должны стать неотъемлемой частью в решении комплекса проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, и цель найма - упростить механизм получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, в то же время жилые помещения - это объекты очень дорогостоящих покупок, которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.
В результате проведенного исследования были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.
Во-первых, в гражданско-правовых отношениях аренда и наем чётко разграничиваются, имея собственного объекта и субъекта, так аренда жилого помещения - это передача жилого помещения во временное пользование юридическому лицу, а найм жилого помещения, в свою очередь, - это передача жилого помещения во владение и пользование физическому лицу. Однако такой чёткости касательно самого понятия жилого помещения в гражданском праве нет, что не только осложняет применение арендных отношений к объектам, но и тормозит развитие данных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались сформулировать исчерпывающее понятие жилой н?/p>