Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
.94 г.
.Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания
.Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки в здании на общую высоту надземной части.
Ситуационный план
Рис. 1. Ситуационный план ТЦ Элеонор
.5 Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест
.5.1 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода
Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.
Формула:
Стоимость= где, ЧОД - Чистый операционный доход, R - Ставка капитализации
Ставка дисконтирования:
) Безрисковая ставка - для целей курсовой работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации Газпром2015 срок погашения 4,26% годовых.
) Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)
) Премия за низкую ликвидность = = = 3,56%
(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)
) Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%
Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%
Nвоз. = где,
Nвоз. - норма возврата капитала ,К - срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)
Nвоз = = 0,0023(0,23%)
=0,23+15,84= 16.07
Стоимость =
Стоимость = = 346612819
Таблица 4
Расчет премии за риск
Вид рискаРиски категорииРаспределение риска12345678910систематическийУхудшение общественной экономической ситуациидинамическийхУвеличение числа конкурентных объектовдинамическийхИзменение законодательствадинамическийхнесистематическийПриродные чрезвычайные антропогенные ситуациистатическийхУскоренный износ зданиядинамическийхНедополучение арендных зданийдинамическийхНеэффективный менеджментдинамическийхКриминалистический фактординамическийхФинансовые проверкидинамическийхНеправильное оформление договоров арендыдинамическийхКоличество наблюдений0212212000Взвешенный итог043810614000Сумма45Количество факторов10Средневзвешенное значение баллов4,5Величина поправки на риск5
Таблица 5
Порядок расчета чистого операционного дохода
№Этап расчетаСумма (руб.)IПотенциальный валовой доход (ПВД) в том числе(1+2+3)=77784000+4500000+12000000=942840001Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)Заключены договоры: 1) с ОАО Чилипеньё 1000*670*12=8400000 2) с ООО Омега 1400*680*12=11424000 3) с ЗАО Стройинвест 2000*750*12=18000000 4) с АО Скотч 2000*720*12=17280000 5) с ООО Кофе-Хаус 600*650*12=4680000 6) с ОАО Банк Санкт-Петербург 2000*750*12=180000002Скользящий доходДополнительные условия за электроэнергию у арендатора ЗАО Лазер = 45000003Рыночная годовая арендная плата ( рыночная аренда)1000*1000*12=12000000IIДействительный валовой доход (ДВД)(I-5+6)= 94284000-18856800+2000000=774272005Потери188568005.1Потери от недозагрузки14108800*0,15=141426005.2Потери от недоплаты14108800*0,05=47142006Прочие доходы20000006.1Использование рекламных баннеров15000006.2Использование технического подвала500000IIIЧистый годовой доход (ЧОД)(II-7)=77427200-21726520=557006807Текущие операционный расходы, в том числе217265207.1Условно-постоянные11394340Налог на имуществоНалог на имущество ( 2,2% от балансовой стоимости) Балансовая стоимость = 30000000 руб. ( ФЗ-139 от 11.11.09) Ставка налога на имущество организации установлена законом субъектов РФ и не может превышать 2,2 %. 0,022*12*30000000=7920000Арендная плата за землюСогласно закону СПб № 608-119 годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:
Страховые взносы160920недвижимость0,35*30000000=105000компьютеры0,8*5000000=40000мебель0,7*2000000=14000отделка0,32*600000=19207.2З/п управляющего персонала2894400З/п за годДиректора - 12*80000=960000 Бухгалтера - 12*55000=660000 Администратора - 12*45000=540000З/п с отчислениями 34%Директора - 12*80000*0,34=1286400 Бухгалтера - 12*55000*0,34=884400 Администратора - 12*45000*0,34=7236007.3Условно-переменные8832180З/п технического персонала2328000З/п за год1536480Отчисления 341520Коммунальные платежи1000000Текущий ремонт_Расходы на содержание территории300000Обеспечение безопасности1440000Расходы на управление1,3%*71809000=14361807.3Резерв на замещение5%*30000000=1500000
.5.2Определение стоимости объекта сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода используем 2 метода прямых продаж и ВРМ.
Для целей настоящей работы используется метод прямого сравнения продаж. На основании рыночной информации выбраны объекты аналоги.
Таблица 6
Характеристика аналогов
Характеристика, показательАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3ОбъектЦена,$ ( с НДС)10 000 0009 900 00010 100 00011 553 760Рыночные условия (дата предложения)сегодня3 мес назад6 мес назадКорректировка на дату продажи-1,071,13Скорректированная цена10 000 00010 593 00011 413 000Корректировка на местоположение4 балла(1 балл=1000$)3 балла(1 балл=1000$)2 балла (1 балл=1000$)Скорректированная цена10 004 00010 596 00011 415 000Общая площадь участка (м2)2 0001 5001 1001 000Корректировка земли на площадь7 %4 %2%Скорректированная цена участка10 704 28011 019 84011 643 300Коммуникации (вкл. тел линии)50 00000Скорректированная стоимость участка ($/ сотку)10 754 28011 019 84011 643 300Стоимость объекта11362409Курс доллара США на дату оценки30 рубСтоимость объекта оценки, руб ( включая НДС)340872285
Метод валового рентного мультиплик