Рынок недвижимости в Молдове
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?иваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.
При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.
В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.
Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.
При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.
Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.
Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
.3 Понятие и состав земельного фонда РМ. Право собственности на землю
Земля является особым природным объектом, имеющим жизненно важное значение, особенно для традиционно аграрной страны, коей является Молдова, и не случайно законодатель счел уместным употребить в статье 5 Земельного кодекса применительно к земле термин жизненно важное пространство. К сожалению, законодательного определения термина земля нет, и лишь ГОСТ 26640-85 содержал следующее определение: Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами.
Другой особенностью земли является ее ограниченность в количестве в том смысле, что земельный фонд имеет определенные границы, созданные самой природой, и невозможно его пространственное увеличение. С точки зрения территории отдельного государства пространственная ограниченность обусловлена пределами государственной границы.
Такую ограниченность можно преодолеть путем присоединения к территории государства дополнительных земель, однако это неизбежно подразумевает завоевание земель других государств, что неприемлемо в современных условиях. В отличие от имущества, которое перемещаемо, земля является полной недвижимостью - переместить можно лишь часть почвы грунта, но невозможно переместить землю как таковую.
Будучи объектом правовой регламентации, земля урегулирована рядом нормативных актов, из которых основными являются:
1.Конституция Республики Молдова т 29.07.1994
2.Земельный кодекс РМ от 25.12.91
.Закон об охране окружающей среды от 16.06.93
.Закон о кадастре недвижимого имущества от 25.02.98
.Закон о государственном землеустройстве, государственном земельном кадастре и мониторинге земли от 22.12.92
.Закон о нормативной земле и порядке купли-продажи земли от 25.07.97
.Закон о собственности от 22.01.91
Данный список, безусловно, далеко не исчерпывающий, к тому же помимо законов существует большое количество подзаконных нормативных актов - постановлений, инструкций, регламентов, имеющих отношение к земле. Охрана земель осуществляется правовыми мерами, содержащимися в указанных выше и иных нормативных актах. Указанные меры могут носить предупредительный, запретительный и восстановительный характер.
Как следует даже из их названия, правовые меры предупредительного характера призваны предотвратить возможность возникновения неблагоприятных воздействий на землю. Эта цель реализуется путем установления правил ведения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, предоставления и изъятия земель и так далее. Меры запретительного характера состоят в том, чтобы путем установления запретов стимулировать надлежащее поведение землепользователей. Например, запрещается под угрозой неблагоприятных последствий самовольное изменение назначения земель.
Земельный кодекс указывает, что в земельный фонд входят следующие категории земель:
1.Земли сельскохозяйственного назначения;
2.Земли в черте населенных пунктов;
.Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения;
.Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленых зон;
.Земли лесного фонда;
.Земли водного фонда;
.Земли резервного фонда.
Рассмотрим вкратце особенности отдельных категорий земель. Земли сельскохозяйственного назна