Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ильные и слабые стороны проекта.
Кроме того, бизнес-план торгового центра необходим для того, чтобы корректно представить информацию о проекте, позволяющую потенциальному инвестору оценить эффективность вложения денежных средств в строительство данного объекта.
Необходимо отметить, что к тому моменту, когда возникает необходимость в подготовке бизнес-плана торгового комплекса, у инициатора проекта, как правило, уже имеется земельный участок, предназначенный для строительства объектов коммерческой недвижимости. В данном случае одним из первых этапов разработки бизнес-плана торгового центра должен стать анализ выбранного местоположения торгового комплекса с точки зрения целесообразности размещения данного объекта на рассматриваемом земельном участке. Анализ месторасположения предусматривает изучение ресурсного качества участка, а также выявление особенностей прилегающих территорий. При этом важным является степень развитости инфраструктуры вблизи участка строительства, наличие удобных подъездных путей и территории, достаточной площади для организации парковки.
Подготовка бизнес-плана торгового центра подразумевает проведение исследования рынка, направленного на изучение основных характеристик спроса и предложения. На данном этапе разработки бизнес-плана торгового комплекса необходимо определить основные тенденции, присущие данному рынку. При этом наиболее важными вопросами являются оценка уровня заполняемости существующих торговых центров, уровня арендных ставок в торговых центрах различной категории, так как данная информация в дальнейшем потребуется для оценки будущих доходов по проекту. Кроме того, анализ деятельности существующих торговых центров необходим также для того, чтобы определить структуру используемой площади, то есть долю от общей площади, предназначенную для размещения офисных и складских помещений, для размещения пунктов общественного питания, организации игровых комнат и прочих объектов индустрии развлечения.
При разработке бизнес-плана торгового центра обязательно нужно проанализировать выбор якорного арендатора, так как от этого во многом зависит посещаемость проектируемого торгового комплекса. Необходимо принимать во внимание, что в роли якорного арендатора, как правило, выступает какой-либо гипермаркет, или оператор развлекательного сектора. При этом якорному арендатору обычно предлагают более выгодные условия аренды торговых площадей, чем прочим арендаторам, что также нужно учитывать при оценке доходов по проекту.
На основе информации, полученной в результате маркетингового исследования рынка торговых центров, а также, принимая во внимание особенности участка, предназначенного для строительства торгового комплекса, определяются основные характеристики анализируемого объекта. Необходимо отметить, что бизнес-план должен включать в себя также описание архитектурных особенностей торгового центра. Исходя из предполагаемых ставки аренды и полезной площади здания производится расчет доходов по проекту.
Следующим шагом при подготовке бизнес-плана торгового центра является оценка инвестиционных расходов. На этом этапе нужно оценить затраты, которые необходимо осуществить для разработки всей проектной и разрешительной документации, проведения строительных и монтажных работ, работ по прокладке внутренних и внешних коммуникаций и т.д. Кроме того, надо учитывать расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления торговым центром планируется передать специализированной организации.
Бизнес-план торгового центра предполагает также оценку расходов, которые возникнут в процессе эксплуатации торгового комплекса. Основной статьей этих расходов, как правило, являются выплаты управляющей компании. В случае если управление торговым комплексом будет осуществлять инициатор проекта, при оценке текущих расходов необходимо учитывать коммунальные платежи, расходы на содержание и ремонт помещений и прочее.
Завершающим этапом подготовки бизнес-плана торгового комплекса является расчет всех важных финансово-экономических показателей проекта. Здесь же определяется структура финансирования проекта, описываются все предпосылки, которые предполагается использовать при проведении расчетов. При этом необходимо принимать во внимание, что в процессе реализации проекта возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых в силу различных причин. Данное обстоятельство также нужно учитывать при подготовке бизнес-плана путем проведения анализа рисков.
.6.1 Последовательность и необходимость процедуры оценки
Согласно пункту 16 ФСО № 1, выполняя оценку недвижимости, Оценщик должен:
Заключить договор на проведение оценки, включающий задание на оценку;
Осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Применить подходы к оценке, включая выбор конкретных методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласовать (обобщить) результаты применения подходов к оценке и определить итоговую величину стоимости.
Составить Отчет.
Кроме того, Оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве Оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Оценка недвижимости представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки инф