Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
атора - это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Этапы:
Оценка рыночного рентного дохода от недвижимости
Определяется отношение к продажной цене валового дохода
Расчет вероятной стоимости оцениваемого объекта
V= * ВРМ=*, где
V-вероятная цена продажи, - рентный доход, ВРМ- валовой рентный мультипликатор - цена продажи аналога, ПВД -потенциальный валовой доход.
Таблица 7
АналогЦена продажи (руб.)ПВД (руб.)ВРМ11000000032000003,332990000031550003,3531010000030900004,00
ВРМ= (3,33+3,35+4)/3=3,56
Стоимость = 3,56*3148350=11208126$=336243780 рублей.
Средняя цена = (336243780+340872285)/2=338558032 рублей.
.5.3 Оценка объекта недвижимости затратным подходом
Таблица 8
Характеристика здания-аналога
Группа капитальности1Строительный объём до 15 000 Фундаментыжелезобетонные и бетонные;Стеныкирпичные оштукатуренныеПерегородкиперегородки кирпичные, оштукатуренные, из бетонных / гипсовых плитПолыиз метлахской плитки, линолеума,Кровлякровля рулонная по железобетонным плитам.Перекрытияжелезобетонные;Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт, приточно-вытяжная вентиляция
Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.
ВС 1 объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.
РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 7- этажного здания
В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:
, где
ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:
ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
НР -Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.
СП -Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.
Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.
Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.
Место строительства: ЛенинградЛенинград (Санкт-Петербург)ТаксоныТерриториальный пояс1Климатический районII
Площадь застройки600 ,Надземный строительный объём13860 Подземный строительный объём1890Арендная площадь9000S встроенных технических помещений1000 Общая площадь здания10000 .
Таблица 9
Сравнение объектов
Ст-ть 1 м3 здания 30,3 руб.ХХОбщие указания п. 10 Сейсмич?/p>