Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
здания, наличие якорных арендаторов4несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества3отсутствие концепции зданияИнтервал класса20-2516-1912-158-12
Особенности технической эксплуатации торгового объекта.
Управление технической эксплуатацией торговых, офисных и складских зданий по способу организации работ значительно различаться не будет. Если же говорить, о наборе услуг, то он определяется характеристиками конкретного объекта, особенностями бизнеса, связанного с объектом и т.д. Стандартный перечень включает техническое обслуживание инженерных систем и строительных конструкций, уборка и поддержание в надлежащем состоянии помещений и прилегающей территории, техническая экспертиза конструкций, взаимоотношения с субподрядчиками, организация службы безопасности и т.д. Именно качество эксплуатации определяет ценность объекта для арендаторов и его доходность в долгосрочной перспективе.
Техническая эксплуатация - это лишь часть комплекса услуг, входящих в понятие управление объектом. Необходимость в ней возникает на этапе эксплуатации объекта недвижимости, когда здание уже построено, концепция разработана, договоры с арендаторами заключены и т.д. Однако управляющая компания может принимать участие и на других этапах. Следовательно, техническая эксплуатация может быть востребована как в комплексе с другими услугами, так и в качестве самостоятельной услуги.
.3 Цели, задачи и функции управляющей компании
Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.
При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:
Получение постоянного дохода
Повышение стоимости объекта недвижимости
Защита от инфляции
Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором.
Задачи, которые выполняет управляющая компания:
Создание привлекательной среды для потребителей услуг
Высокое качество предоставляемых услуг
Создание атмосферы чистоты и безопасности
Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)
Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта
Сохранение объекта недвижимости - организация единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта
Проведение постоянного мониторинга рынка - подбор (с оптимальным соотношением цена/качество) и контроль работы подрядных организаций
Создание положительного имиджа объекта
Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта - работа с покупателями, арендаторами и их сотрудниками, а также с возможными потенциальными арендаторами
Создание режима благоприятствования - взаимодействие с органами государственной власти, административными органами.
В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют:
Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости
Управление активами собственника
К функциям компании[5] , предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.
Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости.
В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.
На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонны?/p>