Рынок недвижимости в Молдове
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?акже такие особенности земли, как ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность (как невозможность создать неограниченное количество объектов на определенном участке земли) может существенно влиять на цены на рынке и в тенденции способствуют росту ценности недвижимости.
Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне связаны между собой, поскольку к строго определенному участку поверхности земля является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого.
Стационарность означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке.
Рынок недвижимости - это локальный рынок, на который, конечно, влияет и общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуации. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе влияние состояния и особенностей региона. Национальный рынок представляет собой мозаику из региональных рынков, отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков.
Уникальность объектов недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке, которая является результатом столкновения интересов двух субъектов - покупателя и продавца. Следовательно, на рынке недвижимости нужно осторожно относится к средним показателям - средняя стоимость квартиры, средняя цена за квадратный метр и т.д. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.
Долговечность определяет то важное качество, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. При этом однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения. Это предложение может носить и скрытый характер, если указанная недвижимость используется. Но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке. Это существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.
.2.Структура рынка недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка:
1.По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и так далее. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2.По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей низкой занятостью).
.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, опционов).
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
.Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
.1.- нормативные акты, регулирующие сделки купли - продажи недвижимости;
1.2.- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
.Общеэкономическая ситуация.
.1- производство национального дохода;
.2- объем промышленного производства;
.3- занятость трудоспособного населения;
.4- ставки доходности финансовых активов;
.5- платежный баланс страны;
.6- состояние торгового баланса;
.7- притоки капитала;
.8- оттоки капитала;
.9- рост доходов населения;
.10-индекс потребительских цен.
.Микроэкономическая ситуация.
.1- экономическое развитие региона;
.2- диверсификация занятости работоспособного населения;
.3- экономически перспективы развития региона;
.4- притоки капитала в регион;
.5- оттоки капитала из региона.
. Социальное положение в регионе.
.1- возможность межэтнических и военных столкновений;
.2- отношение к частному капиталу;
.3- отношение к иностранному капиталу;
.4- устойчивость политики администрации региона;
.5- уровень безработицы в регионе;
.6- популярность проводимой администрацией региона потилики.
.Природные условия в регионе.
.1- экологическое положение в регионе;
.2- наличие развитой инфраструктуры.
Как видно из вышеизложенного, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и в регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.
Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:
Диаграмма оказывается более эффективной, если рассмат?/p>