Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?жимостиДоходная недвижимость здание торгового типа на земельном участкеМестоположениег.Санкт-Петербург, 197340, Набережная Макарова, 323Оцениваемые права: -на здание -на землю право собственности право долгосрочной аренды4Дата оценки22 ноября 2011 года5Цель оценкиопределение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта6Описание земельного участкаУчасток земли площадью 0,1 га (1 га=10 000 м2) с ровынм рельефом,к участку подходит 1 дорога с асфальтовым покрытием. Объект находится в зоне жилой застройки.Уровень прилигающих подземных вод в норме. Для расчета кадастровой стоимости будет приниматься ставка указанная в 31 главе Налогового Кодекса. Условно принимаем что земли под нашей доходной недвижимостью относятся к землям под административными зданиями кадастровой оценки 35,920 тыс.руб./м2 ставка по земельному налогу в отношении данных земель по СПб составляет 1,5 % от кадастровой стоимости7Описание зданияНа земельном участке находится здание постройки 2001 года. Здание состоит из 7 этажей. Общая площадь здания (Sобщ) = 10 000 м2 . Полезная площадь здания(Sполезн) =9 000 м28Существующее использование зданияЗдание сдается в аренду,средняя ставка арендной платы в СПб за 1 м2 в зависимости от коэффициента местоположения находится в пределах 650-750 рублей9Определить рыночную стоимость объекта согласны: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации)
.4 Характеристика ТЦ Элеонор
Здание расположено на землях поселений в зоне жилой застройки.
Торговый центр находится в 900 метрах от станции метро Спортивная и 1 км от станции метро Василеостровская.
К зданию ведет 1 подъездной путь - набережная Макарова с высококачественным асфальтированным покрытием.
Торговый центр находится на участке площадью 1000 м2 . Участок ровного рельефа. Так же около здания проходят маршруты автобусов, трамваев, и маршрутных такси.
Экологическая обстановка в районе дома вполне типична для большинства районов города. Основной источник загрязнения - это автотранспорт. Частые заторы, вместе с общей загруженностью дорожной сети в Василеостровском районе, негативно сказываются на состоянии воздуха. К тому же, из-за того, что поблизости нет больших зелёных массивов, нет факторов, способных нейтрализовать вредное воздействие выхлопных газов. Инфраструктура в районе, в свою очередь, развита хорошо.
Таблица 3
Характеристика здания
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТАМестонахождение объектаРоссия, СПб, Набережная Макарова, 32Территориальный пояс1 (УПВС)Климатический район2 (УПВС)Наименование (назначение) объекта:Торговый центр ЭлеонорГод постройки2010Схема планировкикоридорнаяОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА:Группа капитальности1 (УПВС)Количество этажей7 этажей (полноценный цокольный этаж), технический подвалСтроительный объем 13860Общая площадь ()10000Полезная площадь ()9000НЕСУЩИЙ ОСТОВ И КОНСТРУКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯКонструктивная системасборно-монолитнаяОбщая площадь10000Высота потолков (высота строительного объема)3,3 мФундаментыЖелезобетонный ленточный из сборных элементов заводского изготовленияСтены наружныеИз красного кирпича М-100 размером 65х120х250 отштукатуренныеСтены внутренниеМонолитные, возводимые в крупно-щитовой опалубкеПерегородкиКаркасные, обшиты плитами, стационарныеПерекрытия (надподвальные, междуэтажные, чердачные)Типовые сборно-монолитные пустотные плиты марки ПК 6-60.15КровляРулонная по железобетонным плитамОсновной тип половМозаичные или из керамических плитокДвериНаружные двери установлены марок ДН 24-19, остекленные. Внутренние - марок ДГ 21-10, глухиеОкнаОкна ПВХ из высококачественного профиля VEKA (Века), оснащаемые стеклопакетами с классом М1, стекла толщиной 5 ммВитражная конструкция предусмотрена с фасадной стороны здания, тип витража встроенный в вертикальном остекленииНАРУЖНАЯ И ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКАОтделка наружных стенв виде декоративной штукатурки толщиной 15 мм из цементно-песчаного раствора, приготовленного на основе гидрофобного цемента марки 500 (высококачественная)Цоколь зданияоштукатуривается и расшивается с имитацией вида кладки из крупного камняПоверхности внутренних стен и перегородокоштукатуривание цементно-песчаным раствором слоем толщиной 20 мм; декоративное оштукатуривание вторым слоем (с приданием различных форм) и цветная побелка (повышенная)Отделка санузловповерхность стен и полов: отделывается керамической плиткойИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВАЭлектроснабжение и отоплениеОбеспечивается двумя автономными газотурбинными установками общей мощностью 270 кВаКанализацияСистема водоотведения принята раздельной с подключением к центральной городской канализационной сети с централизованной очисткой хозяйственно-бытовых вод.ВодопроводЦентрализованное водоснабжение по кольцевой схеме с врезкой в городскую артерию питьевой воды, качество которой соответствует ГОСТ 28.74 -"Вода питьеваяСистема отопленияДвухтрубная система, с нижней врезкой. Батареи отопления находятся во всех помещениях и проходят вдоль наружных стен зданияСистема вентиляцииАвтономные системы, вентиляции, кондиционированияГазоснабжение-Дополнительные благоустройстваЛифтовое оборудование, современная система пожарной сигнализации, система видео наблюдения, система контроля доступа, система охранной сигнализации
Примечание:
.Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Санкт- Петербург № 902-Р от 31.08