Состояние арендных отношений в России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ь = 6131,919200= 117732480 рублей.
В квартирах должны быть проведена отделка, установлена сантехника и оборудована кухонная мебель.
Если управление доходным домом возложить на ГУП Московский Центр арендного жилья можно предположить, что будет проведён конкурс среди управляющих компаний на оказание услуг по управлению доходным домом. Что же касается самого Центра арендного жилья, в его обязанности будет входить контроль за качеством предоставляемых услуг, заключать/перезаключать договоры с такими управляющими компаниями.
Коммунальные платежи, связанные с проживанием в доме, наниматели должны платить самостоятельно. Для правильного учёта потребления коммунальных услуг все квартиры оборудованы счетчиками электричества, тепла и воды.
Источником дохода от эксплуатации такого дома является сдача в наем квартир. Социальная направленность проекта доходного дома подразумевает низкие цены найма квартиры. Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:
КвартирыоднокомнатныедвухкомнатныеТрёхкомнатныеРублей в первый год10 00012 00015 000
Увеличивая арендную плату на 5% ежегодно, но не чаще одного раза, мы получим доход равный величине, представленной в Таблице 3 Движение денежных потоков в Приложении.
Для инвестора является важным показатель период окупаемости, то есть ожидаемое число лет необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.
Схема расчёта срока окупаемости включает в себя следующие этапы:
Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов. Для этого возьмём ставку дисконта равную 9%.
Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:
где i - ставка дисконта, а t - количество лет (месяцев), через которые выплачивается доход.
Дисконтированный денежный поток вычислим таким образом: ДДП=ДПk, где ДП - денежный поток, то есть ежегодный доход от сдачи в наем жилых помещений. Данные отражены в Таблице 3 Движение денежных потоков.
Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту. (Данные отражены в таблице Движение денежных средств).
Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины.
Период окупаемости рассчитывается следующим образом:
Вычислим период окупаемости:
Период (срок) окупаемости информирует инвестора о временном периоде, необходимом для возмещения вложенных средств, однако данный показатель не учитывает доходы, которые могут быть получены по окончании срока окупаемости. С учётом вышеприведённых условий, данный проект окупится за 12 лет.
В европейских государствах и США срок окупаемости в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией недвижимости, нормален. Поэтому, рассматривая тенденцию снижения ставки рефинансирования ЦБ и удешевления кредита, можно предположить, что уже сегодня можно привлекать инвесторов для таких проектов, так как участие городских властей в данной программе позволит снизить издержки, а следовательно повысить доход от данного проекта, что немало важно для городских бюджетов и бюджета федерального и субъектов федерации.
В свою очередь, ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДОВ отражает реальный прирост капитала инвестора. Он, по сути, является целевым показателем инвестиций. Для того, чтобы рассчитать необходимо:
Рассчитать текущую стоимость каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.
Суммировать приведенные доходы по проекту
Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту, то есть:
Где ДДП - суммарные приведенные доходы, а ЗП - приведенные затраты по проекты. Таким образом, Суммарный приведённый поток доходов = 132761,108 тысяч рублей.
Тогда:
Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастёт стоимость капитала инвестора от реализации данного проекта.
СТАВКА ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:
)
ПР - величина инвестиций.
ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта в величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД=0.
Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.
Расчёт происходит таким образом:
Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.
Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.
Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:
Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
Подбор ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.
Рассчитываем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяци?/p>