Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ость не учтенаСейсмичность не учтенаХОбщие указания табл. 1 Техническое подпольеПолноценный подвал890Разъяснения, п. ОбъемV здания от 15 000V здания = 13 860 1140Таблица № 54, Сборник № 4Радиовещаниеотсутствует[0,4 %]Не предусмотреноТелевещание0,3 %Не предусмотреноСигнализация0,7 %Не предусмотреноГорячее водоснабжение0,4 %
- расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма
- скорректированный излишний объем
- строительный объем, идентичный объему аналога
В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства (12 глав сводного сметного расчета), но без учета НДС: т.е. из формулы ПВС. Тогда: [8]
,
Определение величины накопленного износа объекта оценки.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.
Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.
Таблица 10
Признаки износаКоличественная оценкаФиз. износ, %Примерный состав работФундамент ленточный железобетонныйИзноса не имеют___Стены кирпичныеИзноса не имеют ___Перегородки кирпичныеМелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями, редкие сколы Трещины шириной до 1 мм. Повреждения на площади до 10%4Заделка трещин и сколовПерекрытия сборно-монолитныеИзноса не имеют___Лестницы и входыРедкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перилШирина трещин до 1 мм. Повреждено 7%1Затирка трещин, ремонт перилКровли рулонная по железобетонным плитамОдиночные мелкие повреждения в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов На 15 % поверхности16Ремонт кровли, желоба местамиПолы мозаичные или из керамических плитокМелкие сколы и трещины отдельных плитокна площади до 20Замена отдельных плитокОкна, двериИзноса не имеют___Отделочные работыИзноса не имеют___Внутренние санитарно-технические и электрические устройстваОслабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояковПовреждения на 7%6Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Таблица 11
Наименование конструктивного элементаУдельный вес по УПВС, %S повреждения %Износ скорректированный на S , %Общий износ, %Фундаменты3---Стены21---Перегородки543,20,56Перекрытия9---Кровля61614,81,76Полы9118,80,79Лестницы и входы610,80,2Проемы11---Отделочные работы7---Сантехнические и электротехнические устройства21,765,82,04Прочие работы1,3---ИТОГО1005,35 %
Сост. = (100 - 5,35)/100 = 271270576,5руб.
Нахождение стоимости земельного участка
Определить размер годовой арендной платы участка земли
Объект недвижимости находится в кадастровом квартале 78:6:2016 (Набережная Макарова, 32):
Кадастровая стоимость: 13943 руб./м2 * 1000 м2 = 13943000руб.
. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа:
Согласно Ст.1.3.. Закона Санкт-Петербурга Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге
2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11).
Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:
Ар = BsКmpPsКфКпКдКк,
где: Ар - годовой размер арендной платы- базовая ставка арендной платы;
- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга (1,1)
- площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2000
- коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); -(0,5)
- коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)
- коэффициент динамики рынка недвижимости (1,1);
- корректирующий коэффициент - интегральный коэффиц