Разработка путей совершенствования жилищной политики в Санкт-Петербурге (на примере Московского района)
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ениях, которые представляют собой целевое (на приобретение жилья или улучшение жилищных условий) накопление средств на специальных счетах в банках или других финансовых учреждениях. Классическим примером таких сбережений принято считать строительные сберегательные кассы в Германии, которые имеют достаточно длительную историю - их возникновение относят к концу XVIII столетия. Принцип их организации основан на объединении небольших средств многочисленных вкладчиков кассы и последовательном приобретении жилья каждому из них. На сегодняшний день строительные сберегательные кассы занимают в Германии ведущее место среди различных инвестиционных институтов - три из четырех квартир строятся в этой стране с помощью жилищных стройсбережений. Получить заем в такой кассе ее вкладчик может только при условии внесения на свой счет определенной суммы и только по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет). Максимальный срок погашения займа составляет 12 лет, проценты невелики - 5-6% годовых (в два раза ниже рыночной стоимости кредитов). Государство оказывает финансовую поддержку вкладчикам стройсберкасс в форме выплаты премий за жилищные сбережения (как правило, в виде увеличения процента дохода на депозит), дотаций на погашение займа, налоговых льгот (проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом). Размер и форма помощи зависят от имущественного положения заемщика, состава его семьи ит.п. Помимо стройсберкасс в Германии существует и сеть ипотечных банков, с 1900 г. и до настоящего времени ни один из таких банков не разорился, более того - проценты по закладным они выплачивали своим вкладчикам даже во времена первой и второй мировых войн.
Во Франции также действует система жилищных сбережений, но несколько отличная от немецкой. В этой стране распространены два вида жилищных сберегательных счетов:
"Сберегательная книжка А" - счет, на котором следует накапливать до 100 тыс. фр. и можно получить кредит в размере, превышающем в полтора раза сумму накоплений, под 3,7% годовых, при этом каждый год к такому целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. фр.;
Счета PEL, на которых можно накапливать до 400 тыс. фр. и получить кредиты до 600 тыс. фр. под 4,8% годовых.
И в первом, и во втором случае процент по кредиту в два раза ниже рыночного, уплачиваемого при других видах кредитов. Кроме того, проценты по жилищным вкладам можно вычесть из налогооблагаемого дохода.
Таким образом, закрытая модель ипотеки имеет следующие характерные особенности:
-источники средств для выдачи кредитов - депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками;
для получения ипотечного кредита необходимо сначала накопить определенную сумму;
на вложенные (накапливаемые) средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам, что позволяет соответственно выдавать кредиты под проценты значительно ниже рыночных.
Открытая модель ипотеки особенно характерна для Англии и США, поэтому ее часто называют англо-американской. Существующая в этих странах система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья представляет собой сложный рынок общенационального масштаба, на котором действуют многочисленные ипотечные и иные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и другие финансово-кредитные учреждения. При этом американская модель ипотеки не что иное, как расширенный и дополненный вариант английской модели. Основное их отличие состоит в том, что в США первичный рынок закладных (характерный для английской модели) дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые посредниками, скупающими первичные закладные у ипотечных банков.
В связи с этим особого внимания заслуживает американский опыт развития вторичного рынка ипотечных кредитов, позволивший значительно увеличить объем кредитных ресурсов. Правительством США в 1938 г. была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FN MA), широко известная под именем "Фэнни Мэй", главной задачей которой стала купля-продажа закладных. Это способствовало повышению долгосрочной платежеспособности населения США в период Великой депрессии, так как значительно увеличивало спрос на жилье. С помощью FN MA была реализована федеральная программа долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов (самоамортизирующимися называют ипотечные кредиты с равными периодическими выплатами в погашение (амортизацию) долга). В 1954 г. FN MA была преобразована в корпорацию со смешанной собственностью: обыкновенные акции переданы в частную собственность, привилегированные - в собственность государства.
Новый этап в развитии вторичного ипотечного рынка США связывают с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, который направлен на снижение возможных рисков. Секьюритизация предполагает формирование пакета однотипных ипотечных кредитов, имеющих сопоставимые условия кредитования - период и схему выплат, категории заемщиков, тип заложенной недвижимости. Выпускаемые в процессе секьюритизации ценные бумаги называются переводными ипотечными ценными бумагами, основное отличие которых состоит в том, что периодичность и размер выплат по ним устанавливаются в зависимости от поступлений по ипотечным кредитам. Переводными они именуются потому, что переносят риски на конечного инвестора.
Характеризуя открытую модель ипотеки в США<